DPE et passoires thermiques : ce que les bailleurs doivent faire avant l'interdiction
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location. À partir de 2028, ce sera au tour des F. Puis les E en 2034. Si vous possédez une passoire thermique, vous avez un calendrier à respecter — et des aides pour financer les travaux.
Le calendrier des interdictions de location
| Date | Classe DPE concernée | Seuil de consommation | Impact |
|---|---|---|---|
| 1er jan. 2025 | G | > 420 kWh/m²/an | Interdiction de mise en location (nouveaux baux) |
| 1er jan. 2028 | F | > 330 kWh/m²/an | Interdiction de mise en location |
| 1er jan. 2034 | E | > 250 kWh/m²/an | Interdiction de mise en location |
Important : les baux en cours ne sont pas concernés immédiatement. L'interdiction s'applique à la mise en location, c'est-à-dire aux nouveaux baux et aux renouvellements. Un locataire déjà en place dans un logement G peut y rester — mais si vous souhaitez relouer après son départ, vous ne pourrez pas.
Gel des loyers : une sanction déjà active
Depuis août 2022, les propriétaires de passoires thermiques (F et G) ne peuvent plus augmenter leur loyer, ni lors du renouvellement du bail, ni lors d'un changement de locataire.
Ce gel s'applique même en zone tendue et même si l'IRL augmente. Concrètement :
- Vous ne pouvez pas appliquer la révision annuelle IRL si votre bien est classé F ou G
- Vous ne pouvez pas augmenter le loyer entre deux locataires si le bien est F ou G
Un loyer gelé + une interdiction de louer qui approche = une perte de valeur du bien garantie si vous n'agissez pas.
Comment savoir si mon bien est concerné ?
Lire son DPE
Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) indique la classe du logement de A (très économe) à G (très énergivore). Il est obligatoire et doit être annexé au bail.
Attention aux DPE anciens : les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 sont désormais tous caducs. Si le vôtre date d'avant cette date, vous devez en faire réaliser un nouveau.
Estimer sa classe sans DPE récent
Si votre logement est :
- Construit avant 1975 sans isolation
- Chauffé à l'électricité (convecteurs anciens) ou au fuel
- Avec simple vitrage ou fenêtres d'origine
... il est très probablement classé F ou G.
Quelles sont les solutions pour un propriétaire ?
Option 1 : Faire les travaux (recommandé)
Les travaux qui améliorent le DPE le plus efficacement :
| Travaux | Gain DPE typique | Coût indicatif |
|---|---|---|
| Isolation des combles | +1 à +2 classes | 2 000 – 6 000 € |
| Isolation des murs par l'intérieur | +1 à +2 classes | 8 000 – 25 000 € |
| Remplacement chaudière fioul → pompe à chaleur | +1 à +3 classes | 8 000 – 18 000 € |
| Remplacement fenêtres simple vitrage | +0,5 à +1 classe | 5 000 – 15 000 € |
| VMC double flux | +0,5 classe | 3 000 – 8 000 € |
Dans la plupart des cas, passer de G à D ou E est possible pour 15 000 à 35 000 € de travaux, selon la surface et le type de bien.
Option 2 : Vendre
Si les travaux sont trop lourds (structure ancienne, copropriété bloquée, rentabilité dégradée), vendre peut être la meilleure option. Mieux vaut vendre avant 2028 — la décote des F/G s'accélère à mesure que l'interdiction approche.
Option 3 : Attendre (risqué)
Ne rien faire, c'est voir son loyer gelé, ne plus pouvoir relouer après le départ du locataire actuel, et vendre avec une décote croissante. Cette option ne fait que repousser le problème.
Les aides financières disponibles en 2026
MaPrimeRénov'
L'aide principale de l'État pour la rénovation énergétique. En 2026, deux parcours existent :
- MaPrimeRénov' Décarbonation : pour le remplacement d'un système de chauffage (poêle à bois, pompe à chaleur, etc.). Jusqu'à 10 000 € d'aide selon les revenus.
- MaPrimeRénov' Rénovation d'ampleur : pour les rénovations globales avec un saut de 2 classes DPE minimum. Jusqu'à 70 % du coût, plafonné à 70 000 €. Conditionné à un audit énergétique préalable.
Les propriétaires-bailleurs sont éligibles à MaPrimeRénov' depuis 2021, sous condition de louer le bien pendant au moins 6 ans après les travaux.
Éco-PTZ (prêt à taux zéro)
Prêt sans intérêt jusqu'à 50 000 € pour financer des travaux de rénovation énergétique. Cumulable avec MaPrimeRénov'. Durée de remboursement jusqu'à 20 ans.
TVA à 5,5 %
Les travaux de rénovation énergétique bénéficient d'un taux de TVA réduit à 5,5 % (contre 20 % normalement). S'applique aux matériaux et à la main d'œuvre.
CEE (Certificats d'Économies d'Énergie)
Des primes versées par les fournisseurs d'énergie pour certains travaux (isolation, changement de chaudière). Cumulables avec MaPrimeRénov'.
L'audit énergétique : obligatoire pour certains, utile pour tous
Depuis avril 2023, un audit énergétique est obligatoire lors de la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble entier classé F ou G. Ce n'est pas le même document que le DPE — c'est une analyse plus approfondie qui propose plusieurs scénarios de travaux chiffrés.
Même si vous ne vendez pas, faire un audit avant de lancer des travaux permet :
- D'identifier le meilleur enchaînement de travaux pour le gain DPE optimal
- D'accéder à MaPrimeRénov' Rénovation d'ampleur (conditionné à l'audit)
- D'avoir un document crédible pour négocier avec des artisans
Coût : 500 à 1 500 € selon la taille du bien. Partiellement finançable par MaPrimeRénov'.
DPE en copropriété : qui décide ?
En appartement, certains travaux d'isolation ou de remplacement du système de chauffage collectif relèvent de la copropriété — pas du propriétaire individuel. Dans ce cas :
- Vous pouvez voter en AG pour des travaux de rénovation collectifs
- Certaines copropriétés ont l'obligation de réaliser un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) — applicable depuis 2023 pour les immeubles de plus de 15 ans
- Si la copropriété ne vote pas les travaux nécessaires, votre DPE reste mauvais sans que vous puissiez y remédier seul
Si vous êtes dans cette situation, anticipez : les délais de vote en AG + les délais de travaux peuvent prendre 2 à 3 ans.
Questions fréquentes
Mon logement G est loué depuis 2 ans. Dois-je arrêter la location ?
Non. Le locataire en place peut rester. L'interdiction s'applique aux nouveaux baux et aux renouvellements. Mais lorsqu'il partira, vous ne pourrez pas relouer sans travaux.
Le DPE peut-il changer sans travaux ?
Non, sauf erreur manifeste du diagnostiqueur (mesures incorrectes, données mal saisies). Un DPE peut être contesté mais pas amélioré sans intervention physique sur le logement.
Les travaux de rénovation sont-ils déductibles fiscalement ?
En location nue au régime réel, les travaux d'entretien et d'amélioration (isolation, changement de chaudière) sont déductibles des revenus fonciers, ce qui crée un déficit foncier imputable jusqu'à 21 400 € par an (plafond temporairement rehaussé pour les passoires thermiques). C'est l'un des leviers fiscaux les plus puissants disponibles.
Vaut-il mieux rénover ou vendre une passoire thermique ?
Ça dépend du potentiel du bien et du coût des travaux. Si les travaux représentent moins de 2-3 ans de loyer et que le bien est dans une zone dynamique, rénover est souvent rentable. Si le bien est dans une zone peu dynamique ou que les travaux excèdent sa valeur, vendre peut être préférable. Utilisez notre simulateur de rentabilité pour chiffrer les deux scénarios.