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Calculette rentabilité locative lokt.fr

Calculer la rentabilité de votre investissement locatif

Projetez le coût total, les loyers, les charges et le financement pour comparer rendement et cash-flow avec des hypothèses réalistes.

Calculez le rendement brut, net et net-net de votre investissement locatif, le cash-flow mensuel, le coût total et la durée de retour sur investissement — en tenant compte des charges réelles et du financement.

Étape 1

Coût global du projet

Prix, notaire, agence, travaux (+ localité & surface optionnelles).

Optionnel, mais pratique pour rattacher la simulation à une annonce.

Pré-rempli à ~7,5 %, modifiable.

Pré-rempli à ~4 %, modifiable.

Coût total actuel (bien + notaire + agence + travaux) : 233 000 €

Pourquoi simuler la rentabilité locative avant d'acheter ?

  • Vérifier si le projet s'auto-finance (cash-flow) ou combien il "coûte" chaque mois.
  • Comparer plusieurs biens/scénarios à périmètre constant (prix, loyer, vacance, charges).
  • Identifier les leviers : prix d'achat, vacance, charges et structure de financement.

Calcul de rentabilité locative : cash-flow, charges et financement

Cette calculette de rentabilité locative vous aide à projeter un investissement en tenant compte du coût total (prix + notaire + travaux/ameublement), des revenus (location longue durée ou saisonnière), des charges (copropriété, taxe foncière, assurance, entretien, gestion, vacance) et du financement (taux, durée, apport, assurance). L'objectif : une lecture simple et comparable entre scénarios.

Les résultats sont indicatifs et dépendent de vos hypothèses. Utilisez l'outil pour comparer plusieurs biens, tester différents niveaux de loyers/occupation, et repérer ce qui améliore réellement le cash-flow.

Comment estimer une rentabilité réaliste ?

  • Commencez par le coût total (prix + notaire + travaux + ameublement éventuel).
  • Estimez les revenus (loyer mensuel ou revenu équivalent saisonnier : prix/nuit × taux d'occupation).
  • Ajoutez les charges récurrentes (copro, taxe foncière, assurance, entretien, gestion, vacance).
  • Intégrez le financement (taux, durée, apport, assurance) pour obtenir le cash-flow.

Exemple rapide

Exemple indicatif : un achat à 200 000 € avec 25 000 € de frais/travaux, un loyer de 950 €, des charges totales de 250 € et un crédit à 850 € donne un cash-flow proche de 950 − 250 − 850 = −150 € / mois. En ajustant le prix, le loyer, la vacance ou la durée, vous visualisez rapidement les leviers qui font basculer le projet.

Questions fréquentes sur la rentabilité locative

Quelle est la différence entre cash-flow et rendement ?▾
Le cash-flow correspond au flux mensuel net (loyer – charges – crédit). Le rendement mesure la performance annuelle (revenus / prix d'achat), et peut être brut ou net selon les charges prises en compte.
Quelle différence entre rendement brut et rendement net ?▾
Le rendement brut compare les loyers annuels au prix d'achat. Le rendement net retire les charges (taxe foncière, copropriété, assurance, vacance, gestion…). Il est plus proche de la réalité pour comparer deux projets.
Quelles charges faut-il inclure pour estimer une rentabilité réaliste ?▾
À minima : copropriété, assurance, taxe foncière, entretien, gestion, vacance locative, travaux et frais liés au financement. La rentabilité dépend surtout de la cohérence des hypothèses.
Longue durée ou Airbnb : comment comparer ?▾
La location saisonnière se compare en convertissant un prix par nuit et un taux d'occupation en revenu mensuel équivalent, puis en ajoutant les coûts spécifiques (ménage, conciergerie, vacance, renouvellement du mobilier).
La fiscalité est-elle prise en compte ?▾
La V1 vise d'abord une rentabilité économique (revenus, charges, financement). La fiscalité peut être ajoutée ou estimée séparément selon votre régime (LMNP, réel, micro, etc.).
Quels leviers ont le plus d'impact sur la rentabilité ?▾
Le prix d'achat (et les frais), le niveau de loyer/occupation, la vacance, les charges récurrentes, et la structure du financement (taux, durée, apport). Tester 2 scénarios (prudent vs ambitieux) aide à décider.
Quel rendement locatif viser en 2026 ?▾
Le rendement brut national moyen est de 5,2 % en 2026. Un rendement brut inférieur à 4 % est difficile à rentabiliser après charges et fiscalité. Entre 5 et 7 % brut, la rentabilité nette est généralement positive avec un financement à taux actuel (3,4 % sur 20 ans). Au-delà de 7 %, vérifier la qualité du secteur et le risque locatif (vacance, impayés).
Combien rapporte un studio en location par mois ?▾
Un studio acheté 80 000 € avec 500 €/mois de loyer génère 6 000 €/an, soit un rendement brut de 7,5 %. Après charges (taxe foncière, copropriété, assurance, vacance estimée à 5 %), le rendement net tourne autour de 5 à 6 %. En LMNP au régime réel, l'amortissement peut annuler l'impôt sur ces revenus pendant 10 à 15 ans.
Quelle est la différence entre rendement brut, net et net-net ?▾
Le rendement brut = loyers annuels / prix d'achat. Le rendement net retire les charges (taxe foncière, copropriété, assurance, gestion, vacance). Le rendement net-net (ou net d'impôts) retire en plus la fiscalité selon votre régime (micro-BIC, réel, IR sur revenus fonciers). C'est le net-net qui permet de comparer objectivement deux projets.
Quels sont les taux de rendement locatif en France en 2026 ?▾
Le rendement brut médian national est de 5,2 % en 2026. Par ville : Paris ~3,2 % (prix élevés), Lyon ~5,1 %, Bordeaux ~4,8 %, Marseille ~6,2 %, Toulouse ~5,5 %, Lille ~6,1 %, Nantes ~5,2 %. Un rendement brut inférieur à 4 % est difficile à rentabiliser après charges et fiscalité. Au-delà de 7 %, vérifier la qualité locative du secteur.
Comment financer un investissement locatif en 2026 ?▾
La majorité des investisseurs locatifs empruntent à 100 % (hors frais de notaire). Les taux en 2026 sont autour de 3,40 % sur 20 ans. La banque regarde le taux d'endettement global (35 % max HCSF), le reste à vivre et la qualité du bien. Les loyers sont pris en compte à hauteur de 70 % pour compenser le risque de vacance. Le simulateur de capacité d'emprunt lokt.fr permet d'estimer le montant finançable selon vos revenus.
Paris ou province : où investir dans le locatif en 2026 ?▾
Paris offre un rendement brut faible (~3 %) mais une sécurité locative élevée et une valorisation sur le long terme. En province, les rendements sont plus élevés (5 à 7 % brut) avec un prix d'entrée moindre. Les villes comme Marseille, Lille ou Toulouse affichent de bons rendements avec une demande locative soutenue. Le choix dépend de votre objectif : cash-flow immédiat (province) ou capitalisation (grandes métropoles).

Note : la fiscalité dépend fortement du régime (LMNP, réel, micro…) et n'est pas l'objectif principal de la V1. Ici, on vise d'abord une rentabilité "économique" comparable.

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