Dépôt de garantie : délais de restitution, retenues autorisées et litiges 2026

Le dépôt de garantie est l'une des sources de litiges les plus fréquentes entre bailleurs et locataires. Retenu trop longtemps, déduit sans justificatif, ou au contraire rendu en totalité alors que des dégradations réelles existaient — les règles sont précises mais mal connues des deux côtés. Ce guide fait le tour complet : montants légaux, délais à respecter, ce que le bailleur peut (et ne peut pas) retenir, comment calculer la vétusté, et les recours disponibles en cas de désaccord.

Qu'est-ce que le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie — souvent appelé à tort "caution", terme qui désigne en réalité la personne qui se porte garante — est une somme versée par le locataire au bailleur lors de la signature du bail. Elle est conservée pendant toute la durée de la location et restituée à la fin, déduction faite des sommes éventuellement dues.

Son rôle est triple : couvrir les loyers impayés, les charges non régularisées, et les dégradations constatées à la sortie qui dépassent l'usure normale du logement.

Cadre légal : le dépôt de garantie est encadré par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 pour les locations vides, et par le même texte — complété par la loi Alur de 2014 — pour les locations meublées constituant la résidence principale du locataire.

Montants légaux selon le type de bail

La loi fixe des plafonds stricts que le bailleur ne peut pas dépasser.

Demander un dépôt supérieur au plafond légal est nul de plein droit. Le locataire peut exiger le remboursement de l'excédent à tout moment, même pendant la location.

Le bail mobilité (créé par la loi Élan en 2018, durée 1 à 10 mois) est le seul type de bail qui interdit formellement tout dépôt de garantie. En compensation, le bailleur peut demander un cautionnement.

Important : le dépôt est calculé sur le loyer hors charges. Si le loyer est 850 € HC + 80 € de charges, le dépôt maximum en vide est 850 €, pas 930 €.

Quand et comment le dépôt est-il versé ?

Le dépôt est versé à la signature du bail, le plus souvent par chèque, virement ou espèces. Il ne peut techniquement pas être encaissé avant la remise des clés, bien que cette règle soit difficile à contrôler.

Le bailleur n'est pas tenu de placer le dépôt sur un compte séparé ou bloqué — contrairement à d'autres pays européens (Royaume-Uni, Allemagne). Il peut le conserver sur son compte courant. Aucun intérêt n'est dû au locataire sur cette somme pendant la durée de la location.

Le montant du dépôt n'est pas révisable en cours de bail, même si le loyer augmente à l'IRL. Le montant versé à la signature reste la référence pour la restitution.

Le délai de restitution : 1 mois ou 2 mois ?

C'est le point le plus contesté, et la source de la grande majorité des litiges. La loi fixe deux délais selon ce que révèle l'état des lieux de sortie.

1 mois

Le délai d'un mois s'applique si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée : pas de dégradation constatée, ou des différences entièrement couvertes par la vétusté normale.

2 mois

Le délai de deux mois s'applique dès lors que l'état des lieux de sortie fait apparaître des différences par rapport à l'entrée. N'importe quelle différence suffit à déclencher ce délai — même une petite marque sur un mur, même une différence qui sera finalement couverte par la vétusté et ne donnera lieu à aucune retenue.

En pratique, dès qu'une retenue est envisagée, le bailleur dispose toujours de 2 mois.

Point de départ du délai

Le délai commence à courir à partir de la restitution des clés, pas à la date de fin du bail ni à la date de déménagement effectif. Si le locataire dépose ses clés le 22 du mois mais que son bail courait jusqu'au 15, le délai de restitution part du 22.

Recommandé : faites signer un reçu de remise des clés avec la date exacte. En cas de litige, c'est la preuve du point de départ du délai.

La retenue pour charges de copropriété

Si le logement est en copropriété, le bailleur peut retenir provisoirement jusqu'à 20 % du dépôt pour couvrir une éventuelle régularisation de charges annuelles encore non arrêtées. Cette retenue partielle est autorisée même après l'expiration du délai de 2 mois, mais elle doit être régularisée dès réception du décompte du syndic.

Ce que le bailleur peut légalement retenir

Trois catégories de retenues sont autorisées par la loi, à condition d'être justifiées par des documents.

1. Les loyers et charges impayés

Tout loyer ou provision de charges non réglé à la date de départ peut être déduit du dépôt. Si le montant dépasse le dépôt disponible, le bailleur peut poursuivre le locataire pour le solde — ou actionner la caution solidaire ou la GLI selon le cas.

2. Les dégradations imputables au locataire

Les dommages causés par le locataire ou ses occupants, qui dépassent l'usure normale, peuvent être retenus. La règle absolue : chaque retenue doit être justifiée par un devis d'une entreprise ou une facture, avec application de la vétusté pour les éléments anciens.

Exemples de dégradations généralement retenues :

• Trou dans une cloison non rebouché
• Brûlure sur un plan de travail
• Moquette tachée au-delà de l'usure normale
• Serrure cassée non signalée ni réparée
• Carrelage fissuré par un choc
• Équipement ménager manquant ou cassé en meublé
• Peinture dégradée de façon anormale (graffiti, coups, taches importantes)
• Fenêtre ou vitrage brisé
• Porte intérieure endommagée

3. La régularisation de charges en attente

Si la régularisation annuelle des charges locatives n'a pas pu être effectuée avant le départ (notamment en copropriété, si le décompte du syndic n'est pas encore disponible), le bailleur peut retenir une provision raisonnable. Cette provision doit être régularisée dès que le décompte est disponible — avec remboursement du trop-retenu si la régularisation est favorable au locataire.

Ce que le bailleur NE peut PAS retenir

Cette liste est aussi importante que la précédente, et mérite d'être connue par les deux parties.

La vétusté normale. L'usure des équipements liée au temps et à un usage normal est entièrement à la charge du bailleur. Une peinture qui jaunit après 8 ans, un parquet qui se terne avec les années, un joint de douche qui s'assombrit légèrement — ce n'est pas une dégradation imputable au locataire.

Les retenues sans justificatif. "Nettoyage : 250 €" sans facture d'une société de nettoyage est systématiquement contesté et annulé. Chaque retenue nécessite un devis ou une facture d'un professionnel extérieur.

Les travaux qui relevaient du bailleur. Si la peinture était déjà défraîchie à l'entrée et que cela figure sur l'EDL d'entrée, le bailleur ne peut pas facturer sa remise en état à la sortie.

Les dégâts absents de l'EDL de sortie. Si une dégradation n'est pas mentionnée dans l'état des lieux de sortie, elle ne peut pas être facturée a posteriori — même si elle est réelle.

Les équipements en fin de vie normale. Une chaudière vieillissante qui lâche, une poignée de porte usée après 12 ans d'usage, des joints de fenêtre en fin de vie — ce sont des travaux de maintien en état à la charge du propriétaire.

Les travaux d'embellissement. Repeindre intégralement l'appartement en profitant du départ du locataire pour changer les couleurs n'est pas une charge locative — c'est une décision esthétique du bailleur.

La vétusté : comment l'appliquer correctement

La vétusté est la dépréciation théorique d'un élément dans le temps, due à l'usure normale indépendante du comportement du locataire. Elle se calcule en pourcentage de la valeur de remplacement, selon la durée de vie estimée de l'équipement.

Principe de calcul

Valeur résiduelle = Valeur neuve × (1 − Années écoulées / Durée de vie)

Si la durée de vie d'un élément est dépassée, sa valeur résiduelle est nulle : le bailleur ne peut pas facturer son remplacement au locataire.

Les grilles de vétusté

Il n'existe pas de grille officielle nationale unique. Les plus utilisées :

• Les grilles élaborées par l'ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement)
• Les grilles annexées à certains conventions interprofessionnelles entre associations de bailleurs et de locataires
• La grille établie par accord entre les parties au moment de la sortie

Si une grille de vétusté est annexée au bail à la signature (pratique recommandée), elle s'applique en priorité et protège les deux parties contre les contestations.

Durées de vie courantes (à titre indicatif)

Exemple de calcul concret

Un locataire a loué un appartement dont la salle de bain venait d'être rénovée (peintures neuves). Il repart après 6 ans. La peinture est abîmée avec des marques importantes sur deux murs.

• Durée de vie estimée des peintures : 7 ans
• Années écoulées : 6 ans
• Vétusté : 6/7 = 85 %
• Valeur de remplacement estimée par devis : 600 €

Part à la charge du locataire : 600 € × (1 − 85 %) = 90 €. Le reste (510 €) est absorbé par le bailleur.

Sans calcul de vétusté, retenir 600 € serait abusif et contestable.

Procédure de restitution : le pas à pas du bailleur

Voici comment gérer la restitution proprement pour éviter les litiges.

Étape 1 — L'état des lieux de sortie le jour de la remise des clés

L'EDL de sortie doit être réalisé contradictoirement — bailleur et locataire ensemble, ou leurs mandataires — le jour de la restitution des clés. Sans EDL de sortie, le logement est présumé rendu en bon état et le bailleur perd tout droit de retenue. C'est une règle absolue.

Étape 2 — Comparaison rigoureuse avec l'EDL d'entrée

Pièce par pièce, équipement par équipement. Photographiez chaque anomalie constatée à la sortie. L'idéal est d'avoir les photos d'entrée et de sortie côte à côte pour chaque élément contesté.

Étape 3 — Identification des dégradations et calcul de la vétusté

Pour chaque dégradation imputable au locataire, demandez un devis à une entreprise qualifiée. Appliquez ensuite la vétusté en fonction de l'ancienneté de l'élément concerné.

Étape 4 — Relevé de compte détaillé

Rédigez un document listant :

• Solde des loyers et charges dus
• Chaque retenue envisagée avec son montant brut, le calcul de vétusté, et le montant net retenu
• Le solde restant à restituer

Étape 5 — Envoi dans le délai légal

Transmettez le chèque ou virement du solde restant accompagné du relevé de compte détaillé et des devis ou factures. Envoyez par recommandé ou email avec accusé de lecture — la traçabilité est essentielle en cas de contestation ultérieure.

Côté locataire : comment contester une retenue abusive

Si le bailleur ne restitue pas le dépôt dans les délais ou retient des sommes que vous estimez injustifiées, plusieurs voies de recours s'offrent à vous.

Étape 1 — La lettre recommandée

Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur en :

• Rappelant la date exacte de remise des clés et le délai légal dépassé
• Listant chaque retenue contestée avec vos arguments (absence de justificatif, vétusté non appliquée, dégât préexistant à l'entrée…)
• Demandant le remboursement du trop-retenu sous 15 jours

Gardez l'accusé de réception : c'est votre preuve de mise en demeure.

Étape 2 — La commission départementale de conciliation (CDC)

Si le bailleur ne répond pas favorablement, saisissez gratuitement la Commission Départementale de Conciliation (CDC) de votre département. C'est une instance amiable qui réunit bailleur et locataire pour tenter de trouver un accord. Elle est :

• Gratuite pour les deux parties
• Rapide : 2 à 4 mois de délai moyen
• Préalable recommandé avant toute procédure judiciaire (certains juges apprécient qu'une tentative de conciliation ait été faite)

La CDC n'a pas de pouvoir de contrainte : son accord est un protocole que les deux parties signent. Si le bailleur refuse de comparaître ou de signer, le locataire passe à l'étape suivante.

Étape 3 — Le tribunal judiciaire

Pour les litiges jusqu'à 5 000 €, la procédure en ligne de règlement des petits litiges (sur service-public.fr) est possible sans avocat. Pour les montants entre 5 000 € et 10 000 €, le tribunal judiciaire est compétent, sans avocat obligatoire.

Sanction financière du retard : le dépôt non restitué dans les délais légaux produit des intérêts au taux légal (révisé chaque année) à compter du premier jour de retard, pour chaque mois entamé. En cas de mauvaise foi manifeste du bailleur, le juge peut octroyer des dommages et intérêts supplémentaires.

Côté bailleur : que faire si les dégradations dépassent le dépôt ?

Lorsque le coût des réparations dépasse le montant du dépôt conservé, le bailleur peut poursuivre le locataire pour le solde. Les options disponibles :

Avec une caution solidaire (garant personne physique) : la caution peut être actionnée pour les sommes dépassant le dépôt. Envoyez une mise en demeure au garant par LRAR. Attention : en bail vide, la caution solidaire a une durée limitée (jusqu'à la fin du bail en cours, ou du premier renouvellement si précisé dans l'acte de cautionnement).

Avec une garantie Visale : Action Logement couvre les dégradations jusqu'à deux mois de loyer en sus du dépôt de garantie. Déclarez les dégradations selon la procédure et les délais prévus par le contrat Visale.

Avec une GLI : si votre assurance garantie loyers impayés inclut une garantie dégradations, déclarez le sinistre à votre assureur. Les délais de déclaration varient selon les contrats (souvent 30 à 90 jours après le départ du locataire) — respectez-les impérativement.

Sans garantie : vous devrez engager une procédure judiciaire contre le locataire. La faisabilité dépend de sa solvabilité. L'EDL bien documenté, les photos et les devis constituent votre dossier.

Cas particuliers

La colocation

Bail unique : un seul dépôt de garantie, géré collectivement. Les départs et arrivées de colocataires entre eux ne modifient pas le dépôt. À la sortie de tous, le bailleur restitue ou déduit selon l'état des lieux final.

Baux individuels : chaque colocataire a son propre dépôt, restitué à chaque départ individuel après un état des lieux de la chambre et des parties communes. C'est plus complexe à gérer mais protège mieux contre les dégradations partielles.

La location meublée

Le dépôt peut aller jusqu'à 2 mois de loyer. L'inventaire détaillé du mobilier est obligatoire en entrée et en sortie. Tout équipement manquant, cassé ou dégradé peut être retenu, après application de la vétusté selon l'ancienneté du mobilier concerné.

Le départ avant fin du préavis

Si le locataire quitte les lieux avant la fin de son préavis légal, il reste redevable des loyers jusqu'à la fin du préavis — sauf si un nouveau locataire prend la suite immédiatement (selon la jurisprudence, le bailleur ne peut pas cumuler deux loyers pour le même logement). Le bailleur peut retenir les loyers dus sur le dépôt.

Le locataire absent à l'EDL de sortie

Si le locataire convoqué par LRAR ne se présente pas à l'état des lieux de sortie, le bailleur peut le faire réaliser par un huissier de justice. Les frais sont partagés entre bailleur et locataire. Un EDL par huissier est pleinement opposable en justice et difficilement contestable.

Le départ en cours d'année (logement en copropriété)

Si le décompte annuel de charges du syndic n'est pas encore disponible au moment du départ, le bailleur peut conserver jusqu'à 20 % du dépôt à titre provisionnel, au-delà du délai de 2 mois. Il doit régulariser et restituer l'excédent dès réception du décompte du syndic.

Le locataire décédé

Le dépôt de garantie fait partie de la succession. Les héritiers ont les mêmes droits que le locataire décédé. La restitution se fait aux héritiers désignés, avec le même délai légal à compter de la remise des clés par la personne habilitée.

Délai de prescription

Les actions liées au dépôt de garantie se prescrivent par 3 ans à compter de la restitution des clés.

Cela signifie :

• Un locataire peut réclamer son dépôt jusqu'à 3 ans après le départ si le bailleur ne l'a pas restitué
• Un bailleur peut réclamer des loyers ou des dégradations jusqu'à 3 ans après le départ du locataire
• Au-delà, toute action est prescrite et irrecevable en justice

Exception : si le bailleur a envoyé une mise en demeure dans ce délai de 3 ans, le délai est interrompu et repart de zéro à partir de cet acte.

Les 7 erreurs les plus courantes

Bailleur — Ne pas faire d'EDL de sortie. Sans état des lieux de sortie, le logement est légalement présumé rendu en bon état. Le bailleur perd tout droit de retenue, même si le logement est dans un état déplorable. C'est l'erreur la plus coûteuse.

Bailleur — Retenir sans justificatif. "Nettoyage 300 €" ou "peinture 800 €" sans facture d'un professionnel sont contestés et annulés. Chaque retenue doit s'appuyer sur un devis ou une facture.

Bailleur — Ne pas appliquer la vétusté. Facturer le remplacement complet d'une moquette vieille de 9 ans (durée de vie : 10 ans) est abusif. Seule la part non couverte par la vétusté est à la charge du locataire.

Bailleur — Dépasser le délai de 2 mois. Même si des travaux sont en cours, le bailleur doit restituer le solde disponible ou justifier les retenues dans le délai légal. Le dépassement génère des intérêts automatiques.

Locataire — Partir sans remise officielle des clés. Glisser les clés dans la boîte aux lettres ou les laisser chez un voisin sans accusé de réception signé crée une ambiguïté sur la date de départ — et donc sur le déclenchement du délai de restitution.

Locataire — Ne pas demander l'EDL de sortie. Sans état des lieux contradictoire, le locataire ne peut pas contester efficacement les retenues du bailleur. L'EDL de sortie réalisé seul par le bailleur est difficile à contester.

Les deux — Confondre dépôt de garantie et caution. La "caution" est la personne qui se porte garante (parent, employeur…), pas la somme versée. Cette confusion génère des malentendus dans les contrats et les échanges.

En résumé

Le dépôt de garantie n'est ni une cagnotte à disposition du bailleur, ni un droit automatique pour le locataire. C'est un filet de sécurité réglementé : sa restitution correcte, avec les bonnes retenues justifiées et dans les délais légaux, est la conclusion normale d'une location bien gérée.

Sources et références

• Service-public.fr — Dépôt de garantie : restitution au locataire
• Légifrance — Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22
• ANIL — Grilles de vétusté et dépôt de garantie
• Service-public.fr — Commission départementale de conciliation

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