Avec 4 000 € nets par mois, votre capacité d'emprunt se situe entre 195 000 € et 266 000 € selon la durée. C'est un profil qui ouvre l'accès à la grande majorité des marchés immobiliers français, et qui permet souvent d'envisager un projet d'investissement locatif en parallèle ou en complément d'une résidence principale.
Mensualité maximale à 4 000 €/mois
Mensualité max = 4 000 × 35 % = 1 400 €/mois
C'est votre enveloppe crédit totale, assurance comprise, tous crédits confondus.
Tableau de capacité par durée (sans crédit en cours)
Taux actuels (Observatoire Crédit Logement/CSA, mis à jour chaque semaine sur /donnees), assurance incluse dans la mensualité.
| Durée | Taux moyen constaté | Capital emprunté |
|---|---|---|
| 15 ans | 3,20 % | ~195 000 € |
| 20 ans | 3,40 % | ~236 000 € |
| 25 ans | 3,60 % | ~266 000 € |
Budget total avec apport de 10 %
| Durée | Capital | Apport 10 % | Budget total |
|---|---|---|---|
| 20 ans | 236 000 € | 26 000 € | ~262 000 € |
| 25 ans | 266 000 € | 30 000 € | ~296 000 € |
Ce que vous pouvez acheter à 4 000 €/mois
| Marché | Budget ~262 000 € | Budget ~296 000 € |
|---|---|---|
| Paris intramuros | Studio | Studio |
| Île-de-France périphérie | T2 | T2-T3 |
| Lyon, Bordeaux, Nantes | T3 | T3 correct |
| Rennes, Lille, Toulouse | T3 | T3-T4 |
| Villes moyennes | T4 | T4-T5 ou maison |
| Zones rurales | Grande maison | Grande maison avec terrain |
Résidence principale, investissement locatif, ou les deux ?
À ce niveau de revenu, le projet n'est plus seulement "quel bien pour y vivre" — c'est aussi parfois "quel bien pour générer un complément de revenu". Deux trajectoires reviennent souvent :
- Résidence principale d'abord : le projet le plus simple à financer, la banque analyse un seul usage du bien.
- Investissement locatif en parallèle : les loyers perçus sont généralement intégrés à hauteur de 70 % dans le calcul de capacité pour un prochain projet — un second achat devient souvent plus accessible qu'on ne le pense une fois le premier bien loué.
Pour chiffrer précisément un scénario d'investissement locatif (rendement, cash-flow, fiscalité), un simulateur de rentabilité locative permet de comparer plusieurs biens avant de s'engager.
Impact des crédits en cours
| Crédits en cours | Mensualité immo dispo | Capital (20 ans) |
|---|---|---|
| 0 € | 1 400 € | ~236 000 € |
| 150 €/mois | 1 250 € | ~211 000 € |
| 300 €/mois | 1 100 € | ~185 000 € |
| 500 €/mois | 900 € | ~152 000 € |
À ce niveau de revenu, un crédit en cours pèse proportionnellement moins que pour un revenu modeste, mais reste loin d'être négligeable.
L'apport : un levier qui joue surtout sur le taux
| Apport | Effet |
|---|---|
| 10 % | Seuil minimal accepté par la plupart des banques |
| 15-20 % | Meilleur taux (-0,10 à -0,20 %), assurance plus basse |
| > 20 % | Dossier prioritaire, négociation facilitée, voire double projet envisageable |
À 4 000 €/mois, un apport confortable ouvre souvent la possibilité de négocier non seulement le taux, mais aussi le financement simultané d'un second projet (investissement locatif).
3 stratégies pour optimiser son dossier à 4 000 €/mois
1. Négocier l'assurance emprunteur en délégation
Sur un prêt de 236 000 € sur 20 ans, la délégation d'assurance peut représenter plusieurs milliers d'euros d'économies — un montant qui grandit avec le capital emprunté.
2. Étudier le cumul résidence principale + investissement locatif
À ce niveau de revenu, échelonner les deux projets (plutôt que d'attendre d'avoir "tout fini" sur la résidence principale) permet souvent de profiter des revenus locatifs pour renforcer le dossier du projet suivant.
3. Comparer plusieurs banques sur le taux, pas seulement sur l'accord de principe
À ce niveau de capital emprunté, chaque dixième de point de taux représente plusieurs milliers d'euros — l'écart entre banques est généralement plus large qu'on ne l'imagine.
Ce que la banque analyse en détail
- La stabilité des revenus et leur régularité sur plusieurs années
- Le reste à vivre, généralement confortable à ce niveau mais toujours vérifié
- La cohérence du projet, surtout en cas de double projet (résidence + locatif)
- L'épargne résiduelle après l'apport, qui rassure sur la capacité à faire face à un imprévu
Autres tranches de salaire
- Tableau complet par salaire (1 200 à 5 000 €)
- Combien emprunter avec 3 000 € par mois
- Combien emprunter avec 5 000 € par mois
Calculez votre capacité exacte
Les tableaux ci-dessus sont calculés à partir des taux moyens actuels, identiques à ceux publiés sur notre page de données de référence (mise à jour hebdomadaire). Votre situation réelle dépend de votre apport précis, de vos charges et du bien visé. Utilisez la calculette capacité d'emprunt lokt pour une simulation personnalisée, ou testez un scénario d'investissement locatif avec le simulateur de rentabilité.