Lettre de congé bailleur : modèle 2026 conforme à la loi

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 est limitatif : seuls trois motifs permettent à un bailleur de donner congé à son locataire occupant sa résidence principale. Tout autre motif rend le congé nul de plein droit.

Le motif de reprise pour habiter permet au bailleur de récupérer le logement pour y habiter lui-même ou pour y loger un proche. Le bénéficiaire doit obligatoirement appartenir à la liste légale : le bailleur lui-même, son conjoint, partenaire de PACS ou concubin notoire, ses ascendants ou descendants, ou ceux de son conjoint ou partenaire.

Le motif de vente permet au bailleur de vendre le logement libre. Le locataire bénéficie alors d'un droit de préemption : il peut acheter en priorité aux conditions indiquées dans le congé. La lettre doit reproduire intégralement les cinq premiers alinéas du II de l'article 15 relatifs à ce droit.

Le motif légitime et sérieux couvre notamment les loyers impayés répétés, les troubles de voisinage constatés par décision de justice, la transformation non autorisée du logement ou le non-respect grave des obligations locataires. Le motif doit être décrit précisément dans la lettre.

Le délai de préavis court à partir de la date de réception du courrier recommandé par le locataire, pas de la date d'envoi. En pratique, il faut envoyer avec 8 à 10 jours d'avance pour absorber les délais postaux et éviter tout litige sur la date.

Pour une location vide à usage de résidence principale, le préavis est de six mois avant la date d'échéance du bail. Pour une location meublée à usage de résidence principale, le préavis est de trois mois. Les bails mobilité et étudiants 9 mois ne sont pas renouvelables, aucun congé formel n'est nécessaire.

Un congé reçu par le locataire avec un seul jour de moins que le délai légal est nul. Il n'existe aucune tolérance légale, même si le locataire ne conteste pas immédiatement. L'irrespect du délai reporte la fin du bail d'un an complet pour un meublé, et de trois ans pour un logement vide.

Un email, un SMS ou une lettre simple n'ont aucune valeur juridique pour un congé bailleur. La loi impose exclusivement trois modes de remise : la lettre recommandée avec accusé de réception, la remise en main propre contre émargement ou récépissé signé par le locataire, ou la signification par acte d'huissier.

La lettre recommandée avec accusé de réception est la solution la plus courante. Si le locataire ne retire pas le courrier, la date de première présentation à sa boîte aux lettres fait quand même foi — le délai commence à courir. Conservez le bordereau d'envoi et l'accusé de réception.

L'acte d'huissier est recommandé dans les situations conflictuelles. L'huissier atteste de la remise et de sa date avec une valeur probante incontestable.

Pour un congé pour reprise, la lettre doit indiquer le motif explicite, le nom et l'adresse actuelle du bénéficiaire de la reprise, et son lien de parenté précis avec le bailleur. Un congé pour reprise au profit d'un ami ou d'un cousin est nul — seuls les proches listés par la loi sont éligibles.

Pour un congé pour vente, la lettre doit mentionner le prix et les conditions de vente envisagées, et reproduire intégralement les cinq premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 relatifs au droit de préemption. Sans ces alinéas reproduits, le congé est nul.

Pour un motif légitime et sérieux, la lettre doit décrire précisément les faits reprochés avec dates et références si disponibles. Une formulation vague comme « troubles répétés » sans détails est insuffisante et expose le congé à la nullité.

Les erreurs les plus fréquentes portent sur le délai, le motif et la forme. Un congé envoyé un jour trop tard est nul. Un congé pour reprise sans nommer le bénéficiaire est nul. Un congé par email est nul. Ces nullités peuvent être invoquées même plusieurs années après si le locataire n'a pas quitté les lieux.

Le bailleur qui donne congé pour reprise et ne reprend pas effectivement le logement dans les six mois suivant la restitution des clés s'expose à une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique, ainsi qu'à des dommages et intérêts au bénéfice du locataire.

Les locataires de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures au plafond applicable aux logements conventionnés bénéficient d'une protection renforcée : le bailleur doit leur proposer un relogement adapté dans le même secteur géographique, sauf si le bailleur lui-même répond aux mêmes critères d'âge ou de ressources.

Depuis la section Modèles de l'espace bailleur lokt.fr, vous pouvez générer votre lettre de congé en renseignant les informations nécessaires selon le motif choisi. La lettre est générée en PDF, datée, et prête à être imprimée et envoyée en recommandé avec accusé de réception.

Le formulaire guide le bailleur selon le motif sélectionné : champs bénéficiaire pour la reprise, prix et droit de préemption pour la vente, description précise pour le motif légitime. Le rappel du délai applicable est affiché selon le type de bail.