Prêt relais : fonctionnement, coûts réels et pièges à éviter
Vous voulez acheter un nouveau bien avant d'avoir vendu l'ancien. Le prêt relais est la solution classique — mais c'est aussi l'un des crédits les plus mal compris du marché immobilier. Voici ce qu'il faut réellement savoir avant de vous engager.
Le principe du prêt relais
Un prêt relais est un crédit à court terme (6 à 24 mois) accordé par la banque pour vous permettre d'acheter un nouveau logement avant d'avoir encaissé la vente de l'actuel. La banque vous avance une partie de la valeur estimée de votre bien actuel.
Schéma classique :
- Vous possédez un appartement (valeur 300 000 €, CRD 80 000 €)
- Vous voulez acheter une maison à 400 000 €
- La banque vous avance 150 000 € en prêt relais (% de la valeur de l'appart) + crédits complémentaires
- Vous achetez la maison, vous emménagez, vous vendez l'appartement
- Dès la vente encaissée, vous remboursez le prêt relais
Le calcul du montant du prêt relais
La banque n'avance jamais 100 % de la valeur de votre bien actuel. Elle retient en général 60 à 80 % de la valeur estimée, puis déduit le capital restant dû de votre crédit en cours.
Formule :
Montant relais = (Valeur bien actuel × 70 %) − Capital restant dû
Exemple :
- Valeur bien actuel : 300 000 €
- Capital restant dû : 80 000 €
- Montant relais = (300 000 × 70 %) − 80 000 = 210 000 − 80 000 = 130 000 €
Si votre nouveau bien coûte 400 000 €, il faut financer 400 000 − 130 000 = 270 000 € par un prêt complémentaire classique.
Les deux types de prêt relais
1. Le prêt relais sec
Vous n'avez pas besoin de crédit supplémentaire : le produit de la vente suffit pour l'achat. Le prêt relais couvre l'intégralité de l'opération en attendant la vente.
Exemple : votre bien vaut 350 000 € (CRD 20 000 €) et vous achetez un bien à 250 000 €. Le relais finance tout l'achat.
2. Le prêt relais + crédit immobilier complémentaire
C'est la situation la plus courante : le relais couvre une partie de l'achat, un prêt classique (20-25 ans) finance le reste. Vous remboursez les deux simultanément jusqu'à la vente.
Ce que ça coûte réellement
C'est là que beaucoup d'emprunteurs sont surpris. Pendant toute la durée du prêt relais, vous ne remboursez que les intérêts (pas le capital). Le capital se rembourse en une fois lors de la vente.
Calcul des intérêts intercalaires
Formule mensuelle :
Intérêts = Montant relais × (Taux annuel / 12)
Exemple : 130 000 € à 4,50 %/an (taux 2026 estimé)
| Durée | Intérêts mensuels | Total intérêts |
|---|---|---|
| 6 mois | 487 €/mois | ~2 925 € |
| 12 mois | 487 €/mois | ~5 850 € |
| 18 mois | 487 €/mois | ~8 775 € |
| 24 mois | 487 €/mois | ~11 700 € |
Auxquels s'ajoute :
- L'assurance emprunteur sur le relais (~0,30 %/an → ~32 €/mois)
- Les frais de dossier (500 à 1 500 €)
- Les frais de notaire sur le nouveau bien (7-8 % prix dans l'ancien)
Et si vous avez un crédit classique complémentaire, sa mensualité s'ajoute au coût pendant la période relais.
La période de double charge : le principal risque
Pendant le prêt relais, vous payez potentiellement :
| Charge | Montant (exemple) |
|---|---|
| Loyer ou crédit ancien bien | 900 €/mois |
| Intérêts relais | 487 €/mois |
| Assurance relais | 32 €/mois |
| Mensualité nouveau crédit | 1 100 €/mois |
| Total mensuel | ~2 519 €/mois |
Si votre ancien bien ne se vend pas vite, ce double coût devient vite insupportable. C'est le principal risque du prêt relais.
Les conditions pour obtenir un prêt relais
La banque va analyser :
- La valeur de votre bien actuel : une expertise peut être demandée, ou la banque applique une décote par rapport à votre estimation
- Le délai de vente réaliste : marché tendu ou détendu ? La banque préfère un bien déjà en vente avec des offres en cours
- Votre capacité à tenir financièrement pendant le relais : revenus, charges, épargne
- Le taux d'endettement global : prêt relais + crédit complémentaire + éventuels autres crédits
Les erreurs classiques
Surestimer son bien
Plus votre bien est estimé haut, plus le relais est élevé. Mais si vous vendez moins cher que prévu, vous devez compenser la différence. Soyez conservateur sur l'estimation.
Négliger le délai de vente
Un marché qui ralentit peut transformer 3 mois de relais en 18 mois. Prévoyez toujours le scénario long : avez-vous les ressources pour tenir 18-24 mois ?
Accepter un relais à taux variable
Certaines banques proposent des taux variables sur les prêts relais. Avec la volatilité des taux ces dernières années, préférez un taux fixe même si légèrement plus élevé.
Ne pas négocier les conditions de sortie anticipée
Si vous vendez vite (en 3 mois au lieu de 12), vous voulez rembourser le relais immédiatement. Négociez à l'avance la gratuité du remboursement anticipé sur le relais (les IRA peuvent exister si ce n'est pas prévu).
Alternatives au prêt relais
L'achat conditionnel à la vente
Inclure une condition suspensive de vente dans le compromis d'achat du nouveau bien. Si votre ancien bien n't est pas vendu dans le délai, vous pouvez renoncer sans pénalité. Avantage : pas de double charge. Inconvénient : le vendeur du nouveau bien peut refuser cette clause (surtout en marché tendu).
La vente avant l'achat
Vendre d'abord, se loger temporairement (famille, location courte durée), puis acheter. Pas de risque financier, mais logistiquement plus lourd (double déménagement).
Le compromis long
Négocier un délai de signature chez le notaire plus long (5-6 mois au lieu de 3) pour avoir le temps de vendre avant de finaliser l'achat. Nécessite l'accord du vendeur.
Simulez votre prêt relais
Le coût total d'un prêt relais dépend du montant, du taux, de la durée et des charges sur le nouveau crédit. Utilisez la calculette prêt relais lokt pour modéliser votre situation : montant du relais calculé automatiquement selon votre CRD, intérêts intercalaires sur la durée que vous estimez, et taux d'endettement global.
Questions fréquentes
Peut-on obtenir un prêt relais si on est en CDI depuis peu ?
Oui, mais c'est plus difficile. Les banques regardent la stabilité professionnelle pour s'assurer de votre capacité à tenir la double charge si la vente prend du temps. Avec moins de 2 ans d'ancienneté, prévoyez une épargne de sécurité solide.
Le prêt relais est-il limité à 24 mois ?
En général, les banques accordent 12 à 24 mois. Au-delà, certaines banques peuvent prolonger une fois si la vente est en cours mais pas encore finalisée. Ce n'est pas systématique.
Que se passe-t-il si le bien ne se vend pas dans le délai ?
C'est la situation à anticiper. En général : renégociation du relais (prolongation), vente forcée à un prix bas pour sortir de l'impasse, ou restructuration de la dette. Certains emprunteurs ont dû vendre à perte lors de la crise de 2008-2009 après des prêts relais non soldés.
Le prêt relais est-il une bonne idée en 2026 ?
Avec des taux autour de 4-4,5 % sur les prêts relais, le coût est notable. C'est pertinent si votre vente est rapide (marché tendu, bien bien placé) et si votre taux d'endettement reste sain pendant la période de double charge. Sur des marchés qui ralentissent, mieux vaut vendre en premier.