LMNP ou location nue : quelle fiscalité choisir en 2026 ?
C'est l'une des questions les plus structurantes pour un investisseur immobilier. LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou location nue — les deux régimes peuvent s'appliquer au même bien, mais ils ont des impacts fiscaux radicalement différents. Ce guide vous donne les clés pour choisir.
Les deux régimes en un coup d'œil
| Critère | Location nue | LMNP |
|---|---|---|
| Type de bien | Vide, non meublé | Meublé (liste légale) |
| Revenus catégorie | Revenus fonciers | BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) |
| Régime simplifié | Micro-foncier (30 % abattement) | Micro-BIC (50 % abattement) |
| Régime réel | Réel foncier | Réel simplifié LMNP |
| Amortissement du bien | ❌ Non | ✅ Oui |
| Déficit imputable sur revenu global | ✅ Oui (10 700 €/an) | ❌ Non (report sur BIC uniquement) |
| Durée de bail | 3 ans (vide) | 1 an (meublé) |
| Locataire cible | Familles, long terme | Étudiants, mobilité pro |
Location nue : fonctionnement fiscal
Le micro-foncier
Si vos revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000 €/an, vous pouvez opter pour le micro-foncier : un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué, et vous êtes imposé sur 70 % des loyers perçus.
Exemple : 800 €/mois de loyer → 9 600 €/an → imposable sur 6 720 €.
À 30 % de TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux = charge fiscale d'environ 3 180 €/an sur ces loyers.
Le réel foncier
Vous déduisez les charges réelles :
- Intérêts d'emprunt et assurance emprunteur
- Taxe foncière
- Charges de copropriété (non récupérables)
- Travaux d'entretien et de réparation
- Assurance PNO
- Frais de gestion
Ce que vous ne pouvez PAS déduire : le remboursement du capital, les travaux de construction/reconstruction, l'amortissement du bien.
Si les charges > loyers → déficit foncier, imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €/an. L'excédent est reporté 10 ans sur les revenus fonciers.
LMNP : l'arme de l'amortissement
Pourquoi le LMNP est souvent plus avantageux
En LMNP au régime réel, vous pouvez amortir le bien — c'est-à-dire déduire chaque année une fraction de sa valeur comme si le bien "s'usait". En pratique, c'est une charge comptable qui réduit votre résultat imposable sans sortie de trésorerie.
Amortissements typiques :
- Structure du bien : 40 ans → 2,5 %/an
- Toiture : 25 ans → 4 %/an
- Installations (cuisine, salle de bain) : 10-15 ans → 6,5-10 %/an
- Mobilier : 5-10 ans → 10-20 %/an
Exemple chiffré : bien à 200 000 €
Achat : 200 000 € (dont mobilier 15 000 €)
Base amortissable :
- Structure (185 000 × 80 %) = 148 000 € sur 40 ans → 3 700 €/an
- Toiture (148 000 × 10 %) = 14 800 € sur 25 ans → 592 €/an
- Finition (148 000 × 10 %) = 14 800 € sur 15 ans → 987 €/an
- Mobilier : 15 000 € sur 7 ans → 2 143 €/an
Total amortissement annuel : ~7 400 €/an
Avec un loyer de 800 €/mois (9 600 €/an) et des charges réelles de 3 000 €/an (intérêts + taxe foncière + charges copro + assurance) :
| Poste | Location nue (réel) | LMNP (réel) |
|---|---|---|
| Loyers | 9 600 € | 9 600 € |
| Charges déductibles | -3 000 € | -3 000 € |
| Amortissements | 0 € | -7 400 € |
| Résultat imposable | 6 600 € | -800 € (déficit) |
| Impôt (TMI 30 % + PS 17,2 %) | ~3 110 € | 0 € |
En LMNP, le résultat est nul ou déficitaire grâce aux amortissements. Ce déficit est reporté sur les bénéfices BIC futurs (pas imputable sur le revenu global, mais cumulable d'une année sur l'autre).
Économie fiscale annuelle : ~3 000 € dans cet exemple.
Quand la location nue est-elle préférable ?
1. Vous êtes en forte pression fiscale et avez des travaux importants
Si vous rénovez un bien en location nue, le déficit foncier peut être imputé sur votre revenu global (dans la limite de 10 700 €/an). En LMNP, ce n'est pas possible — le déficit reste cantonné aux BIC.
Exemple : 30 000 € de travaux en 2026, TMI à 41 %. En location nue réel, vous effacez 10 700 € de revenu global → économie d'impôt de 4 400 € la première année.
2. Votre TMI est faible (0 ou 11 %)
Si vous n'êtes pas imposé ou peu imposé, l'avantage des amortissements LMNP est limité. La location nue en micro-foncier (30 % d'abattement) peut être plus simple à gérer.
3. Vous louez à une famille en longue durée
La location nue avec bail 3 ans est souvent préférée pour les grandes surfaces (T3, T4) louées à des familles. Le meublé est plus adapté aux petites surfaces (T1, T2) proches des universités ou des centres-villes actifs.
Quand le LMNP est-il préférable ?
1. Vous êtes fortement imposé (TMI 30 %, 41 % ou 45 %)
Plus votre tranche marginale est haute, plus l'amortissement vous économise d'impôts. À 41 %, chaque euro d'amortissement vous fait économiser 0,582 € (41 % + 17,2 % de PS).
2. Vous venez d'acheter et l'amortissement est maximal
Les premières années, le bien a sa valeur d'acquisition maximale → les amortissements sont les plus élevés. C'est la période la plus propice au LMNP.
3. Le bien est petit et proche d'une demande locative meublée
Étudiants, jeunes actifs en mobilité, expatriés — la demande en meublé est structurelle sur ces profils. En plus de l'avantage fiscal, vous avez plus de flexibilité (bail d'1 an, récupération du bien plus facile).
Les obligations du LMNP
Le bien doit être "meublé" au sens légal du décret du 31 juillet 2015. La liste comprend au minimum :
- Literie avec couette ou couverture
- Volets ou rideaux dans les chambres
- Cuisine équipée (plaques, four ou micro-ondes, réfrigérateur, ustensiles)
- Table et sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d'entretien ménager
Côté comptabilité, le LMNP au réel nécessite de tenir une comptabilité et de déposer une liasse fiscale 2031 chaque année. La plupart des investisseurs passent par un expert-comptable (~300 à 600 €/an) ou un service en ligne spécialisé (~150 à 300 €/an).
Pour piloter votre LMNP au quotidien (baux, loyers, inventaire, états des lieux, quittances), voir l'outil de gestion locative LMNP de lokt.fr.
Pour le détail complet des charges déductibles et le calcul des amortissements par composants, voir notre guide Charges déductibles en LMNP réel 2026.
Pour comparer bail meublé et bail vide sur tous les critères (durée, préavis, fiscalité, meubles obligatoires), voir Bail meublé vs bail vide : différences et comment choisir en 2026.
Le piège de la plus-value à la revente en LMNP
En LMNP, la plus-value à la revente est calculée sur la valeur d'acquisition sans déduire les amortissements pratiqués. Ce n'est pas le régime des plus-values professionnelles.
En revanche, si vous revendez après 22 ans (exonération totale d'IR) ou 30 ans (exonération PS) en LMNP, vous bénéficiez des mêmes abattements pour durée de détention que la location nue.
Comparatif final : quelle situation favorise quoi ?
| Situation | Recommandation |
|---|---|
| TMI ≥ 30 %, bien T1/T2 | LMNP réel |
| Gros travaux à court terme | Location nue réel (déficit foncier) |
| TMI ≤ 11 %, gestion simple | Micro-foncier (location nue) |
| Loyers < 15 000 €/an, peu de charges | Micro-BIC ou micro-foncier selon le type |
| Patrimoine > 3 biens, structure à optimiser | Consultation d'un CGP |
Questions fréquentes
Peut-on passer du LMNP à la location nue ?
Oui, en modifiant le bail (et en démeublant le logement) à l'expiration du bail en cours. Le changement est possible d'une année sur l'autre, mais implique de clôturer l'activité BIC pour revenir aux revenus fonciers.
Le LMNP est-il remis en cause par la loi de finances 2026 ?
Le régime LMNP a été visé par plusieurs projets de réforme ces dernières années (réintégration des amortissements dans la plus-value). À date (juin 2026), aucune réforme fondamentale n'est en vigueur pour les particuliers non professionnels. Restez à jour via votre expert-comptable.
Peut-on avoir un bien en LMNP et un autre en location nue ?
Oui, et c'est courant. Chaque bien est traité séparément selon son régime fiscal. Cela peut être une stratégie intéressante selon les profils de biens.
Le choix LMNP vs location nue dépend aussi du marché local. Consultez notre analyse rendement locatif par ville pour comparer les niveaux de tension locative et les loyers médians dans 15 villes françaises.