Expulser un squatteur en 2026 : la procédure accélérée de la loi anti-squat

Un logement vacant occupé du jour au lendemain, une serrure changée, un locataire fictif qui vous claque la porte au nez quand vous venez constater les faits : le squat reste l'un des scénarios les plus anxiogènes pour un propriétaire bailleur. Bonne nouvelle relative — depuis la loi du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian ou loi anti-squat, la procédure a été nettement raccourcie par rapport à une expulsion classique. Mauvaise nouvelle — elle reste mal comprise, et beaucoup de propriétaires perdent un temps précieux en s'engageant dans la mauvaise procédure, celle prévue pour un locataire impayé, alors qu'une voie beaucoup plus rapide existe spécifiquement pour le squat.

Ce guide détaille la procédure accélérée telle qu'elle existe en 2026, les délais réels à attendre, les sanctions encourues par l'occupant, et surtout la différence essentielle avec l'expulsion d'un locataire qui ne paie plus — un point sur lequel la confusion est fréquente et coûteuse.

Squat ou locataire récalcitrant : la distinction qui change tout

Avant toute chose, il faut savoir dans quelle case vous vous trouvez, car les deux procédures n'ont ni les mêmes délais, ni les mêmes interlocuteurs, ni les mêmes coûts.

Le squat, au sens juridique, désigne l'occupation d'un logement par une personne qui n'a jamais eu de droit d'y être : pas de bail, pas de contrat, pas d'accord du propriétaire. L'entrée s'est faite par voie de fait — porte forcée, serrure crochetée, fenêtre brisée — ou par une manœuvre frauduleuse (faux document, usurpation d'identité auprès d'un tiers qui aurait cru louer légitimement). C'est cette situation précise que la loi anti-squat de 2023 traite avec une procédure administrative accélérée.

Le maintien dans les lieux d'un ex-locataire est une toute autre affaire. Si la personne a un jour signé un bail avec vous — même expiré, même résilié pour impayés, même après un congé régulier — elle relève du droit locatif classique et de la procédure judiciaire d'expulsion, avec ses délais de plusieurs mois voire de plusieurs années. Notre guide sur l'expulsion d'un locataire en 2026 détaille cette procédure distincte.

Cette distinction n'est pas un détail technique : elle détermine si vous pouvez saisir le préfet directement (squat) ou si vous devez obligatoirement passer par un commandement de payer puis le tribunal judiciaire (locataire). Utiliser la mauvaise procédure fait perdre des semaines, parfois des mois.

Ce qu'a changé la loi du 27 juillet 2023

Avant 2023, une procédure administrative accélérée existait déjà (issue de la loi DALO de 2007, article 38), mais elle ne concernait que le domicile au sens strict — schématiquement, la résidence principale, meublée ou non, du propriétaire ou d'un tiers occupant légitime. Une maison secondaire vacante, un local professionnel ou un logement en cours de rénovation en étaient exclus, obligeant le propriétaire à emprunter la voie judiciaire classique, bien plus longue.

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a élargi et durci ce dispositif sur plusieurs points :

Extension du champ d'application. La procédure administrative accélérée couvre désormais un périmètre plus large de logements occupés illégalement, et pas seulement la résidence principale d'un occupant légitime au moment de l'intrusion.

Alourdissement des sanctions pénales. L'occupation illégale d'un logement constituant le domicile d'autrui est passée de 1 an d'emprisonnement et 15 000 € d'amende à 3 ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende. La loi a également créé une infraction spécifique pour la propagande ou la publicité de méthodes facilitant le squat (les fameux « guides du squatteur »).

Sanction du locataire qui se maintient malgré une décision de justice. C'est le volet le plus discuté de la loi : un ancien locataire qui reste dans les lieux après une décision d'expulsion devenue définitive s'expose désormais à une amende spécifique, alors qu'auparavant seule la force publique pouvait le contraindre à partir, sans sanction pénale directe.

Clauses locatives renforcées. La loi a introduit dans le droit des baux d'habitation une clause de résiliation de plein droit en cas de défaut d'assurance habitation du locataire, sans lien direct avec le squat mais votée dans le même texte — un point à vérifier dans vos baux en cours si vous voulez vous en prévaloir.

Ces montants et durées de peine évoluent avec le temps et les décrets d'application : vérifiez toujours le texte en vigueur avant d'engager une procédure ou de menacer un occupant de ces sanctions.

La procédure administrative accélérée, étape par étape

Le principe central de la loi anti-squat, c'est de permettre au propriétaire de solliciter le préfet pour obtenir une mise en demeure de quitter les lieux, sans passer par un juge. C'est ce raccourci qui change tout par rapport à une expulsion classique.

Étape 1 — Réunir les preuves de propriété et d'occupation illégale

Avant toute démarche, rassemblez :

• Un titre de propriété ou tout document équivalent (acte notarié, avis de taxe foncière à votre nom).
• La preuve que le logement était vacant et que vous n'avez donné aucun accord d'occupation.
• Idéalement, un procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice (ex-huissier), qui viendra constater sur place l'occupation et, si possible, l'absence de droit de l'occupant.

Étape 2 — Déposer plainte pour violation de domicile

Le dépôt de plainte auprès de la police ou de la gendarmerie est une étape quasi incontournable : c'est souvent la pièce qui déclenche et légitime la suite de la procédure, et elle enclenche en parallèle un volet pénal contre l'occupant. Faites constater immédiatement les traces d'effraction si elles existent — porte forcée, serrure changée — elles sont des preuves matérielles précieuses.

Étape 3 — Adresser une demande au préfet

C'est le cœur du dispositif. Vous adressez au préfet du département une demande de mise en demeure de l'occupant de quitter les lieux, accompagnée :

• du titre de propriété,
• du procès-verbal de constat,
• du récépissé de dépôt de plainte,
• d'une demande explicite de mise en demeure.

Le préfet dispose d'un délai encadré par la loi pour instruire la demande et répondre — historiquement fixé à 48 heures par la loi de 2007, un délai que la pratique administrative ne respecte pas toujours à la lettre selon les départements et leur charge de travail. S'il fait droit à la demande, il met en demeure l'occupant de quitter le logement dans un délai qu'il fixe lui-même, généralement bref (de l'ordre de quelques jours).

Étape 4 — L'évacuation, avec ou sans force publique

Si l'occupant ne quitte pas les lieux dans le délai imparti par la mise en demeure préfectorale, le préfet peut ordonner l'évacuation forcée, avec le concours des forces de l'ordre si nécessaire — sans qu'une décision de justice soit requise. C'est la différence fondamentale avec l'expulsion d'un locataire, où le concours de la force publique n'intervient qu'après un jugement et un commandement de quitter les lieux.

Que faire si le préfet refuse ou ne répond pas ?

Un refus préfectoral n'est pas nécessairement définitif : il peut être contesté, et rien n'empêche en parallèle d'engager une procédure judiciaire classique en référé pour faire constater l'occupation sans droit ni titre et obtenir une décision d'expulsion par le juge. Cette voie judiciaire reste plus longue, mais elle demeure un filet de sécurité si la voie administrative n'aboutit pas.

Chronologie réaliste

Ordre de grandeur global : quelques jours à trois semaines lorsque le dossier est complet et bien monté dès le départ — contre 8 à 24 mois pour une expulsion locative classique. Le principal facteur de retard, en pratique, n'est pas la loi elle-même mais la rapidité avec laquelle le propriétaire réunit un dossier complet et la charge de travail de la préfecture concernée.

Combien ça coûte ?

Le coût reste sensiblement inférieur à celui d'une expulsion locative classique, car il n'y a ni frais de greffe ni honoraires d'avocat pour une procédure d'assignation au tribunal — la voie administrative les court-circuite.

Ce que risque réellement un squatteur en 2026

Occupation d'un domicile (résidence principale ou secondaire) sans droit ni titre : jusqu'à 3 ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende.

Violation de domicile « simple » (locaux ne constituant pas un domicile au sens strict) : sanctions moindres, mais toujours pénalement répréhensibles.

Maintien dans les lieux après décision d'évacuation (administrative ou judiciaire) : sanctions spécifiques introduites par la loi de 2023, indépendamment des poursuites pour l'occupation initiale.

Ces peines maximales sont rarement prononcées dans leur intégralité par les tribunaux — elles fixent un plafond légal, pas une moyenne constatée. Elles ont surtout un effet dissuasif et donnent au propriétaire un levier de négociation pour un départ rapide et amiable.

Ce qu'il ne faut surtout pas faire

Même propriétaire légitime, vous n'avez pas le droit de vous faire justice vous-même. Les comportements suivants sont illégaux et vous exposent à des poursuites, en plus de compromettre votre propre procédure :

Forcer la porte ou changer la serrure pendant l'occupation : voie de fait, passible de poursuites pénales.

Couper l'eau, le gaz ou l'électricité pour pousser l'occupant à partir : même sanction que pour un locataire, jusqu'à 3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende.

Faire intervenir des tiers non mandatés (« société de récupération », proches, videurs) pour évacuer physiquement l'occupant : vous vous exposez alors aux mêmes poursuites que celles normalement réservées au squatteur, et l'occupant peut retourner la situation en sa faveur devant un tribunal.

Entrer dans le logement en l'absence de l'occupant pour retirer ses affaires ou reprendre possession : même en étant chez vous, cela reste risqué tant qu'aucune décision (préfectorale ou judiciaire) n'a formellement autorisé l'évacuation.

La seule voie sûre reste la procédure décrite plus haut, même si l'attente est frustrante.

Se protéger avant que ça arrive

Ne laissez jamais un logement vacant trop longtemps sans surveillance : boîte aux lettres qui déborde, volets systématiquement fermés et compteurs à zéro sont des signaux qui attirent l'attention de squatteurs opportunistes, en particulier dans les zones à forte pression immobilière.

Prévenez le voisinage ou un gardien lors de toute vacance prolongée (travaux, succession en cours, vente en préparation), et demandez qu'on vous signale toute activité suspecte — la rapidité de détection conditionne directement la rapidité de la procédure.

Vérifiez les exclusions de votre assurance PNO. La plupart des contrats couvrent les dégradations une fois l'occupation constatée, mais rarement le squat lui-même en tant que sinistre ; certains assureurs proposent une option spécifique « vacance » ou « protection juridique squat » qu'il faut activer avant, pas après.

Gardez une trace documentée de la vacance légitime — dernier état des lieux de sortie, date de fin de bail précédent, factures de travaux en cours — ces éléments accélèrent la constitution du dossier auprès du commissaire de justice et de la préfecture le jour où vous en avez besoin.

Réagissez immédiatement dès le constat : plus le dépôt de plainte et la demande préfectorale sont rapides après la découverte de l'occupation, plus la procédure accélérée a de chances d'aboutir vite. Un délai de plusieurs semaines avant d'agir peut compliquer la caractérisation du flagrant délit et allonger l'instruction.

Cas particuliers : résidence secondaire, local commercial, copropriété

Résidence secondaire. La loi de 2023 a précisément visé à combler le trou dans la raquette qui excluait les résidences secondaires vacantes une partie de l'année — un cas fréquent pour les propriétaires bailleurs qui possèdent un bien en attente de relocation ou de travaux. Depuis la réforme, ces logements bénéficient en principe de la même logique de protection accélérée qu'une résidence principale, à condition qu'ils soient meublés et destinés à l'habitation.

Local commercial ou professionnel vacant. Le régime est différent : ces locaux ne constituent pas un « domicile » au sens de la loi anti-squat, et l'occupation illégale relève davantage du droit commun de la propriété (référé civil pour obtenir l'expulsion, éventuellement plainte pour violation de propriété). Si vous détenez à la fois des logements et des locaux professionnels vacants, ne partez pas du principe que la procédure accélérée s'applique automatiquement aux seconds.

Parties communes de copropriété occupées. Un hall d'immeuble, une cave ou un local à vélos squatté relève de la copropriété dans son ensemble, représentée par le syndic : c'est en principe au syndic d'engager les démarches, pas à un copropriétaire individuel, sauf si le squat empiète directement sur une partie privative dont vous êtes seul propriétaire.

Retour d'un ancien locataire après un départ non formalisé. Si un ex-locataire dont le bail est arrivé à échéance quitte les lieux sans état des lieux de sortie ni restitution des clés, puis revient s'y réinstaller quelques semaines plus tard, la qualification juridique peut être discutée : a-t-il jamais réellement libéré le logement ? Un état des lieux de sortie daté et signé, même tardif, sécurise fortement votre position en cas de contestation ultérieure.

Les textes de loi à connaître

Pour documenter un dossier ou simplement comprendre le fondement de vos démarches, voici les textes de référence — utile si un interlocuteur (préfecture, avocat, commissaire de justice) vous les demande :

Loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 (dite loi DALO), article 38 : c'est le texte fondateur qui a créé la procédure administrative d'évacuation accélérée pour l'occupation illicite d'un domicile.

Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite (loi Kasbarian-Bergé, dite loi anti-squat) : elle élargit le champ d'application de la procédure accélérée, alourdit les sanctions pénales et introduit des dispositions sur la résiliation du bail en cas de défaut d'assurance habitation.

Article 226-4 du Code pénal : incrimine la violation de domicile, dont les peines ont été substantiellement augmentées par la loi de 2023 dans le cas spécifique d'un domicile occupé sans droit ni titre.

Ces textes évoluent par décrets d'application et jurisprudence : en cas de doute sur un point précis de votre dossier, un avocat en droit immobilier ou l'ADIL de votre département reste le bon réflexe avant d'engager une démarche officielle.

Récapitulatif pratique

Gardez une trace claire de chaque bien, de ses périodes de vacance et de ses locataires successifs depuis l'espace bailleur lokt.fr — un historique à jour est souvent la première pièce demandée en cas de litige, squat compris.