Acheter ou vendre un bien loué : que devient le bail en cours ?

Un immeuble de rapport avec trois locataires en place, un studio loué que le vendeur veut céder sans attendre la fin du bail, un investisseur qui cherche justement un bien déjà loué pour éviter la vacance : la vente d'un logement occupé est une situation courante en France, bien plus qu'on ne l'imagine. Elle obéit pourtant à des règles précises, souvent mal connues, qui déterminent qui paie quoi, qui doit quoi au locataire, et ce qui se transmet automatiquement d'un propriétaire à l'autre.

Ce guide détaille le principe légal, les points de vigilance à l'achat comme à la vente, le sort du dépôt de garantie, et la question du droit de préemption du locataire — une source de confusion fréquente qui inquiète beaucoup de vendeurs sans raison la plupart du temps.

Le principe fondateur : la vente ne rompt jamais le bail

L'article 1743 du Code civil pose une règle simple et centrale : « Si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut pas expulser le fermier ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. » En clair, le bail suit le logement, pas la personne du propriétaire.

Concrètement, cela signifie que :

• Le locataire continue d'occuper le logement aux mêmes conditions : même loyer, même durée de bail, même date d'échéance, mêmes clauses.
• Il n'a aucune démarche à effectuer ni aucun accord à donner : il n'est ni consulté ni signataire de l'acte de vente.
• Le nouvel acquéreur devient bailleur de plein droit, sans qu'un nouveau contrat de location soit rédigé ou signé.
• Le bail continue de courir depuis sa date d'origine, pas depuis la date de la vente — un point qui compte pour calculer l'ancienneté et la prochaine échéance de renouvellement.

Cette continuité automatique s'applique quel que soit le motif de la vente — succession, divorce, réorganisation patrimoniale, simple opportunité de marché — et quelle que soit la forme du bail (vide, meublé, mobilité), du moment qu'il est en cours de validité au jour de la signature de l'acte.

Ce qui change et ce qui ne change pas pour le locataire

Le seul vrai changement pour le locataire, c'est son interlocuteur — et encore, seulement s'il en est informé. En pratique, beaucoup de litiges naissent d'un défaut d'information : un locataire continue de virer son loyer à l'ancien propriétaire faute d'avoir reçu les nouvelles coordonnées, ce qui peut créer des tensions inutiles entre vendeur et acquéreur au moment du décompte.

Le droit de préemption du locataire : la confusion la plus fréquente

C'est le point qui inquiète le plus de vendeurs, souvent à tort. Le droit de préemption du locataire, prévu par l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, ne s'applique que dans un cas précis : lorsque le bailleur donne un congé pour vendre à l'échéance du bail, avec l'intention de vendre le logement libre de toute occupation.

Dans ce cas seulement, le congé doit valoir offre de vente au locataire en place, qui dispose d'un délai (généralement deux mois) pour se porter acquéreur en priorité, au prix et conditions indiqués. Ce n'est qu'à défaut de réponse ou de refus explicite du locataire que le bien peut être proposé à un tiers.

Si le bien est vendu occupé, bail en cours, sans congé donné au locataire, ce mécanisme ne s'active pas : vous vendez directement à l'acquéreur de votre choix, sans avoir à proposer le bien en priorité au locataire en place. C'est d'ailleurs l'une des raisons pratiques pour lesquelles beaucoup d'investisseurs préfèrent vendre occupé plutôt que de donner congé — cela évite le formalisme et les délais liés au droit de préemption, en plus d'éviter une période de vacance entre le départ du locataire et la vente.

Une exception mérite d'être connue : lors de la première vente d'un immeuble entier découpé en lots (mise en copropriété), un droit de préemption spécifique du locataire peut s'appliquer même sans congé, avec des règles différentes selon que la vente porte sur l'ensemble de l'immeuble ou lot par lot. Si vous détenez un bien issu d'une division récente, vérifiez ce point avec un notaire avant toute mise en vente.

Pourquoi acheter un bien occupé : les vrais avantages

Une décote à l'achat. Le marché d'acheteurs potentiels pour un bien occupé se limite pour l'essentiel aux investisseurs — un acquéreur qui veut y habiter lui-même ne peut pas emménager avant la fin du bail. Cette réduction de la demande se traduit généralement par une décote sur le prix, à négocier selon la tension du marché local et la durée restante d'occupation.

Un revenu locatif immédiat. Contrairement à un achat vide où vous devez trouver un locataire, gérer les visites, vérifier les dossiers et parfois subir plusieurs semaines de vacance, un bien occupé génère un loyer dès le mois suivant l'acquisition.

Zéro frais de mise en location. Pas d'annonce à publier, pas de dossier de candidature à instruire, pas d'état des lieux d'entrée à réaliser — tout cela a déjà été fait par le vendeur.

Un historique de paiement consultable. Si le vendeur transmet de bonne foi les quittances des derniers mois et l'historique des incidents éventuels, vous achetez avec une vraie visibilité sur la fiabilité du locataire en place — une information qu'on n'a jamais quand on part de zéro.

Les points de vigilance avant d'acheter occupé

Le loyer en place est-il cohérent avec le marché ? Un loyer sous-évalué par rapport au marché local pèse directement sur votre rendement futur, et vous ne pourrez généralement pas le réajuster avant la fin du bail ou son renouvellement, sauf clause de révision annuelle normale (IRL). Comparez le loyer affiché avec les prix constatés dans le quartier avant de valider votre offre.

Obtenez une copie complète du bail et de ses annexes. Vérifiez la date de début, la durée, le montant exact du dépôt de garantie perçu, la présence d'un garant, et toute clause particulière (révision, solidarité en cas de colocation, clause résolutoire).

Demandez les dernières quittances de loyer. Elles confirment que le locataire est réellement à jour, ou au contraire révèlent des retards que le vendeur aurait omis de mentionner.

Vérifiez l'état des lieux d'entrée. C'est le document qui servira de référence à la sortie du locataire — sans lui, toute retenue sur le dépôt de garantie en fin de bail devient quasiment impossible à justifier.

Interrogez-vous sur un contentieux en cours. Impayés en cours de recouvrement, procédure d'expulsion engagée, trouble de voisinage documenté : ces situations se transmettent avec le bien et vous n'aurez pas choisi ce locataire vous-même. Un vendeur de bonne foi doit vous en informer, mais la vigilance vous revient in fine.

Vérifiez la conformité du logement en matière de décence et de DPE. Les obligations de performance énergétique s'appliquent au nouveau propriétaire comme à l'ancien — un logement classé G peut déjà être concerné par une interdiction de location, indépendamment du bail en cours.

Le dépôt de garantie : le point qui génère le plus de litiges

Le dépôt de garantie versé par le locataire à l'entrée dans les lieux doit être transféré du vendeur à l'acquéreur au moment de la vente — c'est le nouveau propriétaire qui en aura la charge, et donc l'obligation de le restituer (ou d'en justifier les retenues) au départ du locataire.

En pratique, ce transfert se matérialise de deux façons possibles :

Par compensation sur le prix de vente : le montant du dépôt de garantie est déduit du prix payé par l'acquéreur au vendeur, l'acquéreur assumant ensuite seul l'obligation de restitution au locataire.

Par versement direct du vendeur à l'acquéreur, en plus du prix de vente, pour que ce dernier dispose effectivement de la somme le jour où il devra la restituer.

Le rôle du notaire est ici déterminant : l'acte de vente doit mentionner explicitement l'existence du bail, son identité (locataire, dates, loyer) et le mécanisme retenu pour le dépôt de garantie. Un acte silencieux sur ce point expose l'acquéreur à devoir restituer une somme qu'il n'a jamais reçue — un litige fréquent quand la transaction a été bâclée sur ce détail.

Informer le locataire du changement de propriétaire

Aucun texte n'impose un formalisme strict pour cette information, mais l'usage et la prudence recommandent d'adresser au locataire un courrier — idéalement recommandé avec accusé de réception — précisant :

• l'identité du nouveau propriétaire (ou de son mandataire de gestion locative),
• les nouvelles coordonnées pour le paiement du loyer (RIB, adresse de correspondance),
• la confirmation que le bail se poursuit sans changement de conditions.

Cette information protège les deux parties : le locataire sait à qui payer sans risque de mauvaise imputation, et le nouveau propriétaire évite les loyers versés par erreur à l'ancien titulaire du bien pendant la période de transition.

Vendre libre plutôt qu'occupé : l'autre option

Un propriétaire qui souhaite vendre un logement libre de toute occupation doit donner un congé pour vendre à l'échéance du bail, dans le respect d'un préavis légal (généralement six mois avant le terme pour une location vide) et d'un formalisme strict — motif, identité de l'acquéreur pressenti le cas échéant, mentions obligatoires — sous peine de nullité du congé et de reconduction automatique du bail. C'est cette voie qui déclenche le droit de préemption du locataire évoqué plus haut.

Notre modèle de lettre de congé bailleur détaille les trois motifs légaux autorisés (vente, reprise pour habiter, motif légitime et sérieux) et les délais de préavis à respecter selon le type de bail.

Vendre occupé ou vendre libre : le comparatif

Le bon choix dépend surtout de votre horizon : si vous cherchez à vendre vite et sans risque de contentieux, la vente occupée est la voie la plus sûre. Si vous visez le prix maximal et que vous pouvez attendre l'échéance du bail, le congé pour vendre reste la meilleure option — à condition de le rédiger sans erreur.

Le cas de l'immeuble de rapport : plusieurs baux, plusieurs situations

Acheter un immeuble entier occupé par plusieurs locataires multiplie les principes vus plus haut par autant de baux différents — et c'est souvent là que se cachent les mauvaises surprises.

Chaque bail suit sa propre trajectoire. Rien n'oblige les baux d'un même immeuble à avoir la même date de début, la même durée ou le même mode de révision. Vous pouvez hériter d'un logement dont le bail arrive à échéance dans deux mois et d'un autre signé la veille de la vente — avec des conséquences très différentes sur votre capacité à réviser les loyers ou à reprendre un logement à court terme.

L'hétérogénéité des loyers est la norme, pas l'exception. Dans un immeuble ancien, il n'est pas rare de trouver un studio loué 450 € depuis huit ans à côté d'un logement identique reloué 620 € l'année dernière. Cette dispersion vous renseigne autant sur le potentiel de revalorisation à la relocation que sur le risque de sous-performance immédiate de certains lots.

Demandez un tableau de synthèse par lot avant de signer : locataire, date de bail, loyer et charges, montant du dépôt de garantie, date de la dernière quittance payée, existence d'un garant ou d'une GLI. C'est l'équivalent, à l'échelle d'un immeuble, de ce que vous vérifieriez pour un logement seul — mais l'absence de ce document est nettement plus pénalisante quand elle concerne six ou huit lots simultanément.

Vérifiez l'exposition à l'encadrement des loyers si l'immeuble se situe en zone tendue soumise à ce dispositif : un loyer de relocation ne pourra pas dépasser le loyer de référence majoré, quelle que soit la remise en état effectuée entre deux locataires. Notre guide sur l'encadrement des loyers en 2026 détaille les zones concernées et les marges de manœuvre restantes.

Incidence fiscale : ce qui change (et ce qui ne change pas) selon le régime

Côté vendeur, le calcul de la plus-value immobilière ne dépend pas du fait que le bien soit vendu occupé ou libre : c'est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, corrigée des frais et travaux éligibles, qui détermine l'imposition, avec les abattements pour durée de détention habituels. Le fait que le bien soit occupé peut en revanche influer sur le prix de vente lui-même via la décote évoquée plus haut, et donc indirectement sur le montant de la plus-value imposable. Notre guide de calcul de la plus-value immobilière 2026 détaille la méthode complète.

Côté acquéreur en LMNP, un point technique mérite l'attention : si vous achetez un bien meublé déjà loué pour l'exploiter en location meublée non professionnelle, vous démarrez votre propre base d'amortissement, calculée sur votre prix d'acquisition (immobilier, mobilier, frais annexes), indépendamment de ce que l'ancien propriétaire avait pu amortir de son côté. Aucun amortissement antérieur ne se transmet : vous repartez de zéro sur votre propre durée d'amortissement, ce qui peut en réalité jouer en votre faveur si le bien a pris de la valeur depuis son acquisition initiale. Vous devrez également déclarer votre propre activité LMNP (numéro SIRET) même si le logement était déjà en location meublée sous l'ancien propriétaire — l'activité n'est jamais transmise, seul le bail l'est.

Côté location nue au régime réel, le principe est similaire pour les intérêts d'emprunt et les charges déductibles : seules celles supportées par vous, à compter de votre propre acquisition, entrent dans votre calcul de revenu foncier.

Récapitulatif pratique

Suivez chaque bien, chaque bail et chaque locataire au même endroit, y compris après une acquisition ou une revente, depuis le suivi de parc immobilier lokt.fr — pratique pour reprendre un bien occupé sans perdre l'historique laissé par le précédent propriétaire.