Plus-value immobilière 2026 : comment la calculer, quels abattements et quel impôt ?
Vous vendez un bien immobilier et vous voulez savoir combien vous paierez en impôts ? Le calcul de la plus-value immobilière suit des règles précises — mais elles ne sont pas intuitives. Ce guide détaille la formule complète, les frais déductibles, le barème des abattements par durée de détention et la surtaxe sur les grandes plus-values, avec un exemple chiffré de A à Z.
Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière est la différence entre le prix auquel vous vendez un bien et le prix auquel vous l'avez acheté, après prise en compte des frais et abattements. Elle est soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, sauf dans les cas d'exonération (résidence principale, détention longue, etc.).
Elle s'applique à :
- Les résidences secondaires
- Les biens locatifs (appartements, maisons, garages…)
- Les terrains à bâtir
- Les parts de SCI soumises à l'IR
Elle ne s'applique pas à la résidence principale, exonérée sous conditions. Pour ce cas spécifique, consultez notre article plus-value résidence principale : êtes-vous vraiment exonéré ?.
La formule de calcul en 3 étapes
Étape 1 — Calculer la plus-value brute
Plus-value brute = Prix de cession − Prix d'acquisition
Prix de cession = prix de vente acté − frais supportés par le vendeur (diagnostics obligatoires, commission d'agence si à la charge du vendeur, mainlevée d'hypothèque)
Prix d'acquisition = prix d'achat + frais d'acquisition + travaux
Les frais d'acquisition comprennent :
- Les frais de notaire : montant réel ou forfait de 7,5 % du prix d'achat (au choix, en l'absence de justificatif)
- La commission d'agence payée lors de l'achat
- Les frais de garantie (caution, hypothèque)
Les travaux déductibles :
- Montant réel (avec factures d'entreprise, hors travaux réalisés vous-même)
- Ou forfait de 15 % du prix d'achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans — sans justificatif, souvent plus avantageux
Étape 2 — Appliquer les abattements pour durée de détention
La plus-value brute est réduite par des abattements qui augmentent avec la durée de détention. Ils sont calculés séparément pour l'impôt sur le revenu (IR) et les prélèvements sociaux (PS).
| Durée de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement PS (17,2 %) | Taux effectif |
|---|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % | 36,2 % |
| 10 ans | 30 % | 16,5 % | ~27,6 % |
| 15 ans | 60 % | 24,75 % | ~22,0 % |
| 20 ans | 90 % | 24,75 % | ~14,8 % |
| 22 ans | 100 % | 28 % | ~12,4 % |
| 30 ans | 100 % | 100 % | 0 % |
Le détail du barème légal :
- IR : 6 % par an de la 6e à la 21e année incluse (96 %), puis 4 % la 22e année → exonération totale après 22 ans
- PS : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an de la 23e à la 30e → exonération totale après 30 ans
Étape 3 — Calculer l'impôt dû
Impôt = Plus-value nette IR × 19 % + Plus-value nette PS × 17,2 %
Où "plus-value nette IR" = plus-value brute × (1 − abattement IR) et idem pour PS.
Exemple de calcul complet
Situation : appartement locatif acheté 180 000 € en 2012, vendu 290 000 € en 2026 (14 ans de détention). Frais de notaire à l'achat : 14 000 € réels. Travaux réalisés par des entreprises : 22 000 €.
Étape 1 — Prix d'acquisition
| Élément | Montant |
|---|---|
| Prix d'achat | 180 000 € |
| Frais de notaire réels | 14 000 € |
| Travaux (réels > forfait 15 % = 27 000 €) | 27 000 € |
| Prix d'acquisition total | 221 000 € |
Le forfait travaux (15 % × 180 000 = 27 000 €) est supérieur aux travaux réels (22 000 €), donc on retient le forfait.
Étape 2 — Plus-value brute
290 000 € − 221 000 € = 69 000 €
Étape 3 — Abattements (14 ans de détention)
14 ans = 9 années au-delà de la 5e :
- Abattement IR : 9 × 6 % = 54 %
- Abattement PS : 9 × 1,65 % = 14,85 %
Étape 4 — Plus-values nettes
| Calcul | Résultat | |
|---|---|---|
| PV nette IR | 69 000 × (1 − 54 %) | 31 740 € |
| PV nette PS | 69 000 × (1 − 14,85 %) | 58 754 € |
Étape 5 — Impôt
| Impôt | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| IR (19 %) | 31 740 × 19 % | 6 031 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 58 754 × 17,2 % | 10 106 € |
| Total | 16 137 € |
Soit un taux effectif d'environ 23,4 % sur la plus-value brute (contre 36,2 % sans abattement).
Utilisez notre calculateur de plus-value immobilière pour simuler votre situation en quelques secondes.
La surtaxe sur les grandes plus-values
Les plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 € (après abattement IR) sont soumises à une taxe supplémentaire :
| Plus-value nette imposable (IR) | Surtaxe |
|---|---|
| 50 001 € à 100 000 € | 2 % |
| 100 001 € à 150 000 € | 3 % |
| 150 001 € à 200 000 € | 4 % |
| 200 001 € à 250 000 € | 5 % |
| 250 001 € à 260 000 € | 6 % |
| Au-delà de 260 000 € | 6 % |
Dans notre exemple, la PV nette IR (31 740 €) reste sous le seuil de 50 000 € : pas de surtaxe.
Les cas d'exonération totale ou partielle
Résidence principale : exonération totale, sans condition de durée. C'est le cas le plus fréquent. Attention aux conditions d'occupation effective et aux cas particuliers (couple séparé, démembrement…).
Détention longue : exonération IR après 22 ans, exonération PS (et donc totale) après 30 ans.
Premier bien (sous conditions) : les personnes n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des 4 dernières années peuvent bénéficier d'une exonération si le prix de vente est réinvesti dans l'achat d'une résidence principale dans 24 mois.
Prix de vente inférieur à 15 000 € : exonération automatique.
Vente à perte : aucune plus-value, donc aucun impôt. La moins-value n'est pas déductible sur d'autres revenus.
Expropriation : sous conditions de remploi du prix dans les 12 mois.
Ce que le calcul ne prend pas en compte
Le calcul présenté ici est la méthode légale standard. Quelques précisions importantes :
- Les intérêts d'emprunt ne sont pas déductibles du prix d'acquisition pour calculer la plus-value (contrairement à ce que beaucoup pensent)
- Les charges de copropriété et impôts fonciers payés pendant la détention ne sont pas déductibles non plus
- Les travaux réalisés par le propriétaire lui-même ne sont pas déductibles (main-d'œuvre uniquement)
- Les meubles et équipements inclus dans la vente peuvent être dissociés du prix immobilier pour réduire la base de calcul
Qui calcule et qui prélève ?
En France, c'est le notaire qui calcule et prélève l'impôt sur la plus-value au moment de la vente. Il verse directement la somme à l'administration fiscale. Vous recevez le net après impôt.
Vous n'avez rien à déclarer séparément dans votre déclaration de revenus — sauf dans certains cas particuliers (report, exonération conditionnelle) que le notaire identifiera.
Le notaire peut vous fournir une simulation avant la signature du compromis. Demandez-la systématiquement pour ne pas avoir de surprise lors de la vente.
Questions fréquentes
Peut-on déduire les frais d'agence de vente ? Oui. Les honoraires d'agence à la charge du vendeur réduisent le prix de cession. Si la commission est incluse dans le prix affiché (mandat acheteur), elle ne se déduit pas côté vendeur.
Le forfait 7,5 % de frais de notaire est-il toujours plus avantageux que les frais réels ? Souvent oui, surtout pour les achats dans l'ancien (où les frais réels tournent autour de 7 à 9 %). Mais si vous avez acheté dans le neuf (frais de 2 à 3 %), les frais réels peuvent être inférieurs au forfait — choisissez alors les frais réels.
La plus-value est-elle calculée sur le prix net vendeur ou le prix FAI ? Sur le prix net vendeur (hors commission d'agence à charge de l'acheteur). Si l'acheteur paie la commission séparément, elle n'entre pas dans le calcul.
Peut-on étaler le paiement de l'impôt ? Non. L'impôt sur la plus-value est prélevé le jour de la vente par le notaire. Il n'existe pas d'option d'étalement.
Y a-t-il une plus-value si on vend au même prix qu'on a acheté ? Non, à condition que le prix d'acquisition revalorisé (avec frais et travaux) soit bien au moins égal au prix de vente net. Dans ce cas, la plus-value brute est nulle ou négative → pas d'impôt.
En résumé
| Étape | Formule |
|---|---|
| Plus-value brute | Prix de cession − (prix achat + frais + travaux) |
| Abattement IR | 6 %/an à partir de la 6e année, exonération à 22 ans |
| Abattement PS | 1,65 %/an à partir de la 6e année, exonération à 30 ans |
| IR | Plus-value nette IR × 19 % |
| PS | Plus-value nette PS × 17,2 % |
| Surtaxe | Si PV nette IR > 50 000 € : 2 % à 6 % |
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