DPE et diagnostics locatifs : comprendre le dossier à remettre au locataire

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) estime la consommation d'énergie et les émissions de CO2 d'un logement sur une échelle de A (très performant) à G (passoire thermique). Il est obligatoire dès la mise en annonce et doit être annexé au bail. Il est opposable au bailleur depuis 2021 : si les estimations sont manifestement erronées, le locataire peut engager la responsabilité du diagnostiqueur et du bailleur.

Le DPE a une portée bien plus large qu'informationnelle. La classe énergétique détermine aujourd'hui si le logement peut légalement être loué, si le loyer peut être augmenté à la relocation, et — indirectement — la valeur de revente du bien. Un DPE G bloque la mise en location depuis le 1er janvier 2025. Un DPE F gèle le loyer à la relocation depuis août 2022.

La validité d'un DPE est de 10 ans en principe, mais les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 sont devenus caducs le 1er janvier 2023 (pour ceux réalisés entre 2013 et 2017) et le 31 décembre 2024 (pour ceux réalisés entre 2018 et juin 2021). Vérifiez la date de réalisation avant de vous appuyer sur un ancien DPE.

Les obligations varient selon la classe énergétique. La classe G est la plus contraignante : aucun nouveau bail ne peut être signé depuis le 1er janvier 2025. Les baux en cours peuvent se poursuivre, mais à l'expiration du bail, le bailleur ne peut pas relouer sans effectuer des travaux. La classe F est autorisée à la location mais le loyer est gelé à la relocation.

La classe E sera soumise à un gel de loyer à la relocation à partir de 2034 selon la feuille de route de la loi Climat. Les classes A à D ne subissent actuellement aucune restriction. Un logement A ou B constitue un argument commercial : la facture énergétique attendue du locataire est faible, ce qui justifie un loyer légèrement supérieur dans certains marchés.

• Classe G : interdiction de louer pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025.
• Classe F : location autorisée mais loyer gelé à la relocation (depuis août 2022).
• Classe E : pas de restriction en 2026, mais à surveiller (calendrier législatif en évolution).
• Classes A à D : aucune restriction locative en 2026.
• Coût d'un DPE : entre 100 et 250 € selon le diagnostiqueur et la surface.

Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) est obligatoire pour tous les logements dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949. En cas de présence de plomb à des concentrations supérieures au seuil réglementaire, le bailleur doit en informer le locataire et peut être tenu de réaliser des travaux. Le CREP a une durée de validité illimitée si le résultat est négatif.

Les diagnostics gaz et électricité sont requis lorsque les installations intérieures ont plus de 15 ans. Ils permettent de repérer les anomalies pouvant présenter un risque pour la sécurité. Leur validité est de 6 ans pour un bien en location. Si des anomalies sont identifiées, le bailleur n'est pas obligé de réaliser immédiatement les travaux, mais il doit en informer le locataire.

L'état des risques et pollutions (ERP) recense les risques naturels (inondation, séisme), technologiques (installations classées) et miniers auxquels le logement est exposé. Il est gratuit à établir via georisques.gouv.fr et doit être actualisé tous les 6 mois. Un ERP périmé fragilise le bail.

• CREP (plomb) : logements avant 1949. Validité : illimitée si négatif, 6 ans si présence détectée.
• Diagnostic gaz : installation intérieure de plus de 15 ans. Validité : 6 ans.
• Diagnostic électricité : installation intérieure de plus de 15 ans. Validité : 6 ans.
• ERP (risques et pollutions) : tous logements, à actualiser tous les 6 mois. Gratuit.
• Diagnostic bruit : logements en zone d'exposition au bruit d'aérodrome (liste officielle).
• Amiante parties privatives : logements construits avant 1997, à conserver disponible sans obligation d'annexion.

Faites établir les diagnostics avant de publier l'annonce, pas au moment de la signature. La classe DPE et la surface Carrez (en copropriété) doivent figurer dans l'annonce. Un diagnostic électricité qui révèle un risque grave pourrait vous conduire à reporter la mise en location — mieux vaut le savoir avant d'avoir engagé des candidats.

Archivez le dossier complet remis au locataire dans le bail et notez les dates d'expiration de chaque document. Pour un portefeuille de plusieurs biens, créez un tableau de suivi avec les échéances par logement. Un diagnostic qui expire en cours de bail n'oblige pas à le renouveler immédiatement, mais il faut en avoir un valide au moment de la prochaine signature de bail.

• DPE : à afficher dans l'annonce (classe + valeur en kWh/m²/an et kgeqCO2/m²/an).
• ERP : à actualiser avant la signature si le précédent a plus de 6 mois.
• Diagnostics gaz/élec : à refaire si l'installation a été modifiée depuis le dernier diagnostic.
• Créer un rappel d'expiration pour chaque document dans son dossier logement.

Un diagnostic défavorable ne vous condamne pas nécessairement à reporter la mise en location, mais il impose une décision éclairée. Un DPE F peut encore permettre la location, mais le loyer sera gelé. Un diagnostic électrique révélant une anomalie de niveau 1 (risque de choc électrique ou d'incendie) appelle une intervention rapide avant la mise en location.

Conservez systématiquement la preuve de remise du diagnostic au locataire (annexé au bail signé) et la trace des décisions prises. Si vous avez connaissance d'un risque et que vous ne le signalez pas, vous engagez votre responsabilité civile et éventuellement pénale. En cas de doute sur l'interprétation d'un diagnostic, demandez conseil à votre ADIL ou à un avocat spécialisé.

Si les travaux sont importants, évaluez leur impact sur la rentabilité du bien avant de louer. Un logement F rénové en D peut être reloué à un loyer supérieur après les travaux, justifiant parfois l'investissement avant la prochaine relocation.

• Lire les conclusions, pas seulement la classe ou la date.
• Pour les anomalies de niveau 1 (gaz, élec) : intervention avant la mise en location recommandée.
• Informer le locataire de tout risque connu, même non bloquant.
• Conserver le diagnostic, la décision prise et la preuve de remise au locataire.
• Pour un DPE F ou G : consulter un conseiller France Rénov pour évaluer les travaux.