1. Qu'est-ce qu'une mise en demeure et pourquoi l'envoyer ?
La mise en demeure est un courrier formel par lequel le bailleur demande à son locataire de régler les loyers et charges impayés dans un délai précis. Elle n'a pas de valeur exécutoire par elle-même, mais elle constitue une preuve indispensable de votre démarche amiable préalable à toute procédure judiciaire.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 encadre la procédure en cas de loyers impayés. Avant de saisir le tribunal, le bailleur doit démontrer qu'il a tenté une résolution amiable. La mise en demeure est la preuve de cette tentative. Sans elle, une procédure judiciaire peut être ralentie ou complexifiée.
La mise en demeure doit être envoyée en lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). C'est le seul mode d'envoi qui permet de prouver la date de réception par le locataire, point de départ du délai de règlement. Un email ou un SMS n'a aucune valeur probante dans ce contexte.
- Preuve de la démarche amiable obligatoire avant toute procédure judiciaire
- Point de départ officiel du délai accordé au locataire pour régulariser
- Envoi obligatoire en lettre recommandée avec accusé de réception
- Applicable aux loyers, charges, et toute somme due par le locataire
2. Contenu obligatoire de la lettre
La mise en demeure doit identifier précisément les parties : nom et adresse du bailleur, nom et adresse du locataire, adresse du logement concerné. Elle doit lister les périodes impayées avec les montants correspondants et le total réclamé.
La lettre doit fixer un délai de règlement explicite. La pratique courante est de 8 jours à compter de la réception du courrier, ce qui laisse au locataire un délai raisonnable tout en permettant d'enchaîner rapidement sur la procédure suivante si nécessaire.
Il est recommandé de mentionner la suite que vous envisagez en cas de non-règlement : commandement de payer délivré par huissier, puis saisine du tribunal judiciaire. Cette mention, sans être obligatoire, renforce le caractère formel de la démarche et incite souvent à un règlement rapide.
- Identité complète des deux parties et adresse du logement
- Liste des périodes impayées avec montant unitaire et total
- Délai de règlement fixé (8 jours après réception est la pratique courante)
- Mention de la procédure envisagée en cas de non-règlement
3. Étapes suivantes si la mise en demeure reste sans effet
Si le locataire ne régularise pas dans le délai imparti, l'étape suivante est le commandement de payer. Cet acte d'huissier est obligatoire avant toute procédure d'expulsion : il accorde au locataire deux mois supplémentaires pour régler ou saisir la CAF. Sans commandement de payer délivré par huissier, le juge ne peut pas prononcer la résiliation du bail.
La CAF ou la MSA doit être informée de l'impayé par le bailleur dès l'envoi du commandement de payer si le locataire est allocataire. Cette obligation s'applique à tous les bailleurs, particuliers ou professionnels. Le non-respect peut ralentir la procédure.
Après expiration du délai de deux mois du commandement de payer sans régularisation, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la résiliation du bail et l'expulsion. La procédure est distincte selon que le bail contient ou non une clause résolutoire.
- Commandement de payer par huissier : 2 mois supplémentaires légaux
- Information de la CAF/MSA obligatoire si le locataire est allocataire
- Saisine du tribunal judiciaire après expiration du commandement
- Clause résolutoire dans le bail : procédure accélérée possible
4. Cas particuliers et situations spécifiques
En cas de colocation avec solidarité, la mise en demeure peut être adressée à l'un des colocataires ou à tous. La solidarité signifie que chacun est redevable de la totalité du loyer. Adresser la mise en demeure à tous les colocataires reste préférable pour éviter toute contestation.
Si le logement est couvert par une garantie Visale ou une assurance loyers impayés (GLI), il est conseillé de contacter l'organisme garant dès le premier impayé. Les contrats fixent des délais de déclaration précis dont le non-respect peut entraîner la perte de la garantie. La mise en demeure reste nécessaire en parallèle.
Pour les locations meublées courte durée, les règles sont différentes. Le contrat de location meublée de courte durée relève du droit commun des contrats, pas de la loi du 6 juillet 1989. La mise en demeure reste pertinente mais la procédure judiciaire diffère.
- Colocation solidaire : mettre en demeure tous les colocataires de préférence
- GLI / Visale : déclarer l'impayé à l'assureur dans les délais du contrat
- Allocataires CAF : signaler l'impayé à la CAF dès le commandement de payer
- Location meublée courte durée : procédure distincte de la loi 89-462
5. Erreurs fréquentes à éviter
Envoyer la mise en demeure par email ou SMS est une erreur courante. Ces modes de communication ne prouvent pas la réception par le locataire et ne constituent pas une mise en demeure juridiquement valable. Seul l'envoi en LRAR, la remise en main propre contre signature ou l'acte d'huissier ont une valeur probante.
Ne pas lister les périodes précises avec les montants affaiblit la portée du courrier. Un montant global sans décomposition mensuelle peut être contesté par le locataire. Détaillez chaque mois impayé avec le montant exact, charges comprises si elles sont dues.
Attendre trop longtemps avant d'envoyer la mise en demeure peut compliquer la procédure. Plus les impayés s'accumulent, plus la somme à recouvrer est importante et plus la procédure d'expulsion devient longue. Les professionnels recommandent d'agir dès le deuxième mois d'impayé.
- Email et SMS : aucune valeur probante, toujours envoyer en LRAR
- Montant global sans décomposition : préférer un détail par période
- Attendre trop longtemps : agir dès le 2e mois impayé
- Oublier d'informer la CAF/MSA si le locataire est allocataire
6. Générer sa mise en demeure avec lokt.fr
Depuis la section Modèles de lettres de l'espace bailleur lokt.fr, vous pouvez générer votre mise en demeure en renseignant les informations nécessaires : bailleur, locataire, logement, périodes impayées et délai de règlement. Le courrier est prêt à copier et à envoyer en recommandé AR.
Le formulaire calcule automatiquement le total réclamé à partir des lignes de loyers impayés que vous renseignez. Il suggère le délai de règlement standard de 8 jours et intègre les mentions recommandées sur la procédure envisagée.
- Saisie des périodes impayées ligne par ligne avec calcul automatique du total
- Délai de règlement paramétrable selon votre situation
- Courrier prêt à copier-coller et à envoyer en recommandé AR
- Accès depuis la section Modèles de l'espace bailleur lokt.fr
Questions fréquentes
La mise en demeure est-elle obligatoire avant de saisir le tribunal ?▾
Elle n'est pas légalement obligatoire mais est fortement recommandée. Elle constitue la preuve de votre démarche amiable et renforce votre dossier devant le juge. En pratique, les tribunaux apprécient que le bailleur ait d'abord tenté de régler la situation à l'amiable avant d'engager une procédure.
Quel délai fixer dans la mise en demeure ?▾
La pratique courante est de 8 jours à compter de la réception du courrier recommandé. Ce délai est raisonnable : il laisse au locataire le temps de réagir sans trop allonger la procédure. Certains bailleurs fixent 15 jours, mais un délai plus long retarde la suite de la procédure si nécessaire.
Que faire si le locataire refuse de signer l'avis de passage ?▾
Si le locataire ne retire pas le recommandé, la date de première présentation à sa boîte aux lettres fait foi. Le délai commence à courir à compter de cette date. Conservez le bordereau d'envoi et l'avis de non-retrait. En cas de doute, faites délivrer le courrier par un huissier.
Peut-on envoyer la mise en demeure par email ?▾
Non. Un email n'a pas la valeur probante d'une lettre recommandée avec accusé de réception pour une mise en demeure juridique. Seul l'envoi en LRAR, la remise en main propre contre signature ou l'acte d'huissier ont une valeur juridique reconnue.
Que faire si le locataire règle partiellement après la mise en demeure ?▾
Un paiement partiel ne suspend pas la procédure si le solde reste dû. Accusez réception du paiement partiel et relancez pour le solde restant. Si le locataire justifie de difficultés temporaires et propose un échéancier sérieux, vous pouvez accepter pour éviter une procédure longue.
Faut-il envoyer une mise en demeure si le locataire a une GLI ?▾
Oui, il faut envoyer la mise en demeure en parallèle de la déclaration à l'assureur GLI. Les deux démarches sont indépendantes. L'assureur GLI peut imposer ses propres délais de déclaration — lisez votre contrat pour ne pas perdre la garantie.
Combien de mises en demeure faut-il envoyer ?▾
Une seule mise en demeure est suffisante juridiquement. Il n'y a pas d'obligation d'en envoyer plusieurs. Après l'expiration du délai fixé sans paiement, vous pouvez directement mandater un huissier pour délivrer un commandement de payer.
Peut-on réclamer les frais d'huissier dans la mise en demeure ?▾
La mise en demeure envoyée par lettre recommandée par le bailleur lui-même ne génère pas de frais d'huissier. Si vous faites appel à un huissier pour la mise en demeure, ses honoraires sont à votre charge, mais peuvent être intégrés dans la créance réclamée si une procédure judiciaire suit.