Passer de LMNP à LMP : les démarches à connaître

Deux conditions doivent être réunies la même année pour basculer en LMP : les recettes locatives meublées annuelles doivent dépasser 23 000 €, ET ces recettes doivent représenter plus de 50 % des revenus professionnels globaux du foyer fiscal (salaires, autres BIC, pensions, etc.). Si une seule des deux conditions est remplie, vous restez en LMNP.

C'est un point souvent mal compris : un bailleur avec 30 000 € de recettes meublées mais qui gagne par ailleurs 80 000 € de salaire reste en LMNP, car ses recettes locatives ne dépassent pas 50 % de ses revenus. À l'inverse, un retraité avec une petite pension et 25 000 € de recettes meublées peut basculer en LMP dès la première année.

La bascule s'apprécie chaque année sur la base des revenus de l'année écoulée — il est donc possible d'aller et venir entre LMNP et LMP d'une année sur l'autre selon l'évolution de vos revenus, même si en pratique c'est rare une fois le seuil des 23 000 € dépassé durablement.

• Recettes locatives meublées > 23 000 € par an.
• ET recettes meublées > 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.
• Les deux conditions doivent être remplies la même année.
• Appréciation annuelle : le statut peut changer d'une année sur l'autre.
• Le franchissement n'est pas un choix : il s'impose dès que les seuils sont dépassés.

Contrairement au LMNP, le statut LMP impose une immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), en plus de la déclaration d'activité déjà effectuée via le guichet unique des formalités des entreprises. Cette immatriculation doit être réalisée dès que vous constatez le franchissement des seuils, généralement au moment de la déclaration de revenus qui le révèle.

L'absence d'immatriculation au RCS n'empêche pas l'administration fiscale de vous considérer comme LMP dès lors que les seuils sont dépassés — la jurisprudence a confirmé que le statut fiscal de LMP ne dépend pas de l'immatriculation elle-même, mais des seuils de recettes. Ne pas s'immatriculer expose néanmoins à des complications administratives et ne dispense d'aucune obligation, notamment sociale.

• Immatriculation au RCS via le guichet unique (formalites.entreprises.gouv.fr).
• Démarche à effectuer dès la constatation du dépassement des seuils.
• Le statut fiscal LMP s'applique même sans immatriculation, dès les seuils dépassés.
• Numéro SIRET existant (obtenu en LMNP) conservé, l'activité change de qualification.

C'est la différence la plus concrète entre LMNP et LMP. En LMNP, seuls les prélèvements sociaux (17,2 %) s'appliquent sur le résultat imposable, sans affiliation sociale particulière. En LMP, vous êtes affilié à la Sécurité sociale des indépendants (SSI) en tant que travailleur non salarié, avec des cotisations sociales calculées sur le bénéfice réalisé — de l'ordre de 35 à 40 % du bénéfice selon les tranches, en plus de l'impôt sur le revenu.

Ces cotisations financent une couverture sociale (maladie, retraite) dont vous ne bénéficiez pas en LMNP, ce qui compense en partie leur coût pour certains profils — notamment ceux qui n'ont pas déjà une couverture retraite complète par ailleurs. Pour un bailleur déjà salarié à temps plein avec une couverture sociale complète, ces cotisations représentent en revanche un coût sec.

Une cotisation minimale s'applique généralement même en l'absence de bénéfice significatif — se renseigner précisément auprès de l'URSSAF avant de basculer, car ce montant plancher surprend souvent les bailleurs qui anticipaient une fiscalité nulle grâce à l'amortissement.

• Affiliation à la Sécurité sociale des indépendants (SSI), statut de travailleur non salarié.
• Cotisations sociales : environ 35 à 40 % du bénéfice imposable, en plus de l'IR.
• Cotisation minimale possible même sans bénéfice significatif.
• Contrepartie : ouverture de droits sociaux (maladie, retraite) absents en LMNP.

Le déficit LMP s'impute sur le revenu global du foyer fiscal sans limitation de montant, contrairement au déficit LMNP qui ne peut s'imputer que sur des revenus BIC meublés futurs pendant 10 ans. Pour un bailleur avec un déficit important (fort effet de l'amortissement les premières années), cet avantage peut réduire significativement l'impôt sur l'ensemble des revenus du foyer, pas seulement sur les loyers.

Sous conditions strictes (activité exercée depuis au moins 5 ans, recettes moyennes des deux dernières années inférieures à 90 000 € HT pour une exonération totale, dégressive jusqu'à 126 000 €), la plus-value réalisée à la revente d'un bien LMP peut être exonérée au titre des plus-values professionnelles — un régime nettement plus favorable que la plus-value des particuliers applicable en LMNP.

• Déficit imputable sur le revenu global du foyer, sans limitation de montant.
• Exonération possible de plus-value professionnelle après 5 ans d'activité (sous conditions de recettes).
• Sortie possible de l'assiette IFI pour le bien, si l'activité constitue la profession principale du foyer (condition stricte, rarement remplie pour un simple loueur).