Dégât des eaux en cours de bail : la procédure étape par étape

Le dégât des eaux est, statistiquement, le sinistre le plus fréquent dans l'habitat en France — largement devant l'incendie ou le cambriolage. Pour un bailleur, c'est aussi l'un des moments où l'absence de méthode coûte le plus cher : mauvaise déclaration, délai dépassé, confusion entre assurance locataire et assurance propriétaire, ou simple méconnaissance du circuit d'indemnisation. Ce guide détaille la procédure complète, du constat initial jusqu'au versement de l'indemnisation, avec le mécanisme souvent ignoré qui gouverne la plupart des sinistres : la convention IRSI.

Premières heures : ce qu'il faut faire avant même de penser aux assurances

Avant toute démarche administrative, l'urgence est de limiter l'aggravation du sinistre. Un dégât des eaux qui continue de couler pendant 48 heures de plus par négligence peut multiplier le montant des dommages, et cette négligence peut être opposée par l'assureur pour réduire l'indemnisation (obligation de minimiser son préjudice, principe général du droit des assurances).

Les actions immédiates, dans l'ordre :

1. Couper l'arrivée d'eau générale si la source de la fuite n'est pas identifiable rapidement, ou couper l'alimentation du point d'eau concerné si elle l'est.
2. Couper l'électricité de la zone touchée si l'eau est en contact avec des installations électriques — un réflexe de sécurité avant tout réflexe assurantiel.
3. Photographier et filmer l'étendue des dégâts avant tout nettoyage ou déplacement de mobilier — cette documentation initiale est la pièce la plus utile pour l'expertise à venir.
4. Identifier l'origine : fuite de canalisation, infiltration depuis un appartement voisin ou la toiture, débordement d'un appareil électroménager, remontée d'égout. L'origine détermine qui est responsable et donc qui doit indemniser.
5. Prévenir le syndic si l'origine se situe dans les parties communes de la copropriété, ou si le sinistre affecte potentiellement d'autres lots.

Qui déclare quoi : locataire, bailleur, chacun son assureur

C'est le point le plus souvent mal compris : il n'y a pas un seul déclarant, mais potentiellement deux, chacun auprès de son propre assureur, sans que l'un se substitue à l'autre.

Le locataire doit déclarer à son assurance multirisque habitation (obligatoire depuis l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 — voir notre guide complet sur l'assurance habitation du locataire) dès lors que le sinistre engage sa responsabilité : un appareil électroménager mal entretenu, un robinet laissé ouvert, un défaut d'entretien courant qui lui incombe.

Le bailleur doit déclarer à son assurance propriétaire non occupant (PNO — voir notre guide complet sur l'assurance PNO) dès lors que le sinistre relève de sa qualité de propriétaire : vétusté de la plomberie, défaut structurel, sinistre survenu pendant une période de vacance locative où aucune assurance locataire n'est en vigueur.

Dans la pratique, l'origine exacte n'est pas toujours évidente au moment de la déclaration — c'est précisément le rôle de l'expertise de la déterminer. La règle de prudence est donc simple : en cas de doute, les deux parties déclarent chacune de leur côté, sans attendre de savoir qui est responsable. Les assureurs se coordonnent ensuite entre eux pour établir les responsabilités et régler le sinistre — ce n'est pas au bailleur ni au locataire de trancher eux-mêmes cette question technique.

Le délai légal : 5 jours ouvrés, sans exception tolérée

La déclaration doit être effectuée dans un délai de 5 jours ouvrés à compter de la découverte du sinistre (et non de sa survenance, si le dégât des eaux n'a été constaté que plusieurs jours après le début de la fuite — c'est la date de découverte qui fait courir le délai). Ce délai est fixé par le Code des assurances (article L. 113-2) et repris dans la quasi-totalité des contrats.

Les conséquences d'un retard : l'assureur peut opposer la déchéance de garantie s'il démontre que le retard lui a causé un préjudice (par exemple, l'aggravation des dommages faute d'intervention rapide, ou l'impossibilité de constater l'origine exacte du sinistre). Dans les faits, un retard de quelques jours sans conséquence dommageable démontrable est rarement sanctionné strictement, mais il vaut mieux ne jamais s'y risquer : la déclaration en ligne ou par téléphone auprès de l'assureur prend quelques minutes et peut être faite le jour même de la découverte.

Comment déclarer : la plupart des assureurs proposent aujourd'hui une déclaration en ligne via leur espace client ou leur application, avec upload direct des photos. La déclaration par lettre recommandée avec accusé de réception reste une option plus formelle, recommandée en cas de sinistre important ou de relation tendue avec le locataire ou la copropriété — elle offre une preuve incontestable de la date de déclaration.

L'expertise : quand elle intervient et comment elle se déroule

Selon le montant estimé des dommages, l'assureur peut missionner un expert pour évaluer précisément l'étendue du sinistre, son origine et le montant de l'indemnisation. Deux cas de figure :

Sous certains seuils de montant (variable selon les contrats et le type de dommage, généralement entre 1 600 € et 5 000 € pour les dégâts des eaux dans le cadre de la convention IRSI détaillée plus bas), le règlement peut se faire sans expertise physique, sur la base des devis de réparation et des photos fournies — un mécanisme conçu pour accélérer le traitement des sinistres courants.

Au-delà de ces seuils, ou en cas de désaccord sur les responsabilités, un expert est mandaté par l'assureur. Le bailleur (et le locataire, s'il est concerné) a le droit d'être présent lors du passage de l'expert, de lui poser des questions et de contester ses conclusions. En cas de désaccord persistant, chaque partie peut faire appel à son propre expert (expertise contradictoire), les deux experts devant alors s'accorder sur une évaluation commune ou, à défaut, désigner un troisième expert arbitre — une procédure plus longue, réservée aux sinistres importants ou litigieux.

Les documents à préparer avant le passage de l'expert :

• les photos et vidéos prises immédiatement après la découverte du sinistre ;
• les factures d'achat du mobilier ou des équipements endommagés, si disponibles ;
• au moins un devis de réparation, idéalement deux pour comparaison ;
• l'état des lieux d'entrée du locataire, pour distinguer les dommages liés au sinistre de l'état préexistant du logement.

La convention IRSI : le mécanisme qui règle la majorité des sinistres

C'est le point le plus technique de ce guide, et pourtant le plus déterminant en pratique : la grande majorité des dégâts des eaux en France ne sont pas réglés par un rapport de force entre assureurs, mais par l'application automatique d'une convention interassureurs appelée IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeubles), entrée en vigueur le 1er juin 2018.

Ce que l'IRSI change concrètement

Avant l'IRSI, le règlement des dégâts des eaux (et incendies de faible ampleur) en immeuble collectif reposait sur la convention CIDRE, plus ancienne et plus limitée. L'IRSI l'a remplacée en élargissant le périmètre (elle couvre désormais aussi les dommages électriques) et en simplifiant le mécanisme de répartition entre assureurs.

Le principe central : selon le montant des dommages, un seul assureur est désigné comme gestionnaire unique du dossier, chargé de l'expertise et de l'indemnisation de l'ensemble des victimes (locataire, propriétaire, éventuellement voisins touchés), sans attendre de déterminer précisément la responsabilité de chacun. Cet assureur se retourne ensuite, en interne entre assureurs, vers celui du responsable réel — mais ce recours n'a plus d'impact sur la rapidité d'indemnisation des victimes.

Les tranches de la convention IRSI

Pourquoi c'est important pour un bailleur : dans la tranche 1 (la plus fréquente pour un dégât des eaux localisé), vous êtes indemnisé par votre propre assureur PNO, sans avoir à attendre que la responsabilité du voisin, du syndic ou du locataire soit établie. C'est un gain de temps considérable par rapport à l'ancien système, où l'indemnisation pouvait être bloquée pendant des mois en attendant la conclusion d'une expertise contradictoire.

La limite à connaître : l'IRSI ne s'applique qu'aux immeubles en copropriété (ou assimilés) et à certains types de dommages. Un sinistre dans une maison individuelle, ou dépassant le plafond de 5 000 €, sort du cadre conventionnel et suit la procédure classique d'expertise et de recours.

Combien de temps pour être indemnisé

Les délais varient fortement selon la complexité du dossier, mais quelques repères généraux, hors situations exceptionnelles :

• Sinistres relevant de la tranche 1 IRSI (moins de 1 600 €, sans expertise) : indemnisation généralement sous 2 à 4 semaines après réception du dossier complet (déclaration, devis, justificatifs).
• Sinistres avec expertise simple : comptez 1 à 3 mois, le temps que l'expert se déplace, rende son rapport, et que l'assureur valide le montant.
• Sinistres avec expertise contradictoire ou désaccord sur la responsabilité : plusieurs mois, parfois plus d'un an dans les cas les plus complexes ou litigieux, notamment quand plusieurs copropriétaires ou plusieurs assureurs sont impliqués.

Un facteur qui accélère systématiquement le traitement : un dossier complet dès la première soumission (photos, devis, factures, état des lieux) évite les allers-retours qui rallongent le délai de plusieurs semaines à chaque échange manquant.

Qui paie quoi : le rappel des grands principes

Le règlement financier découle de la responsabilité établie à l'issue de l'expertise (ou de la répartition IRSI automatique pour les petits montants) :

• Dégât des eaux causé par une négligence du locataire (robinet oublié, appareil mal entretenu) → assurance multirisque habitation du locataire.
• Dégât des eaux lié à la vétusté des installations ou survenu pendant une vacance locative → assurance PNO du bailleur.
• Dégât des eaux provenant des parties communes de la copropriété (colonne montante, toiture) → assurance de la copropriété (syndic), avec possible appel en garantie du bailleur ou du locataire selon les circonstances précises.
• Locataire non assuré au moment du sinistre → l'assurance PNO du bailleur prend le relais pour la remise en état, puis se retourne contre le locataire pour récupérer les sommes engagées si sa responsabilité est établie.

Pour une vue d'ensemble des garanties respectives de chaque type de contrat (PNO, GLI, assurance habitation locataire), consultez nos guides dédiés — ce guide-ci se concentre volontairement sur le déroulé de la procédure plutôt que sur la comparaison des couvertures.

Le cas particulier : un dégât des eaux constaté à l'état des lieux de sortie

Une situation fréquente mérite un traitement à part : le bailleur découvre une trace d'humidité, une auréole ou un dégât des eaux ancien seulement au moment de l'état des lieux de sortie du locataire, sans qu'aucune déclaration n'ait été faite pendant le bail.

Dans ce cas, la question centrale devient : le locataire a-t-il eu connaissance du sinistre et a-t-il manqué à son obligation de le signaler ? Un dégât des eaux dissimulé ou simplement non signalé par négligence peut engager la responsabilité du locataire, y compris rétroactivement, s'il est démontré qu'il en avait connaissance et ne l'a pas déclaré à temps — ce qui peut justifier une retenue sur le dépôt de garantie pour le coût de la remise en état, en complément ou à défaut d'une prise en charge assurantielle (les assureurs peuvent en effet refuser un sinistre déclaré trop tardivement, pour les mêmes raisons de délai de 5 jours évoquées plus haut).

À l'inverse, si le dégât résulte clairement d'une cause structurelle (fuite dans une canalisation encastrée, par exemple) sans négligence identifiable du locataire, sa responsabilité ne peut pas être engagée, même s'il ne l'a pas signalé faute de l'avoir remarqué à temps — c'est alors à l'assurance PNO du bailleur de couvrir la remise en état.

Infiltrations répétées : quand le sinistre change de nature juridique

Un cas particulier mérite un traitement distinct : les infiltrations récurrentes, qui se reproduisent plusieurs fois sur une même zone du logement sans qu'une cause unique et définitive ne soit traitée. C'est une situation fréquente en copropriété ancienne (canalisation encastrée fissurée, étanchéité de toiture défaillante réparée partiellement) qui bascule progressivement d'un "sinistre" classique vers un trouble persistant, avec des conséquences juridiques différentes.

Pourquoi la distinction compte : un sinistre ponctuel relève du mécanisme classique décrit dans ce guide — déclaration, expertise, indemnisation. Des infiltrations répétées, si elles ne sont jamais définitivement traitées à la source, peuvent en revanche être qualifiées de manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent (article 6 de la loi du 6 juillet 1989), ouvrant au locataire des recours propres : mise en demeure de réaliser les travaux, saisine de la commission départementale de conciliation, voire action en diminution de loyer ou en résiliation du bail aux torts du bailleur si la situation perdure sans solution.

La bonne pratique : après un deuxième épisode d'infiltration au même endroit, ne pas se contenter de faire rejouer l'assurance pour la remise en état esthétique (peinture, revêtement) sans avoir fait diagnostiquer et traiter la cause structurelle par un professionnel — l'expertise assurance porte sur le dommage, pas nécessairement sur la résolution de la cause profonde, qui reste à la charge et à l'initiative du bailleur (ou de la copropriété si la cause est dans les parties communes).

En cas de désaccord avec l'assureur : les recours du bailleur

Un refus de prise en charge, un montant d'indemnisation jugé trop faible, ou un délai de traitement anormalement long peuvent justifier une contestation. Plusieurs voies existent, à utiliser dans l'ordre :

1. La réclamation écrite auprès du service client de l'assureur, en indiquant précisément les points contestés — première étape obligatoire avant tout recours externe, et souvent suffisante pour débloquer un dossier mal instruit.
2. La saisine du service réclamations dédié de la compagnie, distinct du service commercial habituel, dont les coordonnées figurent dans les conditions générales du contrat ou sur l'espace client.
3. Le médiateur de l'assurance, saisissable gratuitement si la réponse du service réclamations ne satisfait pas le bailleur, ou après deux mois sans réponse. Le médiateur rend un avis qui n'est pas juridiquement contraignant pour les parties mais qui est suivi dans la grande majorité des cas en pratique.
4. L'action en justice, en dernier recours, devant le tribunal judiciaire pour les litiges d'un montant significatif — à réserver aux désaccords substantiels, compte tenu du temps et du coût de la procédure par rapport à l'enjeu financier réel dans la plupart des dégâts des eaux courants.

Checklist bailleur : les bons réflexes en cas de dégât des eaux

1. Limiter immédiatement l'aggravation (coupure d'eau, d'électricité si nécessaire).
2. Documenter avant tout nettoyage : photos, vidéos, description écrite.
3. Identifier l'origine probable du sinistre, sans chercher à trancher soi-même la responsabilité.
4. Déclarer à son assurance PNO sous 5 jours ouvrés, même en cas de doute sur la responsabilité finale.
5. S'assurer que le locataire déclare également de son côté si sa responsabilité pourrait être engagée.
6. Prévenir le syndic si l'origine touche les parties communes ou d'autres lots.
7. Préparer un dossier complet (devis, factures, état des lieux) dès la première soumission pour accélérer le traitement.
8. Être présent lors du passage de l'expert si un expert est mandaté, et conserver une copie de son rapport.

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