Restitution du dépôt de garantie 2026 : délais, retenues autorisées et modèle de lettre

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 fixe deux délais selon l'état des lieux de sortie : un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, deux mois dans le cas contraire. Le délai commence à courir à partir de la date de remise des clés par le locataire.

La comparaison entre les deux états des lieux doit être objective. Une usure normale liée au temps — peintures légèrement passées, petites marques d'usage — ne constitue pas une dégradation. Seules les dégradations imputables au locataire et excédant l'usure normale justifient un délai de deux mois.

Si le locataire quitte un bien en copropriété, le bailleur peut retenir jusqu'à 20 % du dépôt en attente de la régularisation annuelle des charges de copropriété. Cette retenue provisoire doit être mentionnée dans le courrier de restitution et le solde doit être versé dans un délai raisonnable après l'arrêté des comptes.

Le bailleur peut opérer des retenues sur le dépôt de garantie pour couvrir les loyers et charges impayés, les réparations locatives non effectuées par le locataire, les dégradations dépassant l'usure normale constatées à l'état des lieux de sortie, et le remplacement d'éléments manquants ou détériorés.

Chaque retenue doit être justifiée par des documents probants : devis ou factures d'artisan pour les réparations, relevé de compte pour les loyers impayés, états des lieux comparatifs et photos pour les dégradations. Les justificatifs doivent être joints au courrier de restitution.

L'usure normale du logement ne peut pas être retenue. Sont considérés comme usure normale : les légères traces sur les murs, l'encrassement normal des moquettes, l'altération progressive des peintures. La jurisprudence est abondante sur ce point et les tribunaux sanctionnent régulièrement les retenues injustifiées.

Si le bailleur ne restitue pas le dépôt dans le délai légal, le montant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Cette pénalité est automatique : le locataire n'a pas besoin de la demander ni de mettre le bailleur en demeure.

Exemple : pour un loyer mensuel hors charges de 800 €, chaque mois de retard entraîne une majoration de 80 €. Si le bailleur restitue avec 3 mois de retard, il devra 240 € de pénalités en plus du dépôt dû. Ces pénalités s'ajoutent aux éventuels dommages et intérêts si le locataire saisit le juge.

Le locataire peut mettre le bailleur en demeure de restituer le dépôt, puis saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ou le tribunal judiciaire. La procédure de référé est rapide pour des montants inférieurs à 10 000 €.

Le courrier de restitution doit mentionner le montant initial du dépôt de garantie, la liste détaillée des retenues effectuées avec leur justification, et le solde restitué. Si aucune retenue n'est effectuée, le courrier doit l'indiquer explicitement.

Le mode de remise du solde doit être précisé : virement bancaire (joindre un RIB ou demander celui du locataire), chèque adressé à la nouvelle adresse du locataire. Le délai légal s'applique à la mise à disposition des fonds, pas à leur encaissement.

Joindre les justificatifs des retenues est obligatoire si des déductions sont effectuées. Les justificatifs doivent être contemporains des dégradations constatées — une facture de travaux réalisés plusieurs mois après l'état des lieux peut être contestée.

En cas de vente du logement en cours de bail, le dépôt de garantie est transféré au nouveau propriétaire qui en assume la restitution. Si le vendeur conserve le dépôt, le locataire peut néanmoins réclamer sa restitution au nouveau bailleur, qui devra ensuite se retourner contre le vendeur.

En colocation, si le bail est unique avec solidarité, le dépôt est restitué au colocataire partant uniquement si les autres colocataires et le bailleur y consentent par avenant. À défaut, le dépôt est restitué globalement à la fin du bail.

Si le locataire a sous-loué sans autorisation ou laissé des occupants sans droit ni titre dans le logement, le bailleur peut intégrer les dégradations causées par ces occupants dans les retenues sur dépôt, dès lors qu'elles sont documentées par l'état des lieux de sortie.

L'outil lokt.fr vous permet de générer votre courrier de restitution en quelques minutes. Renseignez les informations des parties, la date de sortie, le montant du dépôt et les éventuelles retenues. Le calcul du solde à restituer est automatique.

Une case à cocher vous permet d'indiquer si des dégradations ont été constatées à l'état des lieux de sortie — le délai légal applicable (1 ou 2 mois) est alors affiché automatiquement dans le courrier. Choisissez le mode de restitution (virement ou chèque) et le courrier est prêt à copier.