En 2014, la loi Alur a profondément réformé la répartition des frais d'agence entre bailleur et locataire. Pourtant, douze ans plus tard, beaucoup de bailleurs et de locataires ignorent encore ce que l'agence peut légalement facturer, à qui, et dans quelle limite. Ce guide détaille les règles en vigueur en 2026, les plafonds par zone, les abus les plus fréquents et comment s'en protéger.
Ce que sont les frais d'agence en location
Quand un propriétaire fait appel à une agence immobilière pour louer son bien, l'agence perçoit des honoraires en échange de ses services. Ces honoraires couvrent généralement :
- La mise en location : publicité, organisation des visites, sélection des candidats, étude des dossiers
- La rédaction du bail et des actes annexes
- La réalisation de l'état des lieux d'entrée
- Éventuellement la gestion courante : encaissement des loyers, quittances, suivi des impayés, interventions techniques
Avant la loi Alur, le marché était peu encadré : certaines agences facturaient l'intégralité des frais au locataire, générant des pratiques abusives — parfois l'équivalent de plusieurs mois de loyer à l'entrée.
La loi Alur (2014) : les règles qui s'appliquent encore en 2026
La loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (Alur) du 24 mars 2014 a posé trois règles fondamentales, toujours en vigueur en 2026 :
Règle 1 — Partage obligatoire des frais
Les honoraires liés à la mise en location sont partagés entre bailleur et locataire. Le bailleur doit toujours payer au moins autant que le locataire — il ne peut jamais être moins mis à contribution.
Règle 2 — Plafonds légaux pour la part locataire
La part du locataire est plafonnée selon la zone géographique du logement. Ces plafonds sont fixés par décret et révisables, mais n'ont pas changé depuis leur entrée en vigueur.
Règle 3 — Liste limitative des prestations facturables au locataire
Le locataire ne peut payer que quatre types de prestations :
- Visite du logement
- Constitution du dossier (vérification, traitement)
- Rédaction du bail
- Réalisation de l'état des lieux d'entrée (plafond séparé)
Tout le reste (publicité, gestion courante, assurances, etc.) est exclusivement à la charge du bailleur.
Les plafonds légaux par zone en 2026
Le montant maximum que le locataire peut payer dépend de la zone où se situe le logement.
Zone très tendue
Comprend Paris et 75 communes de la petite couronne (liste fixée par décret).
| Prestation | Plafond locataire |
|---|---|
| Visite + dossier + bail | 12 € TTC / m² de surface habitable |
| État des lieux d'entrée | 3 € TTC / m² de surface habitable |
Exemple : appartement de 35 m² à Paris.
- Part locataire max pour visite/dossier/bail : 35 × 12 = 420 €
- Part locataire max pour l'état des lieux : 35 × 3 = 105 €
- Total locataire maximum : 525 €
- Le bailleur paye au minimum la même somme.
Zone tendue
Comprend les 1 149 communes classées en zone tendue (grandes agglomérations, leur périphérie, zones touristiques à forte pression locative).
| Prestation | Plafond locataire |
|---|---|
| Visite + dossier + bail | 10 € TTC / m² |
| État des lieux d'entrée | 3 € TTC / m² |
Exemple : appartement de 45 m² à Lyon.
- Part locataire max : 45 × 10 = 450 €
- État des lieux : 45 × 3 = 135 €
- Total locataire maximum : 585 €
Hors zone tendue
Reste du territoire (villes moyennes, zones rurales).
| Prestation | Plafond locataire |
|---|---|
| Visite + dossier + bail | 8 € TTC / m² |
| État des lieux d'entrée | 3 € TTC / m² |
Exemple : maison de 80 m² à Blois.
- Part locataire max : 80 × 8 = 640 €
- État des lieux : 80 × 3 = 240 €
- Total locataire maximum : 880 €
La surface prise en compte est la surface habitable (loi Carrez ne s'applique pas en location — c'est la surface habitable qui compte, caves, garages et annexes non inclus).
Ce que paye le bailleur
Le bailleur paye toujours au moins autant que le locataire pour les frais de mise en location. En pratique, selon le niveau de service choisi :
Mise en location seule : le bailleur paye en général entre 50 % et 100 % des honoraires totaux de mise en location (visite + dossier + bail + EDL), sachant que le locataire est plafonné.
Frais de gestion courante : ces frais (encaissement des loyers, suivi des impayés, gestion des travaux, envoi des quittances) sont intégralement à la charge du bailleur. Ils représentent généralement 6 à 10 % du loyer charges comprises par an.
| Type de mandat | Coût annuel pour un loyer de 800 €/mois |
|---|---|
| Mise en location seule (une fois) | 1 000 à 1 800 € HT |
| Gestion courante (7 % du loyer) | 672 € / an |
| Gestion complète (mise en loc + gestion) | 1 600 à 2 500 € / an |
Sur 5 ans, un bailleur ayant confié la gestion à une agence pour un T2 à 800 €/mois dépense entre 8 000 et 12 500 € d'honoraires.
Ce que l'agence ne peut pas facturer au locataire
La liste est limitative : tout ce qui n'est pas dans les quatre prestations légales est interdit. Les abus les plus fréquents :
À proscrire :
- Frais de dossier supplémentaires ("frais de traitement", "frais administratifs")
- Frais de rédaction d'acte annexe au bail
- Honoraires de publication d'annonce
- Frais de relance ou de suivi
- Honoraires de gestion courante répercutés sur le locataire
- Participation aux assurances souscrites par l'agence
Cas particulier de la caution : l'agence ne peut pas facturer la caution (dépôt de garantie) comme une prestation — c'est une somme détenue, pas un service rendu.
Si l'agence vous demande des sommes non prévues par les textes, vous pouvez :
- Refuser et négocier
- Saisir la DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes)
- Demander le remboursement judiciaire pendant 5 ans à compter du paiement
Bail meublé et bail vide : même règles ?
Oui. Les plafonds de la loi Alur s'appliquent aux deux types de baux d'habitation (meublé et vide). La distinction bail meublé / bail vide ne change pas les plafonds de frais d'agence.
Exception : les baux mobilité (1 à 10 mois) et les baux étudiants. Ils restent soumis aux mêmes règles en matière de frais d'agence.
Hors champ : les locations saisonnières, les baux commerciaux et les baux ruraux ne sont pas soumis aux plafonds Alur.
Ce que dit la loi si les plafonds sont dépassés
Si un locataire a payé des frais supérieurs aux plafonds légaux, la clause est nulle de plein droit. Il peut :
- Demander le remboursement à l'amiable à l'agence (lettre recommandée)
- Saisir la commission départementale de conciliation (gratuite, sans avocat)
- Engager une procédure judiciaire devant le tribunal judiciaire dans les 5 ans
Le bailleur peut également être mis en cause s'il a signé un mandat qui prévoyait la répercussion illégale sur le locataire.
Agence vs gestion directe : le vrai comparaison financière
La question que tout bailleur devrait se poser : l'agence vaut-elle son coût ?
Ce que vous payez avec une agence
Pour un appartement loué 900 €/mois en zone tendue (50 m²) :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Mise en location (part bailleur) | 800 à 1 200 € (une fois) |
| Gestion courante (7 %) | 756 €/an |
| État des lieux de sortie (part bailleur) | 150 à 200 € |
| Total sur 3 ans (1 rotation) | ~4 000 à 5 000 € |
Ce que vous payez en gestion directe
| Poste | Montant |
|---|---|
| Diffusion d'annonces (PAP, Leboncoin) | 0 à 150 € |
| Outil de gestion (quittances, bail) | 0 à 120 €/an |
| État des lieux (huissier optionnel) | 0 à 200 € |
| Total sur 3 ans | 0 à 600 € |
L'économie sur 3 ans est de 3 400 à 4 400 € — soit 3 à 5 mois de loyer. Pour un bailleur gérant 2 ou 3 biens, l'économie devient rapidement significative.
Ce que vous perdez en gestion directe
- Le temps (visites, gestion des urgences, relances)
- La neutralité dans la relation bailleur-locataire
- La expertise juridique en cas de litige
- L'assurance professionnelle de l'agence
Pour les bailleurs à l'aise avec les outils numériques et disponibles pour quelques heures par mois, la gestion directe est souvent rentable dès le premier bien. Pour ceux qui ont plusieurs biens ou peu de disponibilité, une agence peut valoir le coût — à condition de bien négocier.
Comment négocier les frais d'agence en tant que bailleur
Les plafonds encadrent la part du locataire, pas celle du bailleur. C'est là que la négociation est possible.
Ce qui se négocie :
- Les honoraires de gestion courante (de 5 % à 10 % du loyer selon les agences — certaines acceptent 6 à 7 %)
- Les honoraires de remise en location en cas de départ d'un locataire (souvent facturés un mois de loyer)
- L'état des lieux de sortie (parfois inclus dans la gestion, parfois facturé en sus)
- Les frais de gestion des travaux (commission sur devis, entre 5 et 15 % du montant HT selon les agences)
Ce qui ne se négocie pas :
- La part locataire (plafonnée par la loi, l'agence ne peut pas aller au-delà)
- La liste des prestations facturables
Conseil : demandez toujours un mandat écrit avec la liste détaillée des prestations et des tarifs. Un mandat vague ou sans barème précis est un signal d'alarme.
Les frais d'agence sont-ils déductibles fiscalement ?
Pour le bailleur :
- En régime réel des revenus fonciers : les honoraires d'agence (gestion + mise en location) sont entièrement déductibles des revenus fonciers. Ils réduisent la base imposable.
- En LMNP réel : même chose, déductibles en charges courantes ou partiellement amortissables selon la nature.
- En micro-foncier ou micro-BIC : pas de déduction des charges réelles — l'abattement forfaitaire (30 % ou 50 %) est censé les couvrir.
Pour le locataire :
- Non déductibles (sauf dans le cas rare d'un logement loué à titre professionnel et déclaré en frais réels).
Gestion locative sans agence : les outils disponibles
La gestion directe a été facilitée par des outils numériques qui permettent de gérer un bien locatif sans intermédiaire :
- Bail en ligne : génération du contrat conforme (meublé ou vide), avec clause de révision IRL intégrée
- Quittances de loyer : envoi mensuel automatique par email ou PDF
- Suivi des paiements : tableau de bord loyer/charges, alertes en cas de retard
- État des lieux : checklist numérique avec photos, partagé avec le locataire
- Candidatures en ligne : collecte des dossiers avec vérification des justificatifs
- Révision IRL : calcul automatique du nouveau loyer à la date anniversaire
Notre outil de gestion locative gratuit permet de gérer jusqu'à un bien actif sans abonnement. La gestion locative LMNP est également disponible pour les bailleurs en meublé.
Ce qu'il faut retenir
- Les frais d'agence sont partagés entre bailleur et locataire depuis la loi Alur 2014
- Le locataire est plafonné : 8, 10 ou 12 €/m² selon la zone + 3 €/m² pour l'EDL
- Le locataire ne peut jamais payer plus que le bailleur
- Quatre prestations uniquement sont facturables au locataire : visite, dossier, bail, EDL
- La part bailleur (gestion courante) est librement négociable avec l'agence
- En gestion directe, les économies atteignent 3 000 à 5 000 € sur 3 ans pour un appartement type
- Les honoraires de gestion payés par le bailleur sont déductibles des revenus fonciers
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