1. Vérifier si la révision est possible
Pour un logement loué vide ou meublé avec un bail d’habitation, l’IRL sert de plafond à la révision annuelle du loyer. Mais le bailleur ne peut pas l’appliquer librement : le bail doit prévoir une clause de révision.
Relisez le bail avant tout calcul. La clause indique souvent une date de révision et un trimestre de référence. Si le trimestre n’est pas indiqué, on retient en pratique le dernier IRL publié par l’Insee à la date de signature du bail.
La révision porte sur le loyer hors charges. Les provisions de charges, forfaits de charges et régularisations ne se recalculent pas avec la formule IRL.
- Clause de révision présente dans le bail.
- Date annuelle de révision identifiée.
- Trimestre IRL de référence identifié.
- Loyer hors charges utilisé comme base.
- DPE et restrictions éventuelles vérifiés.
- Information claire envoyée au locataire.
2. Appliquer la bonne formule IRL
La formule à utiliser est : nouveau loyer hors charges = loyer hors charges actuel × nouvel IRL ÷ ancien IRL.
Le nouvel IRL est l’indice publié pour le même trimestre que celui retenu dans le bail, mais à l’année de révision. L’ancien IRL est l’indice du même trimestre l’année précédente, ou l’indice de référence utilisé lors de la dernière révision.
Exemple : pour un loyer hors charges de 750 €, avec un ancien IRL à 140,00 et un nouvel IRL à 145,00, le calcul donne 750 × 145 ÷ 140 = 776,79 €. Le loyer révisé hors charges est donc de 776,79 €, avant ajout des charges.
- Ne pas appliquer l’IRL sur les charges.
- Comparer le même trimestre d’une année à l’autre.
- Conserver les deux indices utilisés.
- Archiver le détail du calcul avec le bail.
3. Respecter le délai et la date d’effet
Le bailleur peut appliquer la révision dans l’année qui suit la date de révision prévue au bail. S’il laisse passer ce délai, il perd le bénéfice de la révision non demandée pour l’année écoulée.
Lorsque la demande est faite après la date annuelle prévue mais dans le délai d’un an, la révision ne s’applique pas rétroactivement sur les mois déjà passés : elle prend effet à compter de la demande.
En pratique, il est préférable d’envoyer l’information au locataire autour de la date anniversaire, avec le loyer avant révision, le nouvel indice, l’ancien indice, la formule et la date d’application.
- Contrôler la date de révision du bail.
- Ne pas réclamer rétroactivement des mois non demandés.
- Envoyer une notification écrite et archivable.
- Mettre à jour le montant attendu dans le suivi des loyers.
4. Vérifier les limites avant toute hausse
Certaines situations peuvent empêcher ou limiter la révision, notamment la performance énergétique du logement. Les logements classés F ou G peuvent être concernés par une interdiction de révision selon la date du bail, son renouvellement ou sa reconduction, et selon le territoire.
Il faut aussi tenir compte des règles locales applicables, notamment dans les zones d’encadrement des loyers ou lorsqu’un dispositif spécifique s’applique au logement.
Si le bien est dans une situation particulière, ne vous contentez pas de la formule mathématique : vérifiez la règle officielle applicable avant d’écrire au locataire.
- DPE contrôlé avant demande.
- Zone d’encadrement ou règle locale vérifiée.
- Bail commercial exclu de cette page.
- Cas fiscal ou juridique sensible validé avec un professionnel.
5. Message type à envoyer au locataire
Exemple de formulation : « Conformément à la clause de révision prévue au bail signé le [date], le loyer hors charges est révisé selon l’indice de référence des loyers du [trimestre]. Ancien loyer hors charges : [montant]. Ancien IRL : [indice]. Nouvel IRL : [indice]. Nouveau loyer hors charges à compter du [date] : [montant]. »
Ajoutez ensuite le montant des charges séparément pour indiquer le total mensuel à payer. Conservez une copie de ce message dans le dossier du bail.
Dans lokt.fr, l’objectif est de rattacher ce type d’échéance au bail pour éviter d’oublier la date anniversaire, le trimestre de référence ou la preuve du calcul.
Questions fréquentes
Peut-on réviser sans clause dans le bail ?▾
En principe non : la révision doit être prévue par le contrat.
La révision porte-t-elle sur les charges ?▾
La révision IRL concerne le loyer hors charges, pas les provisions ou forfaits de charges.
Faut-il prévenir le locataire ?▾
Oui, il faut communiquer clairement le nouveau loyer, l’ancien indice, le nouvel indice, la formule et la date d’application.
Peut-on réclamer une révision oubliée plusieurs années après ?▾
Non. La révision doit être demandée dans l’année qui suit la date prévue. Une demande tardive ne permet pas de rattraper rétroactivement plusieurs années.
Où trouver les indices IRL ?▾
Les indices sont publiés chaque trimestre par l’Insee. Utilisez l’indice correspondant au trimestre prévu dans le bail.