Vous mettez en vente un appartement en copropriété. Votre syndic vous adresse une facture de plusieurs centaines d'euros pour un document préparatoire. La plupart des vendeurs la règlent sans discuter. Les textes officiels disent pourtant autre chose. Voici ce qu'un bailleur doit vérifier avant de sortir sa carte bancaire.
Un document d'usage, pas une création de la loi
La loi ALUR du 24 mars 2014 a créé l'article L.721-2 du code de la construction et de l'habitation. Ce texte impose au vendeur de remettre une série d'informations à son acquéreur. La remise intervient au plus tard le jour de la promesse de vente.
Ces informations concernent le montant des charges courantes du budget prévisionnel et leur répartition. Elles couvrent aussi les impayés du vendeur, la dette de la copropriété et le fonds de travaux. S'y ajoutent les procédures en cours et les travaux votés en assemblée générale.
La loi impose donc un contenu. Elle ne crée ni document payant, ni monopole de rédaction. Le nom « pré-état daté » vient de la pratique professionnelle. Il n'existe dans aucun texte. Cette nuance change tout au moment de la facturation.
Deux documents que l'on confond en permanence
Le pré-état daté et l'état daté portent sur la même copropriété. Ils ne relèvent pourtant pas du même régime.
| Critère | Pré-état daté | État daté |
|---|---|---|
| Moment de la remise | Au plus tard le jour de la promesse de vente | Après le compromis, pour l'acte authentique |
| Qui l'établit | Le vendeur, ou un prestataire pour son compte | Le syndic, et lui seul |
| Base juridique | Article L.721-2 du code de la construction | Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 |
| Tarif | Aucun plafond légal | 380 € TTC maximum (décret 2020-153) |
| Caractère obligatoire | Le contenu est obligatoire, pas le document | Document obligatoire pour la vente |
Retenez la ligne tarifaire. Le plafond de 380 € TTC protège uniquement l'état daté du syndic. Il ne s'applique pas au document remis en amont du compromis.
Ce que l'État répond sur cette facturation
Le pré-état daté a fait l'objet d'une question écrite au Gouvernement. La députée Françoise Buffet a interrogé la ministre du Logement sur cette pratique. Sa question écrite n° 1324 a été publiée au Journal officiel le 22 octobre 2024.
La réponse est parue le 23 décembre 2025. Le ministère rappelle un point décisif. Le document ne figure pas dans la liste limitative des prestations particulières du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015. Sa facturation, écrit le ministère, ne répond « à aucune exigence législative ou règlementaire ».
Le ministère ajoute que le vendeur n'est pas contraint de solliciter son syndic pour ce document. Il conclut qu'aucun encadrement tarifaire n'est envisagé à ce jour. Autrement dit, l'absence de plafond ne vaut pas validation de la pratique.
Le plafond de 380 € vient d'être confirmé, mais pas pour vous
Le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 a fixé le tarif de l'état daté à 380 € TTC. Il s'applique depuis le 1er juin 2020. Deux chambres FNAIM ont demandé le relèvement de ce montant.
Le Conseil d'État a rejeté leur recours le 17 mars 2026, dans sa décision n° 499299. Les syndics avançaient un temps de traitement supérieur à trois heures par dossier. L'Autorité de la concurrence, dans son avis n° 20-A-01 du 14 janvier 2020, avait retenu une durée bien moindre.
Une étude de l'Association des responsables de copropriété portant sur plus de 120 contrats est éclairante. Elle relève que 99 % des contrats de syndic reprennent le plafond de 380 €. Le maximum autorisé est donc devenu le tarif de référence. Sur le document préparatoire, en revanche, aucune limite ne s'impose.
Trois façons d'obtenir votre pré-état daté
Première voie : la demande au syndic. Les tarifs constatés se situent le plus souvent entre 150 et 600 €. Le délai annoncé va de quinze jours à quatre semaines. Ce calendrier tient rarement face à un compromis signé sous huitaine.
Deuxième voie : la rédaction personnelle. Elle est parfaitement légale. La loi ALUR impose au syndic professionnel un extranet sécurisé. Le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 fixe la liste minimale des pièces qui doivent y figurer. Vous disposez donc de la matière première. Reste le risque d'erreur sur les tantièmes ou sur un solde de fonds de travaux.
Troisième voie : la plateforme en ligne. Vous déposez vos documents de copropriété sur un service spécialisé. Celui-ci extrait les données et restitue un document conforme au modèle du Conseil Supérieur du Notariat. C'est le principe retenu par pré-état daté en ligne, facturé 24,99 € TTC en paiement unique. Le document est produit en quelques minutes, sans création de compte.
Ce que ce service change concrètement pour un vendeur
L'écart tarifaire est le premier argument. Le service facture 24,99 € TTC, sans abonnement ni compte à créer. Face à une facture de syndic à 380 €, l'économie annoncée atteint environ 355 €. Sur un tarif de 600 €, l'écart dépasse 570 €.
Le second argument tient au délai. Le dépôt des pièces demande environ deux minutes. L'analyse automatique dure cinq minutes. La validation des données par vos soins prend trois minutes. Vous restez le responsable juridique du document, ce qui correspond exactement à l'obligation posée par l'article L.721-2.
Le troisième argument concerne la conformité. Le document reprend la trame du Conseil Supérieur du Notariat, que les études attendent. Le service annonce une acceptation par l'ensemble des notaires l'ayant reçu à ce jour. Une garantie satisfait ou remboursé s'applique en cas de refus écrit du notaire, avec remboursement sous quatorze jours.
Les retours publiés sont peu nombreux, mais assumés comme tels. Le site affiche un avis vérifié sur Trustpilot et deux retours reçus par courriel. L'un émane d'un vendeur ayant transmis le dossier à son agent immobilier. Ces vendeurs avaient d'abord affronté le circuit classique du syndic. Ils citent le tarif et la réactivité du service comme motifs de bascule. Un service qui distingue clairement ses avis vérifiés de ses retours anonymisés inspire davantage confiance qu'un mur de témoignages invérifiables.
Deux points pratiques complètent le tableau pour un bailleur. Le classement énergétique est recoupé avec la base de l'ADEME. Le partage au notaire passe par un lien sécurisé unique. Vous évitez ainsi les envois de pièces jointes en série.
La check-list avant de payer votre syndic
Avant tout règlement, prenez dix minutes pour ces cinq vérifications.
- Ouvrez le contrat de syndic voté en assemblée générale et cherchez la prestation à l'article 9.2.
- Vérifiez si le pré-état daté y est mentionné, et à quel montant exact.
- Refusez toute facturation qui ne repose ni sur le contrat, ni sur un devis que vous avez signé.
- Contrôlez que la facture d'état daté ne dépasse pas 380 € TTC, et qu'elle n'est émise qu'une fois par mutation.
- Téléchargez sur l'extranet vos trois derniers procès-verbaux, vos appels de fonds et le règlement de copropriété.
Cette dernière étape est la plus rentable. Avec ces pièces en main, vous n'avez plus besoin d'attendre votre syndic. Vous pouvez produire le dossier vous-même, ou le faire générer pour le prix d'un plein de courses.
À retenir
La loi vous impose d'informer votre acquéreur. Elle ne vous impose ni prestataire, ni tarif. Le plafond de 380 € encadre l'état daté du syndic, pas le dossier remis avant le compromis. Le Gouvernement a confirmé en décembre 2025 que cette facturation ne repose sur aucun texte.
Un bailleur méthodique traite ce poste comme n'importe quelle charge de gestion. Il compare, il documente, il arbitre. Entre 380 € et 24,99 €, l'arbitrage demande rarement une longue réflexion.