Calcul rendement locatif 2026 : formules, tableaux et exemples complets
Cet article est un outil de calcul de référence : formules, tableaux de résultats directs, exemples pas à pas et impact de la fiscalité. Pour la stratégie (leviers à actionner, cashflow mensuel), voir cashflow positif et investissement locatif 2026.
Les trois formules à connaître
1. Rendement brut
(loyer mensuel × 12) / prix total d'acquisition × 100
Le prix total d'acquisition = prix net vendeur + frais de notaire + travaux éventuels réalisés avant la première mise en location. Ne jamais utiliser le prix net vendeur seul.
2. Rendement net de charges
(loyers annuels − charges annuelles) / prix total d'acquisition × 100
Charges à déduire : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance PNO, frais de gestion (si délégation à une agence), assurance loyers impayés (si GLI souscrite), entretien courant.
3. Rendement net-net (après fiscalité)
(loyers annuels − charges annuelles − impôts sur revenus locatifs) / prix total d'acquisition × 100
Le montant de l'impôt dépend de votre régime fiscal (micro-foncier, réel, LMNP) et de votre tranche marginale d'imposition. Voir la section dédiée ci-dessous.
Tableau de référence rendement brut
Trouvez l'intersection entre le loyer mensuel (colonne) et le prix total d'acquisition (ligne).
| Prix total | 400 €/mois | 550 €/mois | 700 €/mois | 850 €/mois | 1 050 €/mois | 1 300 €/mois | 1 600 €/mois |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 70 000 € | 6,9 % | 9,4 % | — | — | — | — | — |
| 90 000 € | 5,3 % | 7,3 % | 9,3 % | — | — | — | — |
| 120 000 € | 4,0 % | 5,5 % | 7,0 % | 8,5 % | — | — | — |
| 150 000 € | 3,2 % | 4,4 % | 5,6 % | 6,8 % | 8,4 % | — | — |
| 190 000 € | 2,5 % | 3,5 % | 4,4 % | 5,4 % | 6,6 % | 8,2 % | — |
| 240 000 € | 2,0 % | 2,8 % | 3,5 % | 4,3 % | 5,3 % | 6,5 % | 8,0 % |
| 300 000 € | — | 2,2 % | 2,8 % | 3,4 % | 4,2 % | 5,2 % | 6,4 % |
| 380 000 € | — | — | 2,2 % | 2,7 % | 3,3 % | 4,1 % | 5,1 % |
En gras : zone cible 6–8 %. En dessous de 4 %, l'équilibre charges + fiscalité est difficile à atteindre.
3 exemples de calcul complets
Exemple 1 — Studio meublé à Lille
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Prix net vendeur | 82 000 € |
| Frais de notaire (7,5 %) | 6 150 € |
| Prix total d'acquisition | 88 150 € |
| Loyer mensuel HC | 520 € |
| Loyers annuels | 6 240 € |
Rendement brut : 6 240 / 88 150 × 100 = 7,08 %
Charges annuelles estimées :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Taxe foncière | 650 € |
| Charges copropriété | 240 € |
| Assurance PNO | 100 € |
| Entretien | 500 € |
| Total | 1 490 € |
Rendement net : (6 240 − 1 490) / 88 150 × 100 = 5,39 %
Exemple 2 — T2 avec travaux à Toulouse
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Prix net vendeur | 135 000 € |
| Frais de notaire (7,2 %) | 9 720 € |
| Travaux de rénovation | 18 000 € |
| Prix total d'acquisition | 162 720 € |
| Loyer mensuel HC (après travaux) | 830 € |
| Loyers annuels | 9 960 € |
Rendement brut : 9 960 / 162 720 × 100 = 6,12 %
Charges annuelles :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Taxe foncière | 950 € |
| Charges copropriété | 480 € |
| Assurance PNO | 130 € |
| Entretien | 700 € |
| Total | 2 260 € |
Rendement net : (9 960 − 2 260) / 162 720 × 100 = 4,73 %
Les 18 000 € de travaux ont réduit le rendement brut d'environ 0,8 point par rapport à un achat sans travaux, mais ont permis de louer 100 € de plus par mois et de bénéficier du déficit foncier en location nue.
Exemple 3 — T3 en colocation meublée à Rennes
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Prix net vendeur | 195 000 € |
| Frais de notaire (7,3 %) | 14 235 € |
| Ameublement | 5 000 € |
| Prix total d'acquisition | 214 235 € |
| Loyer mensuel total (2 colocataires) | 1 300 € |
| Loyers annuels | 15 600 € |
Rendement brut : 15 600 / 214 235 × 100 = 7,28 %
Charges annuelles :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Taxe foncière | 1 350 € |
| Charges copropriété | 600 € |
| Assurance PNO | 180 € |
| Entretien + turnover | 1 200 € |
| Total | 3 330 € |
Rendement net : (15 600 − 3 330) / 214 235 × 100 = 5,73 %
La colocation augmente le rendement brut de 1,5 à 2 points par rapport à une location classique sur ce type de bien. La contrepartie : un entretien et un turnover plus fréquents.
Charges types par catégorie de bien
| Type de bien | Charges annuelles estimées | En % des loyers bruts |
|---|---|---|
| Studio copropriété récente | 1 100 – 1 700 € | 14 – 20 % |
| T2 copropriété standard | 1 700 – 2 700 € | 17 – 24 % |
| T3 copropriété avec ascenseur | 2 400 – 4 000 € | 20 – 28 % |
| Maison individuelle | 1 400 – 2 800 € | 14 – 22 % |
| T2 colocation meublée | 2 000 – 3 500 € | 15 – 22 % |
| Immeuble de rapport (propriétaire) | Variable | 10 – 16 % |
Sans chiffres précis à disposition (avant-achat), estimer les charges à 20–22 % des loyers bruts est une base prudente et raisonnable pour un appartement standard en copropriété.
Impact de la fiscalité sur le rendement net-net
Le rendement net-net varie selon le régime fiscal et la tranche marginale d'imposition (TMI). Ces données illustrent l'impact sur un rendement net de charges de 4,5 % :
| Régime fiscal | TMI 11 % | TMI 30 % | TMI 41 % |
|---|---|---|---|
| Location nue — micro-foncier (abattement 30 %) | ~3,7 % | ~3,2 % | ~2,8 % |
| Location nue — réel (avec crédit, base réduite) | ~4,2 % | ~3,7 % | ~3,2 % |
| LMNP — régime réel (avec amortissements) | ~4,4 % | ~4,3 % | ~4,2 % |
Le LMNP au régime réel maintient un rendement net-net proche du rendement net quelle que soit la TMI, car l'amortissement du bien (25–30 ans) annule généralement la base imposable. C'est l'avantage fiscal déterminant de ce statut pour un investisseur imposé à 30 % ou plus.
L'impact des travaux sur le rendement
Les travaux réduisent mécaniquement le rendement brut (ils augmentent le dénominateur) mais peuvent l'améliorer nettement sur le long terme.
Exemple : bien à 150 000 € FC, loyer de marché 650 €/mois
| Scénario | Prix total | Loyer mensuel | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Achat sans travaux | 160 000 € | 650 € | 4,88 % |
| + 15 000 € travaux, loyer inchangé | 175 000 € | 650 € | 4,46 % |
| + 15 000 € travaux, loyer + 100 € | 175 000 € | 750 € | 5,14 % |
| + 15 000 € travaux, loyer + 150 € | 175 000 € | 800 € | 5,49 % |
Les travaux ne sont rentables que si le loyer augmente suffisamment pour compenser le capital investi. Règle empirique : chaque tranche de 10 000 € de travaux doit permettre d'augmenter le loyer d'au moins 50 €/mois pour maintenir le rendement brut. En dessous, l'investissement travaux ne s'amortit pas sur le rendement locatif seul (mais peut se justifier par la plus-value à la revente).
Rendement brut indicatif par ville en 2026
| Ville | Type de bien | Fourchette brute indicative |
|---|---|---|
| Paris (intra-muros) | Studio / T2 | 2,5 – 3,5 % |
| Lyon, Bordeaux | T2 / T3 | 3,5 – 5,0 % |
| Nantes, Rennes, Toulouse | T2 / T3 | 4,5 – 6,0 % |
| Lille, Montpellier, Strasbourg | T2 | 5,0 – 6,5 % |
| Grenoble, Angers, Le Mans | T2 / T3 | 5,5 – 7,0 % |
| Clermont-Ferrand, Rouen, Caen | T2 / T3 | 6,0 – 8,0 % |
| Villes moyennes (30 k – 100 k hab) | Appartement | 6,5 – 9,0 % |
| Zones rurales / petites villes | Maison | 7,0 – 12 % |
Au-delà de 8 %, la vacance locative et la liquidité à la revente sont des risques à évaluer sérieusement avant engagement. Un bien à 10 % de rendement brut dans une ville à démographie déclinante peut valoir moins que prévu à la revente et rester vacant plusieurs mois par an.
Les 5 erreurs qui faussent le calcul
1. Oublier les frais de notaire. Sur 150 000 €, les frais représentent ~10 500 € (7 %). Les ignorer surestime le rendement de 0,4 à 0,5 point.
2. Utiliser le loyer de marché sans décote vacance. Comptez 10 à 20 jours de vacance annuelle (changement de locataire, petits travaux). Cela représente 3 à 5 % de perte sur les loyers. Appliquez une décote de 5 % sur le loyer théorique.
3. Sous-estimer les charges. Beaucoup d'investisseurs débutants comptent uniquement la taxe foncière. L'entretien courant (remplacement d'un chauffe-eau, repeinture entre deux locataires) pèse 0,5 à 1 % du prix du bien par an.
4. Omettre les travaux de la base de calcul. Des travaux de 20 000 € ne sont pas une "dépense séparée" — ils font partie du prix de revient total et doivent figurer au dénominateur.
5. Comparer rendement brut et rendement net sans distinction. Un vendeur annonce 7 % "de rendement" sans préciser si c'est brut ou net. La différence peut être de 2 points. Toujours demander la base de calcul.
Comment estimer le loyer avant d'acheter
Le loyer utilisé dans le calcul doit être réaliste, pas optimiste. Méthode en 3 étapes :
- Consultez les loyers pratiqués sur SeLoger, Leboncoin, PAP pour des biens comparables (même surface, même étage, même état) dans le même quartier
- Appliquez une décote de 5–8 % si le bien nécessite des travaux de remise en état avant location
- Vérifiez l'encadrement des loyers si le bien est situé à Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Grenoble ou dans une autre zone soumise à encadrement — le loyer de référence majoré est le plafond légal
Un loyer surestimé de 10 % gonfle le rendement brut d'environ 0,5 point — suffisant pour transformer un mauvais investissement en investissement qui semble acceptable sur le papier.
FAQ
Comment calculer le rendement brut ?
(Loyer mensuel × 12) / prix total d'acquisition (frais de notaire inclus) × 100.
Comment calculer le rendement net ?
(Loyers annuels − charges annuelles) / prix total d'acquisition × 100. Sans chiffres précis, estimez les charges à 20–22 % des loyers bruts pour un appartement en copropriété.
Quel rendement minimum en 2026 ?
4 % brut est le plancher en dessous duquel l'opération devient difficile à équilibrer. 5–7 % est la cible courante. Au-delà de 8 %, analysez le risque de vacance et la liquidité à la revente.
Les travaux doivent-ils être inclus dans le calcul ?
Oui — les travaux réalisés avant la première mise en location font partie du prix de revient total et s'ajoutent au dénominateur de la formule.
Rendement brut ou net : lequel regarder ?
Le brut sert à filtrer rapidement les opportunités. Le net vous dit ce que vous gagnez réellement. En dessous de 3,5 % net, l'investissement ne s'équilibre qu'avec une plus-value à la revente significative.
Le LMNP améliore-t-il le rendement net-net ?
Oui significativement : l'amortissement en LMNP au régime réel annule généralement la base imposable pendant 10 à 20 ans, ce qui maintient le rendement net-net proche du rendement net quelle que soit votre TMI.
Calculez le rendement brut, net et le cashflow complet de votre projet avec le simulateur de rentabilité lokt.fr — taux d'endettement, mensualités et cashflow mensuel inclus.