Déclaration des revenus fonciers 2026 : guide complet

Vous louez un appartement nu, une maison ou une place de parking ? Les loyers perçus en 2026 doivent être déclarés au printemps 2027. Deux régimes s'appliquent selon vos revenus locatifs bruts : le micro-foncier (simple, abattement automatique) ou le régime réel (plus complexe, mais souvent plus avantageux).

Ce guide vous aide à choisir le bon régime, remplir les bons formulaires et ne rater aucune charge déductible.

Ce que couvre ce guide : la location nue uniquement

La catégorie "revenus fonciers" concerne exclusivement la location nue (appartement ou maison loué sans meubles). Si vous louez meublé (LMNP, meublé de tourisme), vos revenus relèvent des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et font l'objet d'une déclaration différente.

Résumé rapide :

• Location nue → revenus fonciers → formulaires 2042 + éventuellement 2044
• Location meublée → BIC → régime micro-BIC ou liasse 2031 — voir Charges déductibles en LMNP réel 2026

Étape 1 : choisir entre micro-foncier et régime réel

Le micro-foncier : pour les petits bailleurs

Condition : vos revenus fonciers bruts (loyers charges comprises, hors charges récupérées auprès du locataire) sont inférieurs à 15 000 €/an.

Ce régime est automatique si vous respectez le seuil. Vous ne déduisez aucune charge réelle : l'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers bruts, et vous êtes imposé sur 70 % de ceux-ci.

Exemple :

• Loyers bruts 2026 : 10 200 € (850 €/mois)
• Abattement 30 % : − 3 060 €
• Revenu foncier imposable : 7 140 €
• Impôt (TMI 30 % + prélèvements sociaux 17,2 %) : 7 140 × 47,2 % ≈ 3 370 €

Avantage : simplicité, pas de justificatifs à fournir. Inconvénient : si vos charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt…) dépassent 30 % des loyers, vous payez trop d'impôts.

Le régime réel : pour la plupart des bailleurs avec crédit ou travaux

Condition : vos revenus fonciers bruts dépassent 15 000 €/an, ou vous choisissez volontairement ce régime (même en dessous du seuil).

Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles des loyers. Si les charges dépassent les loyers, vous créez un déficit foncier — puissant levier fiscal.

Le choix du régime réel est irrévocable pendant 3 ans.

Étape 2 : les charges déductibles au régime réel

C'est là que se gagne (ou se perd) l'optimisation fiscale. Voici les principales charges à déduire sur le formulaire 2044 :

Les intérêts d'emprunt

Vous pouvez déduire intégralement les intérêts de votre crédit immobilier ainsi que les frais de dossier et de garantie liés au financement du bien locatif.

⚠ Seule la part "intérêts" est déductible, pas le remboursement du capital.

Exemple : crédit de 180 000 € à 3,5 %, 1re année → environ 6 200 € d'intérêts déductibles.

Les charges de copropriété

Uniquement les charges non récupérables sur le locataire (entretien des parties communes, honoraires de syndic, ravalement si le locataire n'en bénéficie pas).

La taxe foncière

100 % déductible, à l'exception de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui est récupérable sur le locataire.

L'assurance PNO (Propriétaire Non Occupant)

La prime d'assurance du propriétaire est intégralement déductible.

Les frais de gestion

Honoraires d'agence, frais de gestion locative, frais de comptabilité (si vous avez un expert-comptable pour votre déclaration 2044) : tout est déductible.

Les travaux de réparation et d'entretien

Les travaux de remise en état (plomberie, toiture, chauffage, ravalement) sont déductibles. Attention : les travaux de construction ou d'agrandissement ne le sont pas (ils s'ajoutent au prix de revient pour le calcul de la plus-value à la revente).

Les provisions pour charge de copropriété

La déduction est basée sur les provisions effectivement versées dans l'année, ajustée l'année suivante selon le décompte définitif.

Étape 3 : le déficit foncier — le levier fiscal à ne pas manquer

Quand vos charges déductibles (hors intérêts d'emprunt) dépassent vos revenus locatifs, vous créez un déficit foncier.

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Le déficit foncier hors intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global (salaires, retraite…), dans la limite de 10 700 € par an. Le reste est reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Les intérêts d'emprunt, eux, ne s'imputent que sur les revenus fonciers (pas sur le revenu global).

Exemple concret :

• Les 5 400 € d'intérêts s'imputent d'abord : 9 600 − 5 400 = 4 200 € de revenu intermédiaire
• Les autres charges (10 100 €) créent un déficit de 5 900 €
• Ces 5 900 € s'imputent sur votre revenu global → économie à 30 % de TMI : 1 770 €

La condition : continuer à louer le bien pendant les 3 années suivant celle du déficit.

Étape 4 : les formulaires à remplir

Formulaire 2042 — déclaration principale des revenus

Tous les bailleurs remplissent la déclaration 2042, quelle que soit leur régime.

Micro-foncier : case 4BE (revenus fonciers bruts). L'administration calcule automatiquement l'abattement de 30 %.

Régime réel : case 4BA (bénéfice foncier net) ou 4BB/4BC (déficit). Le montant reporté ici vient du formulaire 2044.

Formulaire 2044 — déclaration spécifique au régime réel

Si vous êtes au régime réel, vous remplissez la 2044 en détaillant :

• Chaque bien : adresse, période de location, loyers perçus
• Pour chaque bien : ensemble des charges déductibles ventilées

Le résultat net (bénéfice ou déficit) est ensuite reporté sur la 2042.

Formulaire 2044 spéciale : pour les investissements Pinel, Malraux, Monuments Historiques et quelques autres dispositifs. Si vous avez investi via un de ces dispositifs, vous utilisez cette version.

Étape 5 : les prélèvements sociaux

En plus de l'impôt sur le revenu, vos revenus fonciers nets sont soumis aux prélèvements sociaux à 17,2 % :

• CSG : 9,2 %
• CRDS : 0,5 %
• Prélèvement de solidarité : 7,5 %

Une fraction de la CSG (6,8 %) est déductible l'année suivante au régime réel. Pensez à la déduire sur votre 2044 de l'année N+1.

Taux effectif total d'imposition pour un investisseur à 30 % de TMI :

• 30 % (IR) + 17,2 % (PS) = 47,2 %

Ce taux s'applique sur le revenu foncier net (régime réel) ou sur 70 % des loyers bruts (micro-foncier).

Étape 6 : les dates limites 2027

Pour les revenus 2026 déclarés au printemps 2027, les délais habituels s'appliquent (sous réserve des dates officielles publiées par l'administration) :

Vérifiez les dates exactes sur impots.gouv.fr au moment de la campagne déclarative 2027.

Micro-foncier vs régime réel : quel est le plus avantageux pour vous ?

Le point de bascule est simple : comparez votre taux de charges réelles à 30 %.

Calculer en 2 minutes :

1. Listez toutes vos charges de l'année (intérêts, copro, taxe foncière, assurance, frais de gestion, travaux)
2. Divisez par vos loyers bruts
3. Si le résultat > 30 % → régime réel plus avantageux

Exemple :

• Loyers bruts : 12 000 €
• Charges réelles : 6 800 € (57 % des loyers)
• Micro-foncier → imposable sur 8 400 €
• Régime réel → imposable sur 5 200 €
• Gain du régime réel à 30 % de TMI : (8 400 − 5 200) × 47,2 % ≈ 1 510 €/an

Cas particuliers fréquents

SCI à l'IR (impôt sur le revenu)

Si vous détenez votre bien via une SCI soumise à l'IR, la SCI dépose une déclaration 2072. Chaque associé reporte sa quote-part de résultat (ou déficit) sur sa 2044, proportionnellement à ses parts.

SCI à l'IS (impôt sur les sociétés)

La SCI IS est un régime totalement différent : elle paie l'IS (15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfices, puis 25 %), et les associés sont imposés sur les dividendes versés. Pas de revenus fonciers à déclarer personnellement.

Indivision

Chaque indivisaire déclare sa quote-part des revenus fonciers sur sa propre 2044.

Premier bien locatif : pensez à la déclaration d'ouverture

Si 2026 est la première année de location, vérifiez que vous n'avez pas à remplir le formulaire H2 (déclaration de local d'habitation) ou à signaler le bien à votre centre des impôts fonciers. En pratique, la déclaration annuelle suffit dans la plupart des cas.

Les erreurs les plus fréquentes à éviter

1. Confondre loyers bruts et loyers nets Les charges récupérées auprès du locataire (charges locatives) ne font pas partie des revenus fonciers si elles sont effectivement reversées.

2. Oublier les travaux réalisés fin d'année Des travaux payés en décembre 2026 sont déductibles en 2026, même si les travaux débordent sur 2027. La date du paiement fait foi.

3. Ne pas déduire les intérêts d'une 2e hypothèque Si vous avez pris un prêt travaux en plus du crédit immobilier, ses intérêts sont aussi déductibles.

4. Rater la CSG déductible de l'année précédente La CSG payée sur les revenus fonciers N-1 est partiellement déductible en N au régime réel. Un oubli courant.

5. Passer au régime réel sans anticiper les 3 ans Si vous optez pour le réel en 2026, vous y restez jusqu'en 2028 inclus. Faites le calcul sur 3 ans avant d'opter.

Questions fréquentes

Puis-je passer du micro-foncier au régime réel si j'ai peu de travaux en 2026 mais des gros travaux prévus en 2027 ?

Oui. Vous pouvez opter pour le régime réel sur votre déclaration de 2026 (déposée en 2027) pour anticiper les travaux. L'option s'applique dès l'année de la déclaration. Mais attention à l'engagement de 3 ans.

Mon loyer inclut les charges (forfait charges) : que dois-je déclarer ?

Vous déclarez le loyer charges comprises en revenus bruts, et vous déduisez les charges réelles payées par ailleurs au régime réel. Au micro-foncier, vous déclarez le loyer charges comprises, sauf si vous reversez exactement les charges au locataire (dans ce cas, elles s'annulent).

J'ai un DPE F ou G : puis-je continuer à déduire les charges normalement ?

Oui, la déductibilité des charges n'est pas affectée par le DPE. En revanche, les logements DPE G ne peuvent plus faire l'objet de nouveaux contrats de location depuis janvier 2025.

J'ai vendu le bien en cours d'année 2026 : comment déclarer ?

Vous déclarez les loyers perçus jusqu'à la date de vente. Vous déduisez les charges de la période de détention. La plus-value de cession est déclarée séparément (formulaire 2048-IMM).

Dois-je déclarer si mon logement est loué à un proche à loyer réduit ?

Oui, même à un proche. Si le loyer est significativement inférieur au marché, l'administration peut requalifier ou limiter les charges déductibles. Le loyer doit être "normal" au sens du marché pour bénéficier de la pleine déductibilité.

En résumé : votre checklist déclaration 2026

• Calculer vos loyers bruts 2026 (hors charges récupérées)
• Lister toutes vos charges réelles (intérêts, copro, taxe foncière, assurance, gestion, travaux)
• Comparer : charges réelles > 30 % des loyers → opter pour le réel
• Remplir le formulaire 2044 si régime réel
• Reporter le résultat en case 4BA, 4BB ou 4BC sur la 2042
• Penser à déduire la CSG payée en 2026 sur les revenus 2025
• Vérifier si un déficit reportable des années précédentes peut s'imputer

Pour simuler l'impact fiscal de votre investissement locatif avec vos données réelles, utilisez notre calculette investissement locatif.

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