GLI 2026 : assurance loyers impayés — fonctionnement, coût et comparatif
Un loyer impayé, c'est plusieurs mois de procédure, des frais d'huissier et une trésorerie fragilisée. La garantie loyers impayés (GLI) est la principale protection disponible pour les bailleurs. Ce guide vous explique comment elle fonctionne, ce qu'elle couvre réellement et si elle vaut le coût.
Qu'est-ce que la GLI ?
La garantie loyers impayés est une assurance souscrite par le bailleur (pas le locataire) auprès d'un assureur ou d'une agence immobilière. En cas de défaillance du locataire, l'assureur prend en charge :
- Les loyers impayés (souvent dès le 1er ou 2e mois de retard)
- Les frais de procédure (huissier, avocat, tribunal)
- Les dégradations immobilières dépassant le dépôt de garantie (selon les contrats)
- Les frais de relogement d'urgence du locataire en cas d'expulsion (selon contrats)
Ce que la GLI couvre en détail
Les loyers impayés
C'est la garantie centrale. L'assureur rembourse les loyers (charges comprises) à partir du moment où le sinistre est déclaré, pendant toute la durée de la procédure et jusqu'à la libération du logement.
Montant garanti : généralement entre 70 000 € et 100 000 € par sinistre (certains contrats sont illimités).
Franchise : certains contrats prévoient une franchise de 1 à 3 mois. D'autres déclenchent la garantie dès le 1er impayé.
Délai de carence : en général, la garantie ne s'applique pas aux 3 premiers mois suivant la souscription (anti-fraude).
Les dégradations
Si le locataire quitte le logement en mauvais état, la GLI peut couvrir les travaux de remise en état au-delà du dépôt de garantie.
Plafond typique : 6 à 8 mois de loyer. Certains contrats haut de gamme vont jusqu'à 16 mois.
Condition : un état des lieux d'entrée précis et contradictoire est indispensable. Sans lui, la garantie ne peut pas s'appliquer.
Les frais de procédure
Huissier de justice, assignation au tribunal, frais d'avocat, frais de serrurier en cas d'expulsion — la GLI les couvre intégralement sur la plupart des contrats premium.
Ce que la GLI ne couvre généralement pas
- Les impayés antérieurs à la souscription
- Les locations à des proches (membres de la famille)
- Les locataires déjà défaillants au moment de la souscription
- Les révisions de loyer non versées (selon contrats)
- Le préjudice moral ou la perte d'exploitation au-delà du loyer
Les conditions d'acceptation du locataire
C'est le point le plus important et le plus contraignant de la GLI. L'assureur impose des critères stricts sur le dossier du locataire :
Les critères habituels
| Critère | Seuil standard |
|---|---|
| Revenus mensuels nets | ≥ 3× le loyer charges comprises |
| Type de revenus | CDI confirmé (période d'essai souvent refusée) |
| Ancienneté dans l'emploi | Variable selon assureurs |
| Absence de fichage Banque de France | Obligatoire |
Les profils souvent refusés
- CDD, intérimaires, freelances et auto-entrepreneurs
- Étudiants (sauf avec garant co-souscripteur)
- Retraités dont les revenus sont jugés insuffisants
C'est la principale limite de la GLI : elle protège bien les bailleurs, mais écarte une large partie des locataires potentiels.
Combien coûte une GLI en 2026 ?
La prime annuelle représente généralement 2,5 % à 4 % des loyers annuels charges comprises.
Exemples :
| Loyer mensuel CC | Taux GLI 3 % | Coût mensuel | Coût annuel |
|---|---|---|---|
| 600 € | 3 % | 18 €/mois | 216 €/an |
| 900 € | 3 % | 27 €/mois | 324 €/an |
| 1 200 € | 3 % | 36 €/mois | 432 €/an |
Les contrats les moins chers (2,5 %) ont souvent des franchises, des plafonds de dégradations plus faibles et des délais de déclenchement plus longs. Les contrats complets (3,5 à 4 %) déclenchent la garantie dès le 1er impayé et couvrent les dégradations jusqu'à 12-16 mois de loyer.
GLI vs caution solidaire : que choisir ?
La caution solidaire
Un garant (parent, proche) s'engage à payer à la place du locataire en cas de défaillance. Gratuit, mais avec des limites pratiques importantes.
Avantages :
- Pas de coût pour le bailleur
- Pas de critère d'acceptation strict sur le locataire (juste le garant)
- Permet d'accepter des profils atypiques (CDD, étudiant)
Inconvénients :
- Recours sur le garant = démarche amiable + judiciaire si refus
- Le garant peut lui-même être insolvable
- Pas de couverture des dégradations
- Pas de prise en charge des frais de procédure
GLI vs Visale
Visale est une garantie gratuite proposée par Action Logement pour certains profils : salariés de moins de 30 ans, salariés en mobilité, précaires, etc.
| Critère | GLI | Visale |
|---|---|---|
| Coût pour le bailleur | 2,5-4 % des loyers | Gratuit |
| Loyer maximum garanti | Variable | 1 500 €/mois (Paris) / 1 300 € ailleurs |
| Profils couverts | CDI stables | Salariés, jeunes, précaires |
| Dégradations | Oui (selon contrat) | Oui (2 mois de loyer) |
| Frais de procédure | Oui | Non |
Recommandation : si votre locataire est éligible à Visale (surtout pour les jeunes), Visale est une alternative sérieuse et gratuite. Pour les profils stables en CDI, la GLI offre une protection plus complète.
La GLI est-elle déductible des impôts ?
Oui, intégralement, au régime réel.
La prime d'assurance GLI est une charge déductible dans la catégorie des revenus fonciers (location nue, régime réel) ou des BIC (LMNP, régime réel). Elle réduit directement votre résultat imposable.
Exemple : loyer 900 €/mois, GLI à 3 % = 324 €/an. À 30 % de TMI + 17,2 % de PS = économie fiscale de 153 €/an. La GLI vous coûte donc 171 €/an net après déduction (environ 14 €/mois).
Au micro-foncier ou micro-BIC, les primes ne sont pas déductibles en détail (abattement forfaitaire), mais l'économie reste indirecte.
Peut-on cumuler GLI et caution solidaire ?
Non, depuis la loi Alur. Un bailleur ne peut pas exiger à la fois une assurance loyers impayés et une caution solidaire, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.
Comment souscrire une GLI ?
- Choisissez le moment : avant la signature du bail ou dans les premiers jours suivant la remise des clés (selon assureurs)
- Constituez le dossier locataire : justificatifs de revenus (3 derniers bulletins de salaire, dernier avis d'imposition), contrat de travail, pièce d'identité
- Faites analyser le dossier par l'assureur avant de valider le bail si possible
- Gardez l'état des lieux d'entrée : indispensable pour activer la garantie dégradations
Questions fréquentes
À partir de quand les loyers impayés sont-ils pris en charge ?
Selon les contrats, dès le 1er mois impayé (contrats premium) ou à partir du 2e ou 3e mois. Lisez bien les conditions générales sur ce point.
Que se passe-t-il si l'assureur refuse le dossier locataire ?
Vous pouvez soit trouver un autre locataire au profil compatible, soit opter pour Visale si le profil est éligible, soit exiger une caution solidaire (non cumulable avec la GLI, mais possible si pas de GLI).
La GLI couvre-t-elle les sous-locations non autorisées ?
Non. Si le locataire sous-loue sans autorisation et que le sous-locataire est défaillant, la GLI peut refuser de jouer. La sous-location doit être expressément prévue et autorisée dans le bail.
Y a-t-il une obligation de déclarer le sinistre dans un délai donné ?
Oui. La plupart des contrats imposent une déclaration dans les 15 à 30 jours suivant le premier impayé. Un retard peut réduire ou supprimer la prise en charge.
La GLI fonctionne-t-elle en cas de départ précipité du locataire ?
Oui, si le locataire quitte sans payer les derniers mois de loyer. Le bailleur déclare le sinistre et l'assureur couvre les loyers jusqu'à restitution des clés.
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