État des lieux : guide complet entrée, sortie et litiges 2026

L'état des lieux est le document le plus important de toute relation locative. Mal réalisé, il prive le bailleur de tout recours en cas de dégradations. Bien réalisé, il protège les deux parties et évite 90 % des litiges.

Pourquoi l'état des lieux est-il si critique ?

Sans état des lieux d'entrée précis, un bailleur ne peut pas prouver que les dégradations existaient avant l'entrée du locataire ou ont été causées pendant la location. En cas de litige, le bien est présumé avoir été remis en bon état — et c'est le propriétaire qui en supporte les conséquences.

L'état des lieux est également le seul document qui justifie une retenue sur le dépôt de garantie. Sans preuve écrite et contradictoire de la dégradation, vous ne pouvez pas retenir un seul euro.

État des lieux d'entrée : ce qu'il faut faire

Quand le réaliser ?

Le jour de la remise des clés, avant que le locataire n'emménage. Il doit être réalisé en présence du bailleur (ou de son mandataire) et du locataire.

Ce que doit contenir l'état des lieux d'entrée

La loi impose un contenu minimal (décret du 30 mars 2016) :

• Date de réalisation
• Adresse du logement
• Identité des parties
• Relevé des compteurs (eau, électricité, gaz)
• Liste et état de chaque pièce
• Clés remises (nombre et type)
• Signature des deux parties

Pièce par pièce : ce qu'il faut documenter

Pour chaque pièce, décrivez :

• Murs : état de la peinture ou du papier peint (propre, taches, trous, humidité)
• Plafond : fissures, traces d'humidité, peinture
• Sol : état du parquet, carrelage, moquette (rayures, taches, décollements)
• Fenêtres : fonctionnement, état du vitrage, des joints, des volets
• Portes : fermeture, poignées, serrures
• Électricité : prises, interrupteurs, luminaires (fonctionnels ou non)
• Cuisine : état des équipements (plaques, four, hotte, réfrigérateur si fourni)
• Salle de bains : robinetterie, silicone, joints, état de la douche/baignoire

L'importance des photos

La loi n'oblige pas à joindre des photos, mais c'est indispensable en pratique. Un juge donnera bien plus de poids à un état des lieux accompagné de 50 photos horodatées qu'à un simple formulaire.

Conseils pour les photos :

• Photographiez chaque surface mentionnée dans le document
• Activez la géolocalisation et la date sur votre téléphone
• Focalisez sur les détails (tache précise, rayure, fissure)
• Photos larges pour le contexte + photos proches pour les détails
• Envoyez-les immédiatement par email au locataire pour créer une traçabilité

Utilisation d'une grille de vétusté

Les bailleurs peuvent appliquer une grille de vétusté à l'état des lieux de sortie pour tenir compte de l'usure normale. Cette grille réduit les retenues en fonction de la durée d'occupation.

Exemple : une peinture en bon état à l'entrée a une durée de vie estimée de 7 ans. Si le locataire reste 4 ans et qu'une retenue est nécessaire, elle sera calculée sur la valeur résiduelle (3/7 du coût).

L'utilisation d'une grille de vétusté conventionnelle (signée par les deux parties) sécurise les retenues.

État des lieux de sortie : les erreurs à éviter

Erreur 1 : Confondre usure normale et dégradation

La vétusté (usure normale liée au temps et à l'usage) n'est pas imputable au locataire. Exemples d'usure normale :

• Peinture passée ou légèrement ternie après plusieurs années
• Rayures légères sur le parquet dues à la vie quotidienne
• Joints de salle de bain légèrement noircis

Ce qui constitue une dégradation :

• Trous dans les murs non rebouchés
• Taches importantes sur moquette ou parquet
• Carrelage cassé
• Peinture abîmée par des écritures ou des accrochages nombreux
• Équipements non fonctionnels par négligence

Erreur 2 : Faire l'état des lieux sans le locataire

L'état des lieux de sortie doit être contradictoire — réalisé en présence des deux parties. Si le locataire refuse de participer, vous pouvez faire appel à un huissier de justice qui réalise un état des lieux unilatéral avec force probante.

Erreur 3 : Attendre pour retenir

Une fois les clés rendues et l'état des lieux de sortie signé, vous avez 1 à 2 mois pour restituer le dépôt (selon la présence ou non de dégradations). Si vous voulez retenir, vous devez le justifier avec des devis ou factures dans ce délai.

Erreur 4 : Retenir sans justificatif

Chaque retenue doit être justifiée par :

• Un devis ou une facture de remise en état
• Une référence précise à l'état des lieux d'entrée (comparaison avant/après)

Retenir sans justificatif expose le bailleur à une condamnation à rembourser le dépôt majoré de 10 % du loyer mensuel par mois de retard.

Comparatif entrée / sortie : comment l'analyser

En cas de désaccord : que faire ?

Tenter la conciliation amiable

Si le locataire conteste les retenues, commencez par un échange écrit (email ou lettre) avec justificatifs. Beaucoup de litiges se règlent à ce stade.

Saisir la commission de conciliation

Chaque département dispose d'une commission départementale de conciliation (CDC) gratuite qui peut être saisie par l'une ou l'autre des parties. La commission émet un avis — non contraignant, mais souvent suivi.

Délai : 2 mois pour obtenir une audience. Gratuit et sans avocat.

Saisir le tribunal judiciaire

Si la conciliation échoue, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire (anciennement tribunal d'instance) pour les litiges inférieurs à 5 000 €. La procédure est simplifiée et ne nécessite pas obligatoirement un avocat.

À apporter au tribunal :

• L'état des lieux d'entrée signé
• L'état des lieux de sortie signé (ou constaté par huissier)
• Les photos comparatives
• Les devis et factures des travaux
• Toute correspondance avec le locataire

Faire appel à un huissier : quand et pourquoi ?

Un huissier peut intervenir pour :

1. Réaliser l'état des lieux si le locataire refuse de le signer (entrée ou sortie) — frais partagés entre bailleur et locataire
2. Constater des dégradations après la sortie si des dommages sont découverts hors de la présence du locataire
3. Servir de témoin impartial en cas de relation tendue

Coût : entre 150 et 400 € selon le type de bien et la complexité.

L'acte d'huissier a une valeur probante forte devant un tribunal.

État des lieux et location meublée

En LMNP, l'état des lieux doit inclure l'inventaire complet du mobilier et des équipements (liste détaillée avec état de chaque élément). C'est le document de référence pour :

• Vérifier que tout le mobilier est présent à la sortie
• Constater les dégradations sur le mobilier
• Retenir le coût de remplacement si nécessaire

Consultez notre guide sur la gestion locative LMNP pour le détail de l'inventaire obligatoire.

Questions fréquentes

L'état des lieux peut-il être réalisé par email ou en numérique ?

Oui, depuis la loi Alur. Les états des lieux numériques (via application dédiée) sont légalement valides à condition d'être signés électroniquement par les deux parties.

Que faire si le locataire refuse de signer l'état des lieux de sortie ?

Faites intervenir un huissier. Son constat remplace l'état des lieux contradictoire et a une valeur juridique pleine. Les frais sont partagés entre bailleur et locataire selon un barème défini par décret.

Peut-on retenir le dépôt pour une peinture passée après 7 ans de location ?

Non, si la dégradation correspond à l'usure normale. Une peinture tenue dans les normes pendant 7 ans est considérée comme arrivée en fin de vie — c'est une charge du propriétaire, pas une dégradation imputable au locataire.

Le locataire peut-il faire un état des lieux de sortie lui-même ?

Non. L'état des lieux de sortie est contradictoire — il se fait en présence des deux parties. Un état des lieux réalisé seul (sans le bailleur ou son mandataire) n'a aucune valeur légale.

Peut-on facturer les frais de nettoyage au locataire ?

Oui, si le logement n'a pas été rendu propre et que l'état des lieux d'entrée mentionnait un logement propre. Il faut une facture de nettoyage professionnel. Un montant forfaitaire sans justificatif peut être contesté.