La capacité d'emprunt dépend directement du revenu net mensuel via le taux d'endettement maximum fixé à 35 % (assurance incluse). Ce tableau couvre les tranches les plus courantes, de 1 200 à 5 000 €/mois, avec les taux moyens constatés actuellement (Observatoire Crédit Logement/CSA, mis à jour chaque semaine sur /donnees). Pour une tranche précise, une page dédiée détaille aussi les villes accessibles et l'impact des crédits en cours.
La règle de base : mensualité max = salaire × 35 %
| Salaire net/mois | Mensualité max (35 %) | Détail par tranche |
|---|---|---|
| 1 200 € | 420 € | Tableau détaillé |
| 1 500 € | 525 € | Tableau détaillé |
| 1 600 € | 560 € | Tableau détaillé |
| 2 000 € | 700 € | Ci-dessous |
| 2 500 € | 875 € | Ci-dessous |
| 3 000 € | 1 050 € | Tableau détaillé |
| 3 500 € | 1 225 € | Ci-dessous |
| 4 000 € | 1 400 € | Tableau détaillé |
| 5 000 € | 1 750 € | Tableau détaillé |
Si vous avez déjà un crédit en cours (auto, conso), déduisez sa mensualité de l'enveloppe ci-dessus avant tout calcul.
Tableau complet par salaire et durée
Capital empruntable net (hors apport, hors frais de notaire), taux moyens constatés actuellement par durée (15 ans : 3,20 % ; 20 ans : 3,40 % ; 25 ans : 3,60 % — source Observatoire Crédit Logement/CSA), assurance incluse dans la mensualité.
| Salaire net/mois | 15 ans | 20 ans | 25 ans |
|---|---|---|---|
| 1 200 € | 59 000 € | 71 000 € | 80 000 € |
| 1 500 € | 73 000 € | 88 000 € | 100 000 € |
| 1 600 € | 78 000 € | 94 000 € | 107 000 € |
| 2 000 € | 98 000 € | 118 000 € | 133 000 € |
| 2 500 € | 122 000 € | 147 000 € | 166 000 € |
| 3 000 € | 146 000 € | 177 000 € | 200 000 € |
| 3 500 € | 171 000 € | 206 000 € | 233 000 € |
| 4 000 € | 195 000 € | 236 000 € | 266 000 € |
| 5 000 € | 244 000 € | 295 000 € | 333 000 € |
Budget total avec un apport de 10 %
En ajoutant un apport de 10 % (qui couvre généralement les frais de notaire), le budget d'achat total sur 25 ans devient :
| Salaire | Capital (25 ans) | Apport 10 % | Budget total |
|---|---|---|---|
| 1 200 €/mois | 80 000 € | 9 000 € | 89 000 € |
| 1 500 €/mois | 100 000 € | 11 000 € | 111 000 € |
| 1 600 €/mois | 107 000 € | 12 000 € | 119 000 € |
| 2 000 €/mois | 133 000 € | 15 000 € | 148 000 € |
| 2 500 €/mois | 166 000 € | 18 000 € | 184 000 € |
| 3 000 €/mois | 200 000 € | 22 000 € | 222 000 € |
| 3 500 €/mois | 233 000 € | 26 000 € | 259 000 € |
| 4 000 €/mois | 266 000 € | 30 000 € | 296 000 € |
| 5 000 €/mois | 333 000 € | 37 000 € | 370 000 € |
Ce que ces budgets permettent concrètement, à titre indicatif :
- Tranches basses (1 200-1 600 €) : studio en zone peu tendue, T2-T3 en zone rurale
- Tranches intermédiaires (2 000-2 500 €) : studio à Lyon ou Bordeaux, T2 en ville moyenne
- Tranches confortables (3 000-3 500 €) : T2 dans plusieurs grandes villes hors Paris
- Tranches hautes (4 000-5 000 €) : T3-T4 à Lyon ou Bordeaux, T2-T3 à Paris en proche banlieue
Pour le détail ville par ville selon votre tranche exacte, consultez la page dédiée à votre salaire listée dans le premier tableau.
Les 3 leviers pour emprunter plus
1. Allonger la durée
Passer de 20 à 25 ans augmente le capital empruntable d'environ 13 à 17 % selon le profil. La contrepartie : le coût total du crédit augmente avec la durée.
2. Augmenter l'apport
L'apport réduit le capital à emprunter, donc la mensualité, donc le taux d'endettement — ce qui peut débloquer un dossier limite. Un apport de 20 % au lieu de 10 % améliore aussi les conditions de taux.
3. Supprimer les crédits en cours
Un crédit auto à 200 €/mois retire directement 200 € de votre enveloppe mensuelle. Rembourser ce crédit avant de faire la demande peut augmenter le capital empruntable de plusieurs dizaines de milliers d'euros selon la durée — voir le détail par tranche sur la page dédiée à votre salaire.
Couple vs solo : l'écart de capacité
Pour un couple avec deux revenus, les banques agrègent généralement les deux salaires :
| Composition | Salaire total | Mensualité max | Capital (25 ans) |
|---|---|---|---|
| Solo 2 500 €/mois | 2 500 € | 875 € | 166 000 € |
| Couple 2 × 1 500 €/mois | 3 000 € | 1 050 € | 200 000 € |
| Couple 2 × 2 000 €/mois | 4 000 € | 1 400 € | 266 000 € |
| Couple 2 × 2 500 €/mois | 5 000 € | 1 750 € | 333 000 € |
Ce que les banques vérifient en plus du salaire
Le reste à vivre : même si le taux d'endettement est sous 35 %, une banque peut refuser un dossier si le reste à vivre (salaire − mensualité) est jugé insuffisant. En règle générale : au moins 800–1 000 € pour une personne seule, 1 200–1 500 € pour un couple.
La stabilité de l'emploi : CDI hors période d'essai ou statut de fonctionnaire sont des standards. Les indépendants et professions libérales doivent justifier 2 à 3 ans de bilans positifs.
L'historique bancaire : découverts récurrents ou incidents de paiement sur les 3 derniers mois peuvent suffire à un refus, même avec un bon salaire.
Le projet : achat de résidence principale vs investissement locatif ne sont pas traités de la même façon. Un investissement locatif peut intégrer les futurs loyers dans le calcul (généralement 70 % du loyer), selon les banques.
Les montants indiqués sont calculés à partir des taux moyens actuels (Observatoire Crédit Logement/CSA, recalculés chaque semaine) et une assurance emprunteur de 0,36 % sur le capital restant dû. Les conditions réelles dépendent du profil, de la banque, de l'apport et de la durée négociée. Retrouvez ces données à jour sur /donnees, ou utilisez notre simulateur de capacité d'emprunt pour une estimation personnalisée.