Loyer impayé : que faire étape par étape en 2026 ?

Un loyer qui n'arrive pas à la date prévue : ça arrive à presque tous les bailleurs un jour ou l'autre. La bonne nouvelle, c'est que dans 80 % des cas, le problème se résout rapidement avec une relance simple. La mauvaise : si vous attendez trop longtemps, la situation se complique et les délais légaux s'allongent.

Ce guide vous donne la procédure complète, étape par étape, avec les délais réels à chaque stade.

Avant tout : ne pas confondre retard et impayé

Un retard de 3 à 5 jours est courant — problème de virement, oubli, changement de compte bancaire. Ce n'est pas un impayé. Un coup de fil suffit généralement.

Un impayé commence quand le locataire ne peut pas ou ne veut pas payer. La distinction n'est pas toujours évidente au début, mais votre comportement doit être le même dans les deux cas : agir vite et rester factuel.

La règle d'or : plus vous attendez, plus vous perdez. Chaque semaine d'inaction réduit vos chances de récupérer les sommes dues.

Étape 1 — Les premières 48 heures : contact informel

J+1 à J+3 après la date d'échéance

Commencez par un contact simple : SMS, e-mail ou appel téléphonique. Ton neutre, pas accusateur.

"Bonjour, le virement du loyer de [mois] ne semble pas encore arrivé sur mon compte. Pourriez-vous vérifier de votre côté ? Merci."

Dans la grande majorité des cas, c'est un oubli ou un problème technique. Le locataire régularise sous 24-48 heures.

Conservez une trace de tous les contacts (SMS, e-mails) dès maintenant — ils seront utiles si la situation évolue.

Étape 2 — Relance formelle par e-mail

J+7 à J+10

Si aucune réponse au contact informel ou si la régularisation n'a pas eu lieu, envoyez un e-mail de mise en demeure douce.

Il doit contenir :

• Le montant exact dû (loyer + charges)
• La date d'échéance non honorée
• Une demande de régularisation sous 8 jours
• Un rappel que vous restez disponible pour trouver un arrangement si le locataire rencontre des difficultés

Gardez cet e-mail avec accusé de lecture si votre messagerie le permet.

Étape 3 — Mise en demeure par courrier recommandé (LRAR)

J+15 à J+20

C'est la première étape formelle. Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception mentionnant :

• L'identité des parties
• L'adresse du bien
• Le détail des sommes dues (mois par mois si plusieurs impayés)
• Une mise en demeure de régler sous 8 jours
• La mention que vous vous réservez le droit d'engager une procédure judiciaire en cas de non-paiement

Conservez précieusement l'accusé de réception — il fixe la date de début de la procédure amiable.

Étape 4 — Activer vos garanties

Dès le premier mois d'impayé, sans attendre

C'est l'étape que beaucoup de bailleurs oublient ou retardent — à tort.

Si vous avez une GLI (Garantie Loyers Impayés)

Déclarez le sinistre immédiatement. La plupart des contrats GLI imposent un délai de déclaration court (souvent 30 à 45 jours après le premier impayé). Passé ce délai, vous perdez le droit à indemnisation.

Vous n'avez pas encore de GLI ? Comparez les garanties, coûts et conditions dans notre guide GLI 2026 : assurance loyers impayés — fonctionnement, coût et comparatif.

Votre assureur prend ensuite le relais pour la procédure et vous indemnise pendant la durée du litige (généralement jusqu'à l'expulsion + 3 mois).

Si vous avez un garant (caution solidaire)

Envoyez une lettre recommandée au garant, en même temps que vous relancez le locataire. La caution solidaire est engagée dès le premier impayé. Inutile d'épuiser toutes les voies contre le locataire avant de contacter le garant.

Si le locataire bénéficiait de la garantie Visale (Action Logement)

Déclarez le sinistre sur le portail Visale d'Action Logement. La garantie couvre jusqu'à 36 mensualités impayées pour les locataires éligibles.

Étape 5 — La procédure judiciaire

Si aucune régularisation après 1 mois de relances

Il existe deux voies selon l'urgence et le montant :

L'injonction de payer

Procédure rapide et peu coûteuse (environ 35 € de frais). Vous déposez une requête au tribunal judiciaire. Le juge peut rendre une ordonnance sans audience. Si le locataire ne conteste pas dans les 30 jours, l'ordonnance devient un titre exécutoire — vous pouvez saisir les comptes bancaires ou les salaires du locataire.

Délai typique : 1 à 3 mois.

L'assignation en résiliation de bail

Procédure plus lourde mais nécessaire si vous voulez récupérer le logement. Vous assignez le locataire devant le tribunal judiciaire pour :

1. Constater la résiliation du bail
2. Condamner le locataire au paiement des sommes dues
3. Ordonner son expulsion

Délai typique : 3 à 9 mois selon les tribunaux.

Si votre bail contient une clause résolutoire (c'est le cas des baux types), elle s'active automatiquement après le commandement de payer (étape suivante). Le juge constate alors la résiliation — il ne la prononce pas.

Étape 6 — Le commandement de payer

Acte d'huissier obligatoire avant l'expulsion

Avant toute demande d'expulsion, vous devez faire délivrer un commandement de payer les loyers par huissier de justice. Cet acte :

• Détaille les sommes exactes dues
• Donne au locataire 2 mois pour régler ou quitter les lieux
• Active la clause résolutoire du bail si elle existe
• Ouvre le droit à la CAF/MSA de régler directement le bailleur (mécanisme de tiers payant)

Coût : 150 à 300 € selon l'huissier.

Étape 7 — L'audience et le jugement

Si le locataire ne régularise pas dans les 2 mois suivant le commandement de payer, l'affaire passe devant le juge. À l'audience, le juge peut :

• Constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion
• Accorder des délais de paiement au locataire (jusqu'à 2 ans) si sa situation le justifie
• Suspendre la clause résolutoire si le locataire règle tout avant l'audience

Ce que vous devez apporter à l'audience :

• Copie du bail
• Preuves des impayés (relevés de compte, quittances non honorées)
• Copie des relances et du commandement de payer
• Décompte des sommes dues

Étape 8 — L'expulsion

Dernière étape, rarement atteinte

Après le jugement, l'huissier signifie un commandement de quitter les lieux au locataire. Il dispose de 2 mois pour partir volontairement.

S'il refuse, l'huissier peut procéder à l'expulsion avec le concours de la force publique (police). Cela nécessite une réquisition auprès de la préfecture.

La trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) suspend les expulsions — mais pas les procédures. Continuez les démarches en hiver : vous serez prêt à expulser dès le 1er avril.

Récapitulatif des délais réels

En pratique, la grande majorité des dossiers se règlent avant l'audience — soit par accord amiable, soit par départ volontaire du locataire. Aller jusqu'à l'expulsion effective reste rare (~5 % des procédures engagées).

Comment éviter d'en arriver là

La meilleure procédure d'impayé est celle qu'on n'a jamais à déclencher. Quelques habitudes préventives :

À la signature du bail : vérifiez sérieusement le dossier (revenus, stabilité, références). Exigez une caution solidaire ou souscrivez une GLI si le profil est fragile.

Chaque mois : ne laissez jamais passer un mois sans réagir à un retard. Une relance rapide à J+3 règle 80 % des cas. lokt.fr vous envoie une alerte automatique dès qu'un loyer attendu n'est pas enregistré. Si vous gérez votre bien sans agence, consultez notre guide complet de la gestion locative en solo.

En cas de difficulté du locataire : proposez un échéancier dès que possible. Un locataire qui communique et régularise progressivement vaut mieux qu'une procédure d'expulsion de 12 mois.

Questions fréquentes

Peut-on couper l'eau ou l'électricité à un locataire qui ne paie pas ?

Non — c'est formellement interdit par la loi (article 1er de la loi du 6 juillet 1989). C'est qualifié de "voie de fait" et vous expose à des poursuites pénales. Seule la justice peut ordonner une expulsion.

Faut-il un avocat pour la procédure d'expulsion ?

Pour l'injonction de payer (petits montants, procédure simple), ce n'est pas obligatoire. Pour l'assignation en résiliation de bail devant le tribunal judiciaire, un avocat est recommandé mais pas légalement obligatoire. En pratique, les bailleurs non représentés ont des dossiers moins bien présentés et des jugements parfois moins favorables.

La trêve hivernale s'applique-t-elle même si le locataire est de mauvaise foi ?

Oui, avec de rares exceptions : occupation sans droit ni titre (squatteur), logement déclaré insalubre, relogement proposé à la hauteur des besoins. Pour un locataire en impayé, la trêve s'applique sans exception depuis 2014.

Que faire si le locataire part sans payer et laisse le logement dégradé ?

Gardez toutes les preuves : état des lieux de sortie documenté (photos, rapport d'huissier), devis de remise en état. Vous pouvez retenir le dépôt de garantie et engager une procédure civile pour le surplus. Si vous avez une GLI, elle peut couvrir les dégradations immobilières.

Le commandement de payer est-il obligatoire même si le locataire a déjà quitté les lieux ?

Non. Si le locataire est parti (même sans remettre les clés formellement), le commandement de payer sert uniquement à déclencher la clause résolutoire et la procédure d'expulsion. S'il n'y a plus d'expulsion à faire, vous pouvez aller directement à l'injonction de payer pour récupérer les sommes dues.

Mettez en place un suivi mensuel de vos loyers et déclenchez vos relances au bon moment avec l'outil de suivi des loyers impayés de lokt.fr.