Calcul prêt relais 2026 : formule, exemples chiffrés et démarches

Le prêt relais est l'un des crédits immobiliers les plus demandés en France, et l'un des plus mal calculés. Beaucoup d'emprunteurs découvrent le montant réel — et le coût — une fois le dossier déposé. Ce guide détaille la formule de calcul, des exemples concrets pour différents montants, les taux pratiqués en 2026 et les étapes pour obtenir votre crédit relais.

Qu'est-ce qu'un prêt relais et quand en a-t-on besoin ?

Le prêt relais (aussi appelé crédit relais) est un financement à court terme — généralement 12 à 24 mois — accordé par une banque pour vous permettre d'acheter un nouveau bien immobilier avant d'avoir encaissé la vente de votre bien actuel.

Il s'adresse principalement aux propriétaires qui :

• Ont trouvé le bien de leurs rêves mais n'ont pas encore vendu
• Veulent éviter une double location entre deux achats
• Souhaitent ne pas rater une opportunité faute de liquidités immédiates

Sans prêt relais, la seule alternative est de vendre d'abord — ce qui implique souvent une location temporaire coûteuse et contraignante.

La formule de calcul d'un prêt relais

Le montant du prêt relais se calcule en trois étapes :

Étape 1 — Estimer la valeur du bien à vendre Obtenez une estimation réaliste, de préférence via une agence ou un notaire. Évitez de surestimer : la banque peut demander sa propre expertise.

Étape 2 — Appliquer le taux de couverture bancaire La banque ne prête pas 100 % de la valeur estimée. Elle applique une décote, généralement 60 % à 80 % selon son analyse du risque et le marché local.

Étape 3 — Déduire le capital restant dû (CRD) Si vous avez encore un crédit en cours sur le bien à vendre, le capital restant dû est soustrait.

La formule :

Prêt relais = valeur estimée × taux de couverture − capital restant dû

Exemple :

• Bien à vendre estimé à 350 000 €
• Taux de couverture : 70 % → 245 000 €
• Capital restant dû : 90 000 €
• Prêt relais = 245 000 − 90 000 = 155 000 €

Exemples de calcul pour différents montants

Prêt relais 200 000 € (bien à vendre, sans crédit en cours)

Prêt relais 250 000 € (avec CRD de 80 000 €)

Prêt relais 300 000 € (sans crédit en cours)

Prêt relais 400 000 € (avec CRD de 120 000 €)

Prêt relais 500 000 € (avec CRD de 150 000 €)

Utilisez notre simulateur de prêt relais gratuit pour calculer votre situation exacte en moins de 2 minutes.

Les intérêts intercalaires : ce que vous payez chaque mois

Pendant la période de relais, vous ne remboursez pas le capital — seulement les intérêts intercalaires. La formule est simple :

Intérêts mensuels = montant du relais × taux annuel ÷ 12

Pour un relais de 160 000 € à 4 % : 160 000 × 0,04 ÷ 12 = 533 €/mois

Ces intérêts s'accumulent jusqu'au remboursement total du relais lors de la vente. Certaines banques proposent une franchise totale (ni capital ni intérêts pendant les premiers mois), mais les intérêts s'accumulent alors et grossissent la somme finale à rembourser.

À ces intérêts s'ajoutent :

• L'assurance emprunteur : 0,2 % à 0,4 % du capital par an (~27 à 53 €/mois pour 160 000 €)
• Les frais de dossier : 500 à 1 500 € selon les banques
• Parfois des frais de garantie ou d'hypothèque sur le bien à vendre

Prêt relais sec ou adossé : laquelle choisir ?

Prêt relais sec : le relais seul suffit à financer le nouveau bien. Le produit de la vente couvrira intégralement le nouveau projet. Pendant la période de relais, vous ne payez que les intérêts. À la vente, tout est soldé.

Prêt relais adossé : le relais est combiné avec un nouveau prêt long terme. C'est le cas le plus fréquent : la vente ne suffit pas à financer intégralement le nouveau bien. Vous payez simultanément les intérêts du relais et les mensualités du nouveau crédit.

Pour comparer vos scénarios, notre calculette prêt relais intègre les deux configurations.

Taux du prêt relais en 2026 : à quoi s'attendre ?

En 2026, les taux des prêts relais se situent généralement entre 3,5 % et 5 % selon les banques et les profils. Ils sont structurellement plus élevés que les taux des prêts amortissables classiques, pour deux raisons :

1. La durée très courte (12-24 mois) offre peu de visibilité à la banque
2. Le remboursement est conditionné à une vente immobilière, ce qui constitue un risque supplémentaire

Les facteurs qui influencent votre taux :

• La solidité de votre dossier : revenus stables, bon taux d'endettement global
• La liquidité du marché local : une vente facile rassure la banque
• L'existence d'un compromis signé : elle peut faire baisser le taux ou augmenter le taux de couverture
• La banque : les écarts entre établissements peuvent atteindre 0,5 à 1 point

À retenir : ne négociez pas uniquement le taux — négociez aussi le taux de couverture (60 %, 70 % ou 80 %). Un point de plus sur la couverture peut représenter des dizaines de milliers d'euros de relais supplémentaires.

Les étapes pour obtenir un prêt relais

1. Faites estimer votre bien Obtenez deux ou trois estimations d'agences ou une estimation notariale. C'est la base du calcul. Soyez conservateur : une surestimation retardera la vente et alourdira le coût du relais.

2. Calculez votre montant de relais estimé Appliquez la formule : valeur × 70 % − CRD. Cela vous donne un ordre de grandeur avant d'aller en banque.

3. Vérifiez votre capacité globale Pendant la période de relais (si adossé), vous paierez à la fois les intérêts du relais et les mensualités du nouveau prêt. Votre taux d'endettement global doit rester en dessous de 35 %. Notre calculette de capacité d'emprunt vous aide à vérifier ce point.

4. Déposez votre dossier Préparez : derniers avis d'imposition, 3 derniers bulletins de salaire, relevés de compte, titre de propriété du bien à vendre, estimation immobilière, et si possible un compromis de vente sur le nouveau bien.

5. Comparez au moins 3 banques Les conditions varient significativement : taux, taux de couverture, durée maximale, franchise, frais de dossier. Un courtier peut accélérer cette étape.

6. Signez chez le notaire Une fois les offres reçues et acceptées, le notaire coordonne les deux transactions (vente et achat). Le relais est remboursé dès que les fonds de la vente sont disponibles.

Durée et remboursement : ce qu'il faut anticiper

La durée standard d'un prêt relais est de 12 à 24 mois. Passé ce délai, les banques ne prolongent généralement pas — le prêt relais doit être transformé en crédit classique, avec des mensualités bien plus élevées.

Pour éviter ce scénario :

• Estimez bien le délai de vente dans votre secteur (demandez à l'agence la durée moyenne de vente des biens similaires)
• Fixez un prix de vente réaliste dès le départ plutôt que de démarrer haut et baisser
• Ne attendez pas pour mettre en vente : lancez la commercialisation dès que le relais est accordé, idéalement avant

Si la vente s'étire malgré tout, contactez votre banque en amont de l'échéance : une prorogation de quelques mois est parfois possible, bien que rarement accordée sans négociation.

Alternatives au prêt relais

Le prêt relais n'est pas la seule option. Selon votre situation, d'autres solutions méritent d'être explorées :

Vente avec faculté de rachat (vente longue) Vous vendez votre bien avec une clause permettant de le racheter dans un délai défini. Peu courant, mais permet d'encaisser le prix de vente immédiatement.

Prêt personnel ou crédit in fine Pour des montants modestes, un prêt personnel peut faire le pont entre deux transactions. Les taux sont plus élevés mais la procédure est plus rapide.

Achat-revente en un seul acte Certains notaires coordonnent la vente et l'achat le même jour, éliminant le besoin d'un relais. Cela nécessite que les deux transactions soient parfaitement synchronisées.

Offre d'achat sous condition suspensive Intégrer une condition suspensive de vente dans votre offre d'achat vous permet d'acheter sous réserve de vendre — mais les vendeurs acceptent rarement cette clause en marché tendu.

Les erreurs classiques à éviter

Surestimer la valeur du bien à vendre. C'est l'erreur numéro un. Une surestimation de 10 % peut bloquer la vente pendant des mois, alourdir les coûts d'intérêts et fragiliser tout l'équilibre financier.

Oublier les frais de double propriété. Pendant la période de relais, vous êtes propriétaire de deux biens : double taxe foncière, double assurance, charges de copropriété des deux immeubles. Ces frais peuvent dépasser 500 à 1 000 €/mois selon les biens.

Ne comparer qu'une seule banque. Les conditions varient énormément. Un établissement peut couvrir 80 % de la valeur là où un autre ne propose que 60 % — ce qui représente des dizaines de milliers d'euros de différence sur la même estimation.

Sous-estimer la durée de vente. Dans certains marchés, un appartement peut mettre 4 à 6 mois pour trouver preneur. Prévoir une durée de relais trop courte, c'est prendre le risque d'une transformation forcée en crédit classique coûteux.

Ce que le simulateur calcule (et ce qu'il ne calcule pas)

Notre simulateur de prêt relais calcule :

• Le montant de relais estimé selon la valeur, le CRD et le taux de couverture
• Les intérêts intercalaires mensuels
• Le budget d'achat total (relais + nouveau prêt + apport)
• La mensualité du nouveau prêt complémentaire

Il ne calcule pas (et ne peut pas calculer) :

• Le taux définitif que votre banque vous accordera
• L'assurance emprunteur réelle (qui dépend de votre profil santé)
• Les frais de notaire, garantie et dossier
• L'acceptation définitive de votre dossier

Le simulateur sert à cadrer votre projet et préparer vos échanges avec la banque — il ne remplace pas une offre de prêt officielle.

En résumé

Pour aller plus loin :

• Simulateur prêt relais gratuit — calculez votre montant en 2 min
• Prêt relais : fonctionnement, coûts réels et pièges à éviter
• Calculer votre capacité d'emprunt globale