Le commandement de payer est resté sans effet, les six semaines sont passées : le dossier quitte le terrain de la relance pour celui du tribunal. Pour beaucoup de propriétaires qui gèrent eux-mêmes leur location, c'est une première. L'audience dure parfois moins d'un quart d'heure, mais elle se prépare des semaines à l'avance, et son issue dépend autant de la régularité des actes que du montant de la dette. Voici ce qui se joue ce jour-là, et comment arriver avec un dossier qui tient.
Un juge spécialisé, un calendrier encadré
Les litiges du bail d'habitation relèvent du juge des contentieux de la protection, qui siège au tribunal judiciaire ou au tribunal de proximité dont dépend le logement. Le propriétaire le saisit par une assignation, délivrée par un commissaire de justice une fois expiré le délai de six semaines ouvert par le commandement de payer.
Trois règles conditionnent ensuite la recevabilité du dossier. L'assignation doit d'abord être notifiée au préfet, par voie électronique, au moins six semaines avant l'audience ; à défaut, la demande est irrecevable. Cette notification déclenche un diagnostic social et financier du locataire, transmis avant l'audience. Une copie de l'assignation doit ensuite être remise au greffe au moins quinze jours avant l'audience lorsque la date a été communiquée plus de quinze jours à l'avance, sous peine de caducité. Enfin, les propriétaires qui louent par l'intermédiaire d'une société, à l'exception des sociétés civiles constituées entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré, doivent avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant d'assigner. Cette saisine est réputée faite lorsque l'impayé persiste après avoir été signalé à l'organisme qui verse l'aide au logement.
Le dossier que le juge aura sous les yeux
La procédure est orale : chacun expose ses arguments à l'audience, mais le juge décide sur pièces. Le dossier du bailleur repose d'abord sur le bail signé, avec sa clause de résiliation de plein droit, et sur le commandement de payer accompagné de l'acte de signification du commissaire de justice. Si le bail est garanti par une caution, il faut y joindre la preuve que le commandement lui a été signifié dans les quinze jours. Vient ensuite le décompte de la dette, échéance par échéance, qui distingue loyer, charges, paiements reçus et aides au logement versées au bailleur. Le juge attend aussi la preuve que l'assignation a été notifiée au préfet, les relances, la mise en demeure et les éventuelles propositions d'échéancier, et, lorsque le bailleur est une société, la preuve de la saisine de la commission de prévention des expulsions.
Ces pièces doivent avoir été communiquées au locataire en temps utile, pour qu'il puisse organiser sa défense. Le décompte est la pièce la plus lue. Il doit être actualisé au jour de l'audience, puisque la dette a souvent augmenté depuis l'assignation. Un outil de gestion locative qui enregistre chaque appel de loyer et chaque encaissement permet de l'éditer en quelques minutes ; un tableur tenu à jour fait aussi l'affaire. L'essentiel est que chaque ligne corresponde à une pièce : un avis d'échéance, un relevé bancaire, un courrier.
Avant même de regarder le montant, le juge contrôle la régularité de la procédure. Le commandement doit comporter, à peine de nullité, plusieurs mentions : le délai de six semaines laissé au locataire, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette et l'avertissement sur la procédure judiciaire qui peut suivre. Les délais de notification au préfet et de remise au greffe sont examinés de la même manière : une seule erreur peut faire tomber la demande et obliger à tout recommencer.
Le juge peut aussi vérifier d'office chaque élément de la dette locative. Les sommes qui n'ont pas de fondement, comme des frais de relance facturés au locataire, sont écartées. Il peut également contrôler, de sa propre initiative, que le propriétaire a respecté son obligation de louer un logement décent. Le point n'est pas théorique : en métropole, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique n'est plus considéré comme décent depuis le 1er janvier 2025, et un locataire peut opposer un défaut de décence pour discuter le montant réclamé.
Ce que le juge peut décider
Plusieurs issues sont possibles, et le bailleur a intérêt à les avoir anticipées.
La résiliation et l'expulsion. Si la clause résolutoire est acquise et qu'aucun délai n'est accordé, le juge constate la résiliation du bail, ordonne l'expulsion et condamne le locataire au paiement de l'arriéré, ainsi que, le plus souvent, d'une indemnité d'occupation jusqu'à son départ.
Des délais de paiement. Le juge peut accorder jusqu'à trois ans pour apurer la dette, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office. Depuis la réforme de 2023, il ne le peut qu'à une double condition : le locataire doit être en situation de régler sa dette et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience. Si le bailleur ou le locataire le demande, les effets de la clause résolutoire sont alors suspendus pendant ces délais. Le mécanisme est simple : si l'échéancier est respecté jusqu'au bout, la clause est réputée ne pas avoir joué et le bail continue ; au premier impayé, elle reprend son plein effet, et le bailleur peut poursuivre l'expulsion sans repasser devant le juge lorsque le jugement l'a prévu.
Le cas du surendettement. Lorsqu'une procédure de surendettement est ouverte et que le locataire a repris le paiement du loyer et des charges au jour de l'audience, le juge cale les délais de paiement sur les décisions de la commission de surendettement.
Des délais pour quitter les lieux. Même lorsqu'il ordonne l'expulsion, le juge peut accorder des délais renouvelables quand le relogement ne peut pas se faire dans des conditions normales, sauf si l'occupant est de mauvaise foi. Chaque délai est compris entre un mois et un an. Le juge tient compte notamment de la bonne ou mauvaise volonté du locataire, de la situation des deux parties et des démarches de relogement engagées.
Le bailleur peut se défendre seul : la représentation par avocat n'est pas obligatoire devant ce juge. S'il ne vient pas lui-même, il peut se faire représenter par un avocat, par son conjoint ou partenaire, par certains parents ou par une personne attachée à son service ou à son entreprise ; un représentant qui n'est pas avocat doit présenter un pouvoir spécial.
Trois réflexes aident ce jour-là. Apporter un exemplaire complet du dossier et le décompte actualisé. Préparer une réponse chiffrée à une demande de délais, en sachant ce qu'un échéancier réaliste représente chaque mois. Relire le commandement et l'assignation pour répondre sans hésiter aux questions du juge sur les dates.
Après le jugement
Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire : un appel, possible dans le mois qui suit sa signification, ne suspend pas en principe son exécution. Une fois le jugement signifié par un commissaire de justice, le commandement de quitter les lieux ouvre un délai de deux mois, et la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, suspend l'expulsion elle-même. Si le locataire se maintient, le commissaire de justice demande au préfet le concours de la force publique.
Un dossier d'impayé se gagne rarement à l'audience. Il se gagne dans les semaines qui précèdent, quand chaque pièce est rassemblée, chaque délai vérifié et chaque issue anticipée. Les mentions de l'acte, la notification au préfet et la liste des pièces à joindre sont détaillées dans le guide de Mon Avocat Bailleur sur l'assignation devant le juge des contentieux de la protection.