Encadrement des loyers 2026 : villes concernées, loyer de référence et complément de loyer

Fixer le loyer d'un nouveau bail semble simple : on s'aligne sur le marché local, éventuellement avec une marge de négociation. Mais dans 72 communes françaises, cette liberté est encadrée par la loi : le loyer ne peut pas dépasser un plafond précis, calculé pièce par pièce et quartier par quartier, sous peine d'amende. Ce dispositif, souvent mal compris et parfois confondu avec la simple révision annuelle IRL, mérite un guide à part entière. Voici comment il fonctionne concrètement, quelles villes sont concernées, comment calculer le loyer autorisé, et ce que risque un bailleur qui ne le respecte pas.

Encadrement des loyers : de quoi parle-t-on exactement ?

Il existe en réalité deux dispositifs distincts, souvent confondus sous le même nom.

L'encadrement "simple" en zone tendue

Depuis la loi ALUR de 2014, dans les zones tendues (grandes agglomérations où la demande de logements dépasse largement l'offre), le loyer d'un logement remis en location ne peut pas être fixé librement s'il était déjà loué dans les 18 mois précédents : il ne peut excéder le loyer du précédent locataire, sauf travaux d'amélioration substantiels ou sous-évaluation manifeste par rapport au marché. Cette règle s'applique dans un grand nombre de communes classées en zone tendue par décret, bien au-delà des seules villes citées plus bas.

L'encadrement "renforcé" avec loyer de référence

C'est le dispositif expérimental — issu de la loi ALUR puis relancé par la loi ELAN de 2018 — qui fait l'objet de ce guide. Dans les territoires volontaires où il a été mis en place, un loyer de référence est fixé par arrêté préfectoral pour chaque type de logement et chaque secteur géographique. Le loyer pratiqué ne peut, sauf exception, pas dépasser ce plafond précis, exprimé en euros par m².

C'est ce second dispositif — beaucoup plus contraignant et beaucoup plus précis — qui concerne aujourd'hui 72 communes et qui fait l'objet de contrôles et de sanctions administratives réelles.

Ce dispositif est expérimental : son cadre légal prévoit une fin d'expérimentation fixée au 23 novembre 2026, sauf prolongation ou pérennisation décidée par le législateur d'ici là. Les bailleurs des territoires concernés doivent donc suivre l'actualité législative de près.

Les 72 communes concernées en 2026

L'encadrement renforcé s'applique aujourd'hui sur 9 territoires, regroupant 72 communes.

D'autres agglomérations — Annemasse, Cergy-Pontoise, Marseille, Nantes notamment — ont engagé des démarches pour rejoindre le dispositif, sans que la mise en œuvre effective soit garantie à toutes les échéances annoncées. Avant de fixer un loyer, il est indispensable de vérifier la situation exacte et actualisée de sa commune, car le périmètre évolue.

Comment est calculé le loyer de référence ?

Le loyer de référence n'est pas une estimation approximative : il résulte d'une méthode statistique précise, publiée chaque année par arrêté préfectoral.

Les trois loyers de référence

Pour chaque zone géographique, type de logement (nombre de pièces), période de construction et régime (meublé ou vide), l'arrêté fixe trois montants au m² :

• Le loyer de référence minoré : environ −30 % par rapport au loyer médian
• Le loyer de référence médian : le loyer de référence pivot, calculé à partir des données de l'observatoire local des loyers
• Le loyer de référence majoré : environ +20 % par rapport au loyer médian — c'est ce plafond que le loyer pratiqué ne peut, en principe, pas dépasser

Loyer de référence majoré ≈ Loyer de référence médian × 1,20

Où trouver ces montants ?

Chaque territoire publie sa propre grille, généralement consultable :

• Sur le site de l'observatoire local des loyers du territoire concerné (OLAP pour Paris, par exemple)
• Sur le site de la préfecture ou de l'intercommunalité compétente
• Sur encadrementdesloyers.gouv.fr, qui centralise les simulateurs des territoires participants

Un simulateur en ligne permet généralement, en indiquant l'adresse, le nombre de pièces, l'année de construction et le type de location, d'obtenir directement les trois loyers de référence applicables au logement.

Exemple chiffré

Prenons un studio non meublé de 25 m², construit en 1965, situé dans un secteur parisien dont l'arrêté préfectoral fixe, pour cette catégorie de logement :

• Loyer de référence minoré : 22,00 €/m²
• Loyer de référence médian : 27,50 €/m²
• Loyer de référence majoré : 33,00 €/m²

Pour ce studio de 25 m², le loyer mensuel hors charges ne pourra donc pas dépasser 33,00 × 25 = 825 €, sauf complément de loyer dûment justifié et mentionné dans le bail. Un loyer affiché à 900 € sans complément documenté serait directement contestable, avec un trop-perçu mensuel de 75 € que le locataire pourrait réclamer rétroactivement.

Ce calcul doit être refait à chaque nouvelle mise en location, car les grilles sont réactualisées chaque année : un montant vérifié il y a douze mois n'est pas nécessairement toujours valable.

D'où viennent ces chiffres ?

Les loyers de référence ne sont pas fixés arbitrairement par la préfecture : ils résultent des données collectées par l'observatoire local des loyers agréé du territoire, qui recueille chaque année des milliers de déclarations de loyers réellement pratiqués (via les agences, administrateurs de biens et bailleurs particuliers). Ces données sont ensuite agrégées par secteur géographique, type de bien et période de construction, avant validation par arrêté préfectoral. C'est ce mode de calcul, fondé sur l'observation réelle du marché local plutôt que sur une estimation théorique, qui donne au dispositif sa force juridique en cas de contentieux.

Un calcul propre à chaque logement

Le loyer de référence dépend de multiples critères combinés : la zone précise (souvent découpée par quartier ou groupe d'IRIS), le nombre de pièces principales, la période de construction du bâtiment (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990, par exemple), et le caractère meublé ou non du logement. Deux appartements de même surface, à quelques rues d'écart, peuvent avoir des loyers de référence différents.

Le complément de loyer : la seule marge de dépassement légale

Le loyer pratiqué peut légalement dépasser le loyer de référence majoré, mais uniquement via un complément de loyer, et à des conditions strictement encadrées.

Les conditions cumulatives

Pour être valable, le complément de loyer doit reposer sur des caractéristiques réellement exceptionnelles du logement, qui ne sont :

1. Pas déjà prises en compte dans le loyer de référence (donc pas la simple présence d'un ascenseur, d'un balcon standard ou d'un parking, souvent déjà intégrés à la grille)
2. Objectivement constatables, et non liées à une simple appréciation subjective du bailleur
3. Absentes des logements comparables du même secteur géographique et de la même catégorie

Exemples validés par la jurisprudence

La Cour de cassation et les commissions départementales de conciliation ont validé, au cas par cas, des critères comme :

• Une vue exceptionnelle et dégagée, notamment sur un monument historique ou un panorama remarquable
• Un volume ou une hauteur sous plafond très supérieurs à la norme du secteur
• Des prestations et équipements haut de gamme clairement au-dessus du standard local (matériaux nobles, domotique avancée, terrasse d'exception)
• Un calme et une luminosité particulièrement remarquables pour le quartier

Ce qui NE justifie PAS un complément de loyer

• Un simple bon état d'entretien général, même récent
• Des équipements standards (cuisine équipée classique, salle de bain rénovée sans particularité)
• La proximité des transports ou commerces, déjà reflétée dans le zonage du loyer de référence
• Un logement classé F ou G au DPE : la loi interdit explicitement tout complément de loyer sur un logement énergivore, quelles que soient ses autres qualités

L'obligation d'affichage et de justification

Le complément de loyer doit être :

• Annoncé dès la publication de l'annonce immobilière, distinctement du loyer de base
• Mentionné dans le bail, avec son montant précis et la justification des caractéristiques invoquées

Un complément appliqué a posteriori, sans mention initiale dans l'annonce ni dans le bail, est présumé abusif et facilement contestable.

Comment le locataire peut contester un loyer excessif

Un locataire qui estime son loyer supérieur au plafond légal, sans complément justifié, dispose d'un recours structuré.

Étape 1 — La demande amiable

Le locataire adresse au bailleur une demande de diminution du loyer, en citant le loyer de référence majoré applicable à son logement (issu du simulateur officiel du territoire).

Étape 2 — La commission départementale de conciliation

Sans accord amiable, le locataire peut saisir gratuitement la commission départementale de conciliation (CDC), dans un délai de trois ans à compter de la signature du bail. C'est une étape recommandée avant toute action judiciaire.

Étape 3 — Le juge

En l'absence d'accord en conciliation, le tribunal judiciaire peut être saisi. Le juge peut ordonner la diminution du loyer au niveau légal et la restitution du trop-perçu, rétroactivement à la date de prise d'effet du bail.

Les sanctions applicables au bailleur

Au-delà du recours individuel du locataire, l'administration dispose de son propre pouvoir de contrôle et de sanction.

La procédure de mise en demeure

Lorsque les services de la préfecture (ou de l'intercommunalité déléguée) détectent un dépassement, ils adressent une mise en demeure au bailleur, l'invitant à :

• Mettre le loyer en conformité avec le plafond légal
• Rembourser au locataire les sommes perçues en trop

Le bailleur dispose d'un délai maximal de deux mois pour se conformer à cette mise en demeure.

L'amende administrative

En l'absence de mise en conformité dans le délai imparti, le préfet peut prononcer une amende administrative :

Cette sanction s'ajoute à l'obligation de régulariser le loyer et de rembourser le trop-perçu — elle ne s'y substitue pas.

Le cumul des risques

Un bailleur en infraction s'expose donc potentiellement à un cumul : remboursement du trop-perçu au locataire (sur demande judiciaire ou amiable), et amende administrative distincte (sur décision préfectorale). Les deux procédures sont indépendantes et peuvent se dérouler en parallèle.

Les logements exclus de l'encadrement

Certaines situations échappent, en tout ou partie, au dispositif :

• Les logements sociaux conventionnés (HLM), dont les loyers relèvent d'un régime distinct
• Les locations saisonnières de très courte durée, qui ne relèvent pas du même cadre juridique que les baux d'habitation classiques
• La première mise en location d'un logement neuf ou jamais loué auparavant, dans certaines configurations précises définies par les textes locaux
• Un logement resté vacant depuis plus de 18 mois, où une marge de fixation plus libre peut exister selon le territoire — à vérifier au cas par cas, cette exception n'étant pas uniformément appliquée partout

Dans le doute, la vérification directe sur le simulateur officiel du territoire concerné reste la seule source fiable, la matière évoluant régulièrement.

Quel impact pour un locataire en recherche de logement ?

Pour un locataire qui visite un bien dans l'une des 72 communes concernées, l'encadrement des loyers offre un point de repère concret avant même de signer.

Vérifier avant de visiter

Avant une visite, il est possible de calculer soi-même le loyer de référence majoré applicable à partir de l'adresse, du nombre de pièces et de l'année de construction indiqués dans l'annonce. Si le loyer affiché dépasse ce plafond sans complément de loyer clairement mentionné et détaillé dans l'annonce, c'est un signal à interroger directement auprès du bailleur ou de l'agence avant de s'engager.

Le rôle de l'état des lieux dans un futur litige

En cas de contestation ultérieure du loyer, l'état des lieux d'entrée et les échanges écrits avec le bailleur (annonce, bail, éventuelles justifications du complément de loyer) constituent des pièces importantes pour établir la chronologie et les conditions réelles de la location. Conserver une copie de l'annonce initiale, en plus du bail signé, permet de vérifier a posteriori que le complément de loyer annoncé au départ correspond bien à celui finalement appliqué.

Un droit qui ne se périme pas immédiatement

Le locataire dispose d'un délai de trois ans à compter de la prise d'effet du bail pour saisir la commission départementale de conciliation ou engager une action. Il n'est donc pas nécessaire d'agir dans les premières semaines de la location : un loyer excessif repéré plusieurs mois, voire plus d'un an après l'emménagement, reste contestable dans ce délai.

Encadrement renforcé vs révision annuelle IRL : ne pas confondre

Ces deux mécanismes interviennent à des moments différents de la vie du bail, et répondent à des logiques distinctes.

Dans une commune soumise à l'encadrement renforcé, les deux règles se combinent : la révision annuelle IRL reste possible, mais elle ne peut jamais amener le loyer au-delà du loyer de référence majoré en vigueur au moment de la révision. Si le loyer initial était déjà proche du plafond, la marge de révision peut être nulle certaines années.

Erreurs fréquentes des bailleurs

Fixer le loyer par comparaison avec des annonces du quartier, sans vérifier le loyer de référence officiel. Les annonces reflètent des prix demandés, pas nécessairement conformes au plafond légal — s'aligner dessus reproduit parfois une infraction déjà commise par d'autres bailleurs.

Appliquer un complément de loyer pour des équipements standards. Une cuisine équipée ou une salle de bain rénovée ne suffisent pas : le critère d'exception doit être réellement rare dans le secteur.

Oublier de vérifier le DPE avant d'appliquer un complément. Un logement F ou G ne peut légalement porter aucun complément, même en présence d'autres qualités exceptionnelles.

Ne pas mentionner le complément de loyer dans l'annonce. L'absence de mention initiale fragilise fortement sa validité en cas de contestation ultérieure.

Ignorer la mise à jour annuelle des plafonds. Les loyers de référence sont recalculés chaque année : un montant conforme il y a deux ans peut être devenu excessif si le marché local a évolué différemment de l'indexation appliquée.

Confondre encadrement renforcé et zone tendue générale. Un bailleur situé dans une zone tendue non couverte par le dispositif renforcé n'est pas soumis au loyer de référence — seulement à la règle de non-augmentation entre deux locataires en cas de relocation rapide.

Checklist avant une nouvelle mise en location

Pour un bailleur situé dans l'une des 72 communes concernées, voici les vérifications à effectuer systématiquement avant de publier une annonce ou de signer un nouveau bail :

1. Identifier la zone précise du logement sur le simulateur officiel du territoire (le découpage est parfois plus fin qu'un simple arrondissement ou une commune entière).
2. Récupérer les trois loyers de référence applicables selon le nombre de pièces, la période de construction et le régime meublé/non meublé.
3. Vérifier le DPE : si le logement est classé F ou G, exclure d'emblée toute possibilité de complément de loyer et, le cas échéant, anticiper les obligations de rénovation énergétique qui pèsent par ailleurs sur les logements les plus énergivores.
4. Documenter les caractéristiques exceptionnelles, le cas échéant, avec photos et éléments comparatifs, avant de fixer un complément de loyer.
5. Faire apparaître distinctement le loyer de base et le complément de loyer, aussi bien dans l'annonce que dans le bail.
6. Conserver une copie datée de l'arrêté préfectoral et du simulateur consulté, utile en cas de contrôle ou de contestation ultérieure — la grille évoluant chaque année, pouvoir prouver la référence utilisée au moment de la signature peut faire toute la différence.

Cette vérification prend quelques minutes mais évite l'essentiel des litiges et contrôles constatés sur ce dispositif.

En résumé

L'encadrement des loyers n'est pas un simple plafond indicatif : c'est un dispositif contrôlé, avec des montants publics vérifiables et des sanctions réelles en cas de non-respect. Pour un bailleur dans l'une des 72 communes concernées, vérifier le loyer de référence applicable avant chaque nouvelle mise en location — et documenter soigneusement tout complément de loyer envisagé — reste la meilleure protection contre un litige ou un contrôle.

Sources et références

• Service-public.fr — Encadrement des loyers
• Légifrance — Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi ELAN)
• encadrementdesloyers.gouv.fr — Simulateurs par territoire

Outils pratiques

• Calcul de révision du loyer avec l'IRL — pour la révision annuelle en cours de bail, à combiner avec le plafond de référence si applicable
• Modèle de notification de révision de loyer — courrier à envoyer au locataire

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