LMNP : la checklist pratique avant de louer un logement meublé

Le décret du 31 juillet 2015 liste les 11 catégories d'équipements qu'un logement doit comporter pour être légalement qualifié de meublé. Cette liste est impérative : l'absence d'un seul élément peut être invoquée par le locataire pour demander la requalification du contrat en bail vide (durée de 3 ans, fiscalité revenus fonciers).

Vérifiez chaque catégorie avant la remise des clés. Photographiez chaque équipement et intégrez les photos à l'inventaire daté et signé. En cas de remplacement d'un équipement en cours de bail, notez-le dans le dossier avec la facture.

• Literie complète : matelas, sommier ou lit, couette ou couverture, oreiller.
• Occultation des fenêtres dans les chambres : volets, rideaux ou stores opaques.
• Plaques de cuisson (au moins 2 feux).
• Four ou four à micro-ondes.
• Réfrigérateur avec compartiment permettant de maintenir des aliments à -6°C minimum.
• Vaisselle en nombre suffisant pour les repas des occupants.
• Ustensiles de cuisine (casseroles, poêle, couteaux, etc.).
• Table et sièges en nombre suffisant.
• Étagères ou rangements.
• Luminaires dans toutes les pièces.
• Matériel d'entretien ménager adapté au logement (aspirateur, balai, serpillière, seau).

L'inventaire du mobilier est annexé au bail meublé et à l'état des lieux d'entrée. Il doit être précis, daté et signé par les deux parties. Une description vague ("1 canapé") ne suffit pas : précisez l'état (bon état, traces d'usure visibles), la marque si possible et la quantité. Joignez des photos numérotées correspondant à chaque ligne de l'inventaire.

L'inventaire sert de référence à l'état des lieux de sortie. Si un équipement est absent ou dégradé au départ du locataire, vous devez pouvoir prouver qu'il était présent et en bon état à l'entrée. Sans inventaire précis, aucune retenue sur le dépôt de garantie pour mobilier manquant ou dégradé n'est admissible.

Conservez les factures d'achat des équipements importants (literie, électroménager). Elles prouvent l'état neuf ou récent à l'entrée dans les lieux, ce qui renforce votre position en cas de litige sur des dégradations.

• Inventaire daté et signé par le bailleur et le locataire.
• Description précise : état, quantité, éventuellement marque.
• Photos numérotées jointes à l'inventaire.
• Factures d'achat conservées pour les équipements significatifs.
• Inventaire mis à jour en cas de remplacement d'équipement en cours de bail.

La location meublée est une activité commerciale relevant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Elle doit être déclarée sur le guichet des formalités des entreprises (formalites.entreprises.gouv.fr) dans les 15 jours suivant le premier jour de location. Cette déclaration génère un numéro SIRET, nécessaire pour les déclarations fiscales.

Si vous oubliez cette déclaration, vous pouvez régulariser rétroactivement, mais cela peut attirer l'attention de l'administration fiscale. Le numéro SIRET est indispensable pour déposer la liasse 2031 au régime réel. Sans déclaration, vous n'êtes pas en conformité, même si vous déclarez vos revenus locatifs.

Dès la deuxième année, vous serez redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE), calculée sur la valeur locative de vos biens. La première année est en principe exonérée. Certaines communes exonèrent également les loueurs meublés non professionnels — vérifiez auprès de votre service des impôts.

• Délai de déclaration : 15 jours suivant le premier jour de location.
• Guichet officiel : formalites.entreprises.gouv.fr (formulaire P0i).
• Documents nécessaires : identité, adresse du bien, date de début d'activité.
• SIRET obtenu sous quelques semaines par courrier.
• CFE : due à partir de la 2e année, vérifier les exonérations locales.

En dessous de 77 700 € de recettes locatives annuelles, vous pouvez opter pour le micro-BIC : un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué, et vous êtes imposé sur la moitié de vos loyers bruts. Aucune comptabilité formelle n'est requise. C'est le régime par défaut si vous ne faites rien.

Le régime réel simplifié LMNP permet de déduire les charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, copropriété, assurance, frais de gestion) et d'amortir le bien immobilier ainsi que le mobilier. Pour un investisseur avec un crédit immobilier, le réel efface souvent entièrement l'imposition sur les loyers pendant 10 à 15 ans.

Le point de bascule : si vos charges réelles dépassent 50 % de vos recettes locatives, le réel est plus avantageux que le micro-BIC. Dans la quasi-totalité des cas avec crédit immobilier, le réel s'impose. L'option pour le réel est reconductible chaque année — elle n'est pas irrévocable comme en revenus fonciers.

• Micro-BIC : abattement 50 %, pas de comptabilité, idéal si peu de charges.
• Régime réel : charges déductibles + amortissement du bien (2,5 à 4 %/an) + mobilier.
• Avec un crédit, le réel est presque toujours plus avantageux.
• Expert-comptable recommandé au réel : 150 à 500 €/an, eux-mêmes déductibles.
• Option pour le réel : à exercer avant le 1er février de l'année concernée.

L'amortissement est une charge comptable sans décaissement : elle simule l'usure du bien et réduit votre résultat imposable chaque année, sans que vous ne dépensiez un centime. En LMNP réel, vous pouvez amortir le bien immobilier (hors terrain), le mobilier et les travaux d'amélioration.

Le bien est amorti par composants. La structure est amortie sur 50 ans (soit 2 % par an), la toiture sur 25 ans, les équipements sur 10 à 20 ans. Pour un appartement de 200 000 € (terrain estimé à 20 000 €), l'amortissement annuel tourne autour de 6 000 à 7 000 € par an. Le mobilier (environ 10 000 à 15 000 €) est amorti sur 5 à 10 ans, soit 1 500 à 2 500 €/an supplémentaires.

Ces amortissements ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente en LMNP non professionnel — c'est l'un des derniers grands avantages fiscaux préservés par la loi. En pratique, beaucoup d'investisseurs paient zéro impôt sur leurs loyers pendant 10 à 20 ans grâce à cet effet combiné.

• Amortissement du bâti (hors terrain) : 2 à 4 %/an selon les composants.
• Amortissement du mobilier : 10 à 20 %/an selon la nature des biens.
• Amortissements non réintégrés à la revente (LMNP non professionnel).
• Déficit BIC non imputable sur le revenu global, mais reportable sans limite.
• Calcul précis à confier à un expert-comptable pour optimiser les plans d'amortissement.

Le LMNP se gère mieux lorsque les informations sont classées dès le départ. Créez deux dossiers distincts par logement : un dossier "relation locative" (bail, état des lieux, quittances, échanges) et un dossier "gestion fiscale" (factures de mobilier et travaux, relevés de charges de copropriété, avis de taxe foncière, intérêts d'emprunt annuels, frais d'assurance).

Pour l'expert-comptable, fournissez chaque année : le total des loyers encaissés, les relevés de charges de copropriété avec le décompte annuel, les attestations de taxe foncière, les certificats d'intérêts de votre banque, les factures de travaux et d'assurance. Une organisation rigoureuse réduit les honoraires comptables et évite les erreurs dans la liasse 2031.

• Inventaire signé et photos archivés.
• Factures de mobilier et d'équipement conservées (preuve d'état à l'entrée).
• Relevés de loyers par année civile.
• Certificat annuel des intérêts d'emprunt (fourni par la banque).
• Décompte de charges de copropriété annuel.
• Avis de taxe foncière.
• Factures de travaux et d'entretien.
• Primes d'assurance PNO et GLI.