Un bailleur qui veut vendre son bien libre, ou qui souhaite le récupérer pour y loger un enfant qui commence ses études, découvre souvent la même surprise : il ne suffit pas d'annoncer sa décision au locataire. Donner congé pour vendre ou pour reprendre obéit à un formalisme précis, avec des délais stricts, des mentions obligatoires, et — pour la vente — un droit de préemption du locataire qui prend beaucoup de bailleurs au dépourvu. Une erreur sur l'un de ces points, même minime, suffit à annuler le congé : le bail se reconduit alors automatiquement, et le bailleur reste engagé pour un cycle complet supplémentaire, 3 ans en location vide.
Ce guide détaille pas à pas les deux motifs de congé les plus courants — vente et reprise —, leurs pièges respectifs, et les protections dont bénéficient certains locataires face à ces congés.
Rappel : les seuls motifs légaux pour donner congé
En droit français, un bailleur ne peut pas mettre fin à un bail d'habitation simplement parce qu'il le souhaite. L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 limite le congé du bailleur à l'échéance du bail à trois motifs, et à ceux-là seulement :
- La vente du logement — le bailleur veut céder le bien libre de toute occupation.
- La reprise pour habiter — le bailleur ou un proche veut occuper le logement à titre de résidence principale.
- Un motif légitime et sérieux — une catégorie plus restrictive, réservée à des manquements avérés du locataire (troubles répétés, impayés chroniques non traités par ailleurs).
En dehors de ces trois cas, aucun congé n'est valable : sans congé régulier, le bail se poursuit par reconduction tacite, pour la même durée que le bail initial, sans qu'aucune démarche ne soit nécessaire côté locataire. C'est donc au bailleur seul qu'incombe l'initiative — et la rigueur — s'il veut mettre fin à la location.
Les délais de préavis, un minimum strict
| Type de location | Délai avant l'échéance du bail |
|---|---|
| Location vide (bailleur personne physique) | 6 mois |
| Location vide (bailleur personne morale, SCI…) | 6 mois |
| Location meublée | 3 mois |
| Bail mobilité | Non applicable — le bail s'achève à son terme sans reconduction possible |
Ce délai se calcule à rebours de la date d'échéance du bail, pas de la date de signature du congé. Un bailleur qui envoie son congé cinq mois et vingt-neuf jours avant l'échéance d'un bail vide, au lieu de six mois pleins, voit son congé purement et simplement invalidé — sans marge d'appréciation possible pour le juge. C'est l'une des causes les plus fréquentes d'annulation de congé, et la plus facile à éviter : il suffit de noter la date d'échéance exacte dès la signature du bail, avec une alerte programmée au moins sept mois avant pour garder une marge de sécurité.
Le formalisme obligatoire du congé
Quel que soit le motif invoqué, le congé doit être notifié selon l'un de ces trois moyens, à l'exclusion de tout autre :
- Lettre recommandée avec accusé de réception — le mode le plus courant, la date de première présentation faisant foi pour le calcul du délai.
- Acte de commissaire de justice — la profession née de la fusion des huissiers de justice et des commissaires-priseurs judiciaires en 2022 ; ce mode garantit une date certaine et évite toute contestation sur la réception.
- Remise en main propre contre récépissé ou émargement — plus rare en pratique, mais valable si le locataire signe une décharge datée.
Un congé envoyé par simple email, SMS, ou lettre simple non recommandée n'a aucune valeur juridique, quelle que soit la clarté du message. Le contenu du courrier doit en outre mentionner explicitement le motif du congé — vente ou reprise — et respecter les mentions spécifiques à chacun, détaillées ci-dessous. Un congé qui se contente d'annoncer « je ne souhaite pas renouveler le bail » sans autre précision est nul.
Le congé pour vendre : une offre de vente déguisée
C'est le motif le plus encadré des trois, car il déclenche un mécanisme souvent mal connu des bailleurs : le droit de préemption du locataire, prévu par l'article 15 II de la loi de 1989.
Le principe : le congé vaut offre de vente
Le congé pour vendre doit indiquer, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente envisagée. Cette mention n'est pas une simple formalité : elle transforme juridiquement le congé en une véritable offre de vente adressée en priorité au locataire en place, à ce prix précis et à ces conditions précises.
Le locataire dispose alors d'un délai pour se prononcer :
- 2 mois pour accepter ou refuser l'offre.
- 4 mois si le locataire accepte et recourt à un prêt immobilier pour financer l'achat — le temps nécessaire pour obtenir le financement et réaliser la vente.
S'il n'accepte pas dans le délai imparti, ou s'il ne répond pas, l'offre devient caduque et le bailleur retrouve sa liberté de vendre à un tiers de son choix — mais uniquement au prix et aux conditions indiqués dans le congé, ou à des conditions plus favorables pour le locataire. C'est le point que beaucoup de bailleurs ignorent :
Si le bien finit par se vendre à un prix inférieur à celui annoncé dans le congé, ou avec des conditions plus avantageuses pour l'acquéreur qu'annoncé (délai de paiement, prise en charge de frais…), le bailleur doit notifier une nouvelle fois le locataire, qui retrouve alors un droit de préemption sur ces nouvelles conditions, avec un délai de réponse plus court (généralement un mois).
Un bailleur qui « teste le marché » en annonçant un prix élevé dans le congé, puis négocie ensuite une baisse avec un acquéreur intéressé sans repasser par le locataire, s'expose à une nullité de la vente et à des dommages-intérêts — même si l'acte notarié a déjà été signé avec le tiers acquéreur.
Les exceptions au droit de préemption
Le droit de préemption du locataire ne s'applique pas dans certains cas précis, notamment :
- Vente à un membre de la famille proche du bailleur — conjoint, partenaire de Pacs, concubin notoire, ascendant ou descendant du bailleur ou de son conjoint — à condition que cette personne s'engage à occuper le logement comme résidence principale.
- Vente globale d'un immeuble entier comportant plusieurs logements loués, dans le cadre d'opérations encadrées par des dispositions spécifiques destinées à protéger les locataires contre la revente à la découpe (loi du 13 juin 2006, dite loi Aurillac).
En dehors de ces situations, le droit de préemption s'applique systématiquement, y compris pour une location meublée.
Exemple chiffré : le congé pour vendre en pratique
Un couple de bailleurs possède un T3 loué 950 € à Nantes, en location vide, bail arrivant à échéance le 1er mars. Ils souhaitent vendre le bien libre pour financer un nouveau projet.
| Étape | Détail |
|---|---|
| Envoi du congé | Au plus tard le 1er septembre précédent (6 mois avant l'échéance), par LRAR |
| Prix annoncé dans le congé | 210 000 € |
| Délai de réponse du locataire | 2 mois pour accepter ou refuser (4 mois s'il finance par prêt) |
| Si le locataire refuse ou ne répond pas | Le bailleur peut vendre à un tiers, à 210 000 € minimum ou à des conditions au moins équivalentes |
| Si un acquéreur négocie à 195 000 € | Le bailleur doit notifier à nouveau le locataire, qui redevient prioritaire sur ce nouveau prix, avec un délai de réponse plus court |
| Si le locataire achète | Le congé produit son effet, la vente se réalise avec lui comme acquéreur, aux conditions du congé |
Ce déroulé illustre pourquoi un prix annoncé « au-dessus du marché » dans le congé, dans l'espoir que le locataire renonce à préempter, se retourne souvent contre le bailleur : toute négociation à la baisse ultérieure avec un tiers oblige à recommencer la procédure de notification, avec un nouveau délai à respecter avant de pouvoir signer.
Le cas du bien vendu sans donner congé
Il ne faut pas confondre le congé pour vendre — qui met fin au bail pour vendre le logement libre — avec la vente d'un bien occupé, bail en cours, qui ne déclenche ni congé ni droit de préemption dans l'immense majorité des cas : le bail se poursuit alors avec le nouvel acquéreur, qui devient bailleur de plein droit. Ce cas de figure, plus fréquent qu'on ne le pense pour les investisseurs qui achètent un bien déjà loué, est détaillé dans notre guide sur la vente d'un bien loué, bail en cours.
Le congé pour reprise : qui peut en bénéficier, et à quelles conditions
Le congé pour reprise permet au bailleur de récupérer le logement pour y loger, à titre de résidence principale, une personne précisément définie par la loi.
La liste limitative des bénéficiaires
- Le bailleur lui-même.
- Son conjoint (marié).
- Son partenaire de Pacs.
- Son concubin notoire, à condition que la vie commune soit établie depuis au moins un an à la date du congé.
- Ses ascendants (parents, grands-parents) ou ceux de son conjoint/partenaire.
- Ses descendants (enfants, petits-enfants) ou ceux de son conjoint/partenaire.
Cette liste est limitative : un neveu, une nièce, un frère, une sœur, ou un ami proche ne peuvent pas être bénéficiaires d'un congé pour reprise, même avec l'accord de toutes les parties concernées. Un bailleur qui invoquerait la reprise pour loger sa sœur, par exemple, verrait son congé annulé s'il était contesté devant le tribunal judiciaire.
Les mentions obligatoires
Le congé pour reprise doit préciser, à peine de nullité :
- Les nom et adresse actuelle du bénéficiaire de la reprise.
- La nature exacte du lien entre le bénéficiaire et le bailleur (conjoint, fils, partenaire de Pacs…).
Une formulation vague — « je reprends le logement pour un membre de ma famille » sans autre précision — est insuffisante et expose le congé à une annulation si le locataire le conteste.
L'obligation d'occupation réelle
Le bénéficiaire de la reprise doit effectivement occuper le logement comme résidence principale dans un délai raisonnable après le départ du locataire — généralement apprécié par les tribunaux autour de six mois — et pour une durée significative, et non de façon symbolique ou temporaire.
Un bailleur qui récupère le logement, le laisse vacant plusieurs mois sans emménagement réel, puis le remet en location à un nouveau locataire à un loyer plus élevé s'expose à une action du locataire évincé pour congé frauduleux : nullité rétroactive, et surtout des dommages-intérêts qui peuvent représenter plusieurs mois, voire plusieurs années de loyer selon le préjudice démontré (frais de déménagement, différentiel de loyer sur un nouveau logement, trouble de jouissance). C'est la sanction la plus lourde encourue par un bailleur de bonne foi qui aurait mal anticipé les conséquences d'un changement de projet familial après avoir donné congé.
Le cas particulier de l'acquéreur d'un bien occupé
Un mécanisme protège le locataire contre un acquéreur pressé de reprendre le logement juste après l'achat : si le bailleur vient d'acquérir un logement occupé et que le bail en cours a commencé depuis moins de trois ans au moment de l'acquisition, le congé pour vendre ou pour reprise ne peut prendre effet qu'au terme de la première période triennale suivant la date d'acquisition — et non à la première échéance venue.
Concrètement, un investisseur qui achète un studio en location vide, occupé depuis 18 mois par le même locataire, et qui souhaiterait y loger sa fille rapidement, ne pourra donner un congé pour reprise valable qu'à l'échéance des trois ans courant depuis le début du bail initial — pas avant, même si le bail arrive nominalement à échéance plus tôt. Ce délai de report surprend régulièrement les acheteurs d'un bien loué qui pensaient pouvoir en disposer dès la prochaine échéance contractuelle.
Les locataires protégés : l'article 15 III
La loi de 1989 protège spécifiquement les locataires âgés aux ressources modestes contre le congé, quel qu'en soit le motif (vente, reprise, ou motif légitime et sérieux).
Les conditions de la protection
Un locataire est protégé s'il remplit cumulativement deux conditions à la date d'échéance du congé :
- Il est âgé de 65 ans ou plus.
- Ses ressources annuelles sont inférieures à un plafond fixé chaque année par décret (généralement aligné sur les plafonds de ressources applicables aux logements locatifs sociaux de type PLS).
Les deux façons de lever la protection
Cette protection n'est pas absolue. Le bailleur peut valablement donner congé à un locataire protégé dans deux cas :
- En lui proposant un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, situé dans un périmètre géographique raisonnable — une obligation de résultat qui suppose une offre sérieuse et adaptée, pas une simple liste d'annonces.
- Si le bailleur lui-même est âgé de 65 ans ou plus, ou dispose de ressources inférieures au même plafond — dans ce cas, la protection du locataire ne s'applique pas face à un bailleur dans une situation comparable.
Un bailleur qui ignore cette protection et donne congé à un locataire âgé sans proposer de relogement, alors qu'il ne remplit lui-même aucune des deux conditions d'exemption, voit son congé purement et simplement inopposable au locataire — celui-ci peut rester dans les lieux malgré le congé, sans que le bailleur puisse engager de procédure d'expulsion sur ce fondement.
Bail meublé : les mêmes principes, un délai plus court
Les mécanismes de congé pour vendre et pour reprise s'appliquent de la même façon en location meublée qu'en location vide — même droit de préemption en cas de vente, mêmes bénéficiaires limitatifs pour la reprise, même protection des locataires âgés aux ressources modestes. La différence pratique tient essentiellement au délai de préavis, ramené à 3 mois au lieu de 6, et au rythme du bail lui-même : reconductible tacitement chaque année plutôt que tous les trois ans, ce qui offre au bailleur une fenêtre de décision bien plus fréquente.
Cette cadence annuelle explique pourquoi les bailleurs en meublé anticipent souvent moins activement l'échéance de leur bail que ceux en location vide : l'occasion se représente chaque année, ce qui réduit — sans l'éliminer — le risque de manquer le délai de trois mois.
Les erreurs les plus courantes
- Envoyer le congé hors délai — la cause d'annulation la plus courante et la plus évitable ; six mois (ou trois mois en meublé) est un minimum strict, pas une durée indicative.
- Omettre le prix et les conditions de vente dans un congé pour vendre — sans cette mention, le congé est nul, indépendamment de tout le reste.
- Motiver vaguement une reprise — sans nom, adresse et lien précis du bénéficiaire, le congé est contestable et souvent annulé.
- Vendre finalement moins cher sans repasser par le locataire — même après signature avec un tiers, la vente peut être remise en cause si le droit de préemption n'a pas été correctement purgé sur les conditions réellement pratiquées.
- Ne pas occuper réellement le logement après une reprise — le risque de congé frauduleux est réel dès que l'occupation tarde ou reste symbolique.
- Ignorer la protection d'un locataire âgé — un congé envoyé sans vérifier l'âge et les ressources du locataire, ni sa propre situation d'exemption, peut s'avérer totalement inopérant.
- Acheter un bien occupé en pensant récupérer le logement à la prochaine échéance — sans tenir compte du report possible à la première période triennale si le bail a moins de trois ans au moment de l'achat.
Checklist avant d'envoyer un congé
- Vérifier la date d'échéance exacte du bail et calculer le délai à rebours (6 ou 3 mois), avec une marge de sécurité d'au moins une semaine.
- Choisir le bon motif — vente ou reprise — et vérifier qu'il correspond à la réalité du projet, pas à une intention encore incertaine.
- Pour une vente : fixer un prix réaliste et documenté, sachant qu'il engagera le bailleur vis-à-vis du locataire pendant plusieurs mois.
- Pour une reprise : identifier précisément le bénéficiaire et vérifier qu'il figure bien dans la liste limitative de la loi.
- Vérifier si le locataire est protégé (65 ans et ressources modestes) et, le cas échéant, préparer une offre de relogement sérieuse.
- Rédiger le congé avec toutes les mentions obligatoires et l'envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte de commissaire de justice.
- Conserver une trace précise de l'envoi et de la réception, indispensable en cas de contestation ultérieure.
Ce qu'il faut retenir
Un congé pour vendre ou pour reprise n'est valable que s'il respecte, sans aucune marge d'erreur, un délai de préavis strict, un formalisme précis, et des mentions obligatoires propres à chaque motif. La vente déclenche un droit de préemption qui transforme le congé en véritable offre de vente au locataire, avec des conséquences en cas de vente finale à des conditions plus favorables non re-proposées. La reprise est réservée à une liste limitative de bénéficiaires, avec une obligation d'occupation réelle sous peine de congé frauduleux. Et certains locataires âgés aux ressources modestes bénéficient d'une protection renforcée qui peut rendre un congé totalement inopérant s'il n'en tient pas compte. Le point commun à toutes ces règles : une erreur, même mineure, ne se rattrape pas avant la prochaine échéance du bail — d'où l'intérêt d'anticiper largement plutôt que d'agir dans l'urgence.
Outils pratiques
- Renouvellement de bail et reconduction tacite — ce qui se passe si aucun congé n'est donné
- Durée et règles du préavis locataire — l'autre sens du congé, quand c'est le locataire qui part
- Vendre ou acheter un bien loué, bail en cours — vendre sans donner congé, bail transféré au nouvel acquéreur
- Calculette plus-value immobilière — estimer le cash net après impôt avant de donner congé pour vendre
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