IRL 2026 : indice de référence des loyers, calcul et révision du loyer
L'IRL (Indice de Référence des Loyers) est le seul index légalement autorisé pour réviser un loyer en France. Chaque trimestre, l'INSEE publie sa nouvelle valeur. Ce guide vous explique comment l'utiliser pour réviser votre loyer en 2026, les délais à respecter et les règles spécifiques aux zones d'encadrement.
Qu'est-ce que l'IRL ?
L'IRL est un indice publié trimestriellement par l'INSEE. Il mesure l'évolution du coût de la vie en lien avec le logement. Il sert de référence légale pour la révision annuelle des loyers d'habitation.
Caractéristiques :
- Publié chaque trimestre (T1, T2, T3, T4)
- Basé sur l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers
- Applicable aux locations vides et meublées à usage de résidence principale
- Ne s'applique pas aux baux commerciaux (qui utilisent l'ILAT ou l'ILC)
Valeurs de l'IRL 2025 et 2026
| Trimestre | Valeur IRL | Évolution annuelle |
|---|---|---|
| T1 2025 | 144,41 | +1,29 % |
| T2 2025 | 145,15 | +1,19 % |
| T3 2025 | 145,68 | +1,10 % |
| T4 2025 | 146,06 | +1,01 % |
| T1 2026 | 146,28 | +1,29 % |
| T2 2026 | En attente de publication | — |
Vérifiez les valeurs actualisées sur insee.fr — l'IRL est publié environ 6 semaines après la fin du trimestre concerné.
Comment calculer la révision de votre loyer
La formule légale
Nouveau loyer = Loyer actuel × (IRL du trimestre de référence N / IRL du même trimestre N-1)
Exemple pratique
Votre bail prévoit une révision chaque 1er juillet, avec comme référence l'IRL du T1 (le plus récent publié avant la date anniversaire).
- Loyer actuel : 750 €/mois
- IRL T1 2026 : 146,28
- IRL T1 2025 : 144,41
- Hausse autorisée : (146,28 / 144,41) − 1 = +1,29 %
- Nouveau loyer : 750 × 1,0129 = 759,68 € → arrondi à 759 ou 760 €
Le trimestre de référence
Le bail doit préciser quel trimestre sert de référence. Si rien n'est mentionné, on prend le dernier IRL connu à la date anniversaire du bail.
Les règles à respecter
La clause de révision est obligatoire dans le bail
Sans clause de révision écrite dans le bail, vous ne pouvez pas réviser le loyer. Si cette clause est absente, le loyer reste figé pendant toute la durée du bail.
La révision est annuelle, jamais rétroactive
Vous pouvez réviser le loyer une fois par an, à la date anniversaire du bail. Si vous oubliez une année, la révision est définitivement perdue — vous ne pouvez pas la rattraper rétroactivement.
Exemple : bail signé le 15 mars 2024. Vous pouviez réviser le 15 mars 2025. Si vous ne l'avez pas fait, vous ne pouvez réviser qu'à partir du 15 mars 2026 — avec l'IRL applicable à cette date uniquement.
Le délai de notification
Il n'existe pas de délai légal imposé pour notifier la révision. Cependant, la pratique recommande d'informer le locataire par lettre recommandée ou email avec accusé de réception au moins 1 mois avant la date d'application.
La révision prend effet à compter du moment où vous la notifiez formalement, pas rétroactivement depuis la date anniversaire (sauf accord des parties).
Zones d'encadrement des loyers : règles spécifiques
Dans les villes soumises à l'encadrement des loyers (Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Montpellier, et d'autres communes en zone tendue), des règles supplémentaires s'appliquent.
L'encadrement à la relocation
Lorsqu'un locataire part et qu'un nouveau arrive, le loyer ne peut pas librement augmenter. Il est plafonné par un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral selon :
- Le type de bien (vide ou meublé)
- Le nombre de pièces
- La période de construction
- L'arrondissement / quartier
La révision IRL en zone encadrée
L'IRL s'applique normalement pour la révision annuelle en cours de bail, même en zone d'encadrement. Mais au renouvellement ou à la relocation, le loyer est ramené au plafond applicable si nécessaire.
Vérifier si votre bien est concerné
Les communes soumises à l'encadrement sont listées par arrêté préfectoral. Pour Paris, un simulateur officiel est disponible sur le site de la DRIHL. Bordeaux et Lyon ont leur propre dispositif actif depuis 2022.
Peut-on réviser le loyer au-delà de l'IRL ?
Non, sauf exceptions limitées :
- Travaux d'amélioration réalisés par le bailleur entre deux locataires ou en accord avec le locataire en cours de bail : une majoration complémentaire est possible, plafonnée et encadrée
- Loyer manifestement sous-évalué : à la relocation ou au renouvellement triennal, vous pouvez proposer un loyer aligné sur le marché selon une procédure spécifique (comparaison avec 6 logements de référence)
En dehors de ces cas, toute hausse au-delà de l'IRL est illégale et le locataire peut en demander l'annulation.
La révision s'applique-t-elle aux charges aussi ?
Non. L'IRL ne concerne que le loyer hors charges. Les charges locatives (provision sur charges) sont régularisées annuellement sur la base des dépenses réelles, indépendamment de l'IRL.
Calcul rapide : votre gain annuel selon le loyer
| Loyer actuel | Hausse IRL 1,29 % | Gain annuel |
|---|---|---|
| 500 € | +6,45 €/mois | +77 €/an |
| 750 € | +9,67 €/mois | +116 €/an |
| 1 000 € | +12,90 €/mois | +155 €/an |
| 1 500 € | +19,35 €/mois | +232 €/an |
Comment notifier la révision à votre locataire ?
Il n'existe pas de formulaire obligatoire, mais la notification doit mentionner :
- La date d'application du nouveau loyer
- L'ancien montant
- Le nouveau montant
- L'IRL utilisé (trimestre, valeur, source)
Modèle type :
Monsieur / Madame,
Conformément à la clause de révision du bail signé le [date], je vous informe que le loyer mensuel sera révisé à compter du [date] selon l'IRL du [trimestre] 2026 publié par l'INSEE.
Calcul : [ancien loyer] × ([IRL T1 2026 = 146,28] / [IRL T1 2025 = 144,41]) = [nouveau loyer].
Le nouveau loyer mensuel hors charges sera de [montant] €, soit une variation de +[%].
Questions fréquentes
L'IRL peut-il être négatif (baisse des loyers) ?
En théorie oui — si l'inflation est négative. En pratique, l'IRL n'a jamais été négatif depuis sa création en 2006. La période Covid a vu des valeurs très faibles (+0,06 % en 2020), mais jamais de baisse.
Mon locataire refuse la révision : que faire ?
La clause de révision dans le bail est un droit légal du bailleur. Si le locataire refuse de payer le nouveau montant, il est en impayé partiel. Vous pouvez engager une procédure de mise en demeure, puis judiciaire si nécessaire.
Puis-je appliquer la révision si je n'ai pas notifié à temps ?
Oui, mais elle s'applique à compter de la date de notification, pas rétroactivement. Si vous notifiez en octobre pour un bail dont la date anniversaire était en mars, la révision s'applique à partir d'octobre seulement.
Que se passe-t-il si le bail est tacitement reconduit ?
Le bail continue aux mêmes conditions, et la révision IRL s'applique normalement à chaque date anniversaire, même sans nouveau contrat signé.
L'IRL s'applique-t-il aux baux précaires ou de courte durée ?
Non. Les baux mobilité (1 à 10 mois) et les contrats de location saisonnière ne sont pas soumis à la révision IRL.
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