Avec 5 000 € nets par mois, votre capacité d'emprunt se situe entre 244 000 € et 333 000 € selon la durée. C'est un profil qui ouvre l'accès à la quasi-totalité des marchés immobiliers français, résidence principale comme investissement locatif, et qui permet souvent d'envisager les deux dans une même stratégie patrimoniale.
Mensualité maximale à 5 000 €/mois
Mensualité max = 5 000 × 35 % = 1 750 €/mois
C'est votre enveloppe crédit totale, assurance comprise, tous crédits confondus.
Tableau de capacité par durée (sans crédit en cours)
Taux actuels (Observatoire Crédit Logement/CSA, mis à jour chaque semaine sur /donnees), assurance incluse dans la mensualité.
| Durée | Taux moyen constaté | Capital emprunté |
|---|---|---|
| 15 ans | 3,20 % | ~244 000 € |
| 20 ans | 3,40 % | ~295 000 € |
| 25 ans | 3,60 % | ~333 000 € |
Budget total avec apport de 10 %
| Durée | Capital | Apport 10 % | Budget total |
|---|---|---|---|
| 20 ans | 295 000 € | 33 000 € | ~328 000 € |
| 25 ans | 333 000 € | 37 000 € | ~370 000 € |
Ce que vous pouvez acheter à 5 000 €/mois
| Marché | Budget ~328 000 € | Budget ~370 000 € |
|---|---|---|
| Paris intramuros | Studio-T2 | T2 |
| Île-de-France périphérie | T3 | T3-T4 |
| Lyon, Bordeaux, Nantes | T4 ou maison | Maison avec jardin |
| Villes moyennes | Grande maison | Grande maison avec terrain |
| Zones rurales | Propriété spacieuse | Propriété avec dépendances |
Résidence principale et investissement locatif : une stratégie à deux volets
À ce niveau de revenu, la question n'est plus seulement "quel budget pour ma résidence principale", mais souvent "comment répartir la capacité d'emprunt entre plusieurs projets" :
- Un bien unique de meilleure qualité limite le risque de vacance locative et la charge de gestion, avec un rendement souvent plus modéré mais plus prévisible.
- Plusieurs biens plus petits diversifient le risque locatif et peuvent offrir un meilleur rendement global, au prix d'une gestion plus fragmentée.
- Résidence principale + locatif en parallèle devient réaliste : les loyers perçus sont généralement intégrés à hauteur de 70 % dans le calcul de capacité pour le projet suivant, ce qui peut débloquer un second achat plus tôt que prévu.
Un simulateur de rentabilité locative permet de chiffrer précisément plusieurs scénarios (cash-flow, rendement net, fiscalité) avant de choisir entre ces options.
Impact des crédits en cours
| Crédits en cours | Mensualité immo dispo | Capital (20 ans) |
|---|---|---|
| 0 € | 1 750 € | ~295 000 € |
| 150 €/mois | 1 600 € | ~270 000 € |
| 300 €/mois | 1 450 € | ~244 000 € |
| 500 €/mois | 1 250 € | ~211 000 € |
Même à ce niveau de revenu, un crédit en cours a un coût réel sur la capacité d'emprunt.
L'apport : un levier de négociation plus que de faisabilité
| Apport | Effet |
|---|---|
| 10 % | Seuil standard, rarement un obstacle à ce niveau de revenu |
| 15-20 % | Meilleur taux, et marge pour envisager un second projet plus tôt |
| > 20 % | Position de négociation forte, double projet facilité |
À 5 000 €/mois, l'apport joue surtout sur les conditions de taux et la rapidité avec laquelle un deuxième projet peut être engagé — plus rarement sur la faisabilité du premier achat lui-même.
3 stratégies pour optimiser son dossier à 5 000 €/mois
1. Arbitrer tôt entre un seul bien ou une stratégie à plusieurs biens
La réponse dépend de l'objectif (revenu complémentaire, constitution de patrimoine, diversification) — un arbitrage posé en amont évite de devoir réorganiser le financement après coup.
2. Négocier l'assurance emprunteur en délégation
Sur un capital de 295 000 € ou plus, chaque dixième de point d'assurance représente une somme significative sur la durée — un des leviers de négociation les plus rentables à ce niveau de capital.
3. Anticiper le financement d'un second projet dès le premier dossier
Si l'investissement locatif fait partie de la stratégie, en parler à la banque dès le premier financement permet souvent d'obtenir une vision plus cohérente de la capacité totale, plutôt que de découvrir les contraintes au moment du second projet.
Ce que la banque analyse en détail
- La stabilité et la régularité des revenus sur plusieurs années
- La cohérence patrimoniale du projet, surtout en cas de double projet
- Le reste à vivre, généralement confortable mais toujours vérifié
- L'épargne résiduelle après apport, qui conditionne souvent l'accord pour un second bien
Autres tranches de salaire
Calculez votre capacité exacte
Les tableaux ci-dessus sont calculés à partir des taux moyens actuels, identiques à ceux publiés sur notre page de données de référence (mise à jour hebdomadaire). Votre situation réelle dépend de votre apport précis, de vos charges et du bien visé. Utilisez la calculette capacité d'emprunt lokt pour une simulation personnalisée, ou testez un scénario d'investissement locatif avec le simulateur de rentabilité.