Charges locatives récupérables : liste complète et régularisation 2026

Qui paye quoi entre propriétaire et locataire ? La frontière entre charges récupérables et non récupérables est source de nombreux litiges. Ce guide détaille la liste officielle issue du décret 87-713, les règles de régularisation, la procédure à suivre et les erreurs les plus fréquentes.

Qu'est-ce qu'une charge récupérable ?

Une charge récupérable (ou charge locative) est une dépense payée par le propriétaire mais que la loi l'autorise à répercuter sur le locataire. Ces charges sont limitativement listées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 — le propriétaire ne peut pas y ajouter ses propres catégories.

Le locataire paye ces charges via une provision mensuelle (avance), ajustée chaque année lors de la régularisation annuelle.

La liste complète des charges récupérables (décret 87-713)

1. Ascenseurs et monte-charges

• Électricité de l'ascenseur
• Contrat d'entretien et de maintenance
• Menues réparations (cabine, boutons, seuils, ferme-portes)
• Frais de personnel d'entretien de l'ascenseur

2. Eau froide, eau chaude et chauffage collectif

• Eau froide collective (consommation de l'immeuble)
• Eau chaude produite collectivement
• Chauffage collectif (fuel, gaz, réseau de chaleur urbain)
• Robinetterie, joints, régulateurs, têtes thermostatiques — menues réparations
• Entretien des compteurs divisionnaires

3. Installations individuelles

• Consommation d'eau froide et chaude individuelle (si compteur individuel)
• Entretien annuel de la chaudière individuelle (vidange, vérification)
• Remplacement des joints, clapets, robinets thermostatiques défectueux
• Désembouage du circuit (si prévu au contrat d'entretien)

4. Parties communes intérieures

• Électricité des parties communes : halls, escaliers, couloirs, caves
• Nettoyage : produits d'entretien, prestataire de nettoyage, gardien
• Tapis : nettoyage et remplacement des tapis d'escalier
• Ampoules, minuteries, interrupteurs (petits équipements)
• Entretien des interphones et visiophonie (parties communes)

5. Espaces extérieurs

• Entretien des espaces verts : taille des haies, tonte, désherbage, arrosage
• Nettoyage des cours, allées, parkings, locaux à poubelles
• Entretien des jeux d'enfants, mobilier de jardin collectif
• Entretien des bassins et fontaines (hors travaux lourds)
• Produits de traitement des eaux de piscine collective

6. Hygiène et propreté

• Fourniture de produits de désinfection et désinsectisation
• Nettoyage des boîtes aux lettres, vide-ordures
• Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM)
• Vidange des fosses septiques et bacs à graisse

7. Équipements divers

• Entretien des antennes collectives (TV hertzienne)
• Frais d'entretien et de personnel du gardien ou concierge (selon quote-part définie)
• Entretien des équipements de sécurité incendie (extincteurs des parties communes)

Ce qui N'est PAS récupérable sur le locataire

Règle simple : tout ce qui relève de la vétusté, des gros travaux, des obligations légales du propriétaire ou de ses frais personnels de gestion ne peut pas être refacturé au locataire.

Comment fonctionnent les provisions sur charges ?

En location nue

1. Chaque mois, le locataire verse une provision en plus du loyer (exemple : 80 €/mois)
2. Chaque année, le propriétaire réalise la régularisation : il calcule les charges réelles et les compare aux provisions versées
3. Si charges réelles > provisions → le locataire paye le complément
4. Si charges réelles < provisions → le propriétaire rembourse le trop-perçu

Le propriétaire doit fournir un décompte détaillé et laisser les pièces justificatives à disposition du locataire pendant 6 mois.

En location meublée (LMNP)

Deux options possibles, à définir dans le bail :

• Provisions avec régularisation : même fonctionnement que la location nue
• Forfait charges fixé dans le bail : pas de régularisation. Le forfait doit être raisonnable et ne peut pas être réévalué annuellement en dehors du renouvellement de bail

La régularisation annuelle : procédure pas à pas

Beaucoup de bailleurs ignorent comment faire la régularisation concrètement. Voici la démarche :

1. Rassemblez les justificatifs sur l'année :

• En copropriété : demandez au syndic le décompte annuel des charges, en distinguant charges récupérables et non récupérables
• En maison individuelle : factures d'eau, factures de la société de jardinage, TEOM sur l'avis de taxe foncière, etc.

2. Calculez le total récupérable : Additionnez uniquement les postes listés dans le décret 87-713. Excluez tout le reste.

3. Comparez avec les provisions versées :

Différentiel = charges réelles récupérables − provisions versées sur l'année

4. Envoyez le décompte au locataire par courrier ou email avec les justificatifs joints. La loi n'impose pas de forme particulière, mais un envoi traçable est conseillé.

5. Réglez le différentiel :

• Créance en faveur du bailleur → le locataire paye le complément (souvent étalé sur le mois suivant)
• Trop-perçu → vous remboursez dans un délai raisonnable (généralement 1 mois)

Exemple chiffré :

Le locataire doit 115 € en régularisation. Pour l'année suivante, vous ajustez la provision mensuelle de 120 € à 130 € (1 555 € ÷ 12, arrondi).

En maison individuelle : quelles charges récupérer ?

En maison sans copropriété, les charges récupérables sont plus limitées :

• Eau : consommation sur compteur (si non incluse dans le loyer)
• TEOM : la part de la taxe foncière correspondant aux ordures ménagères
• Entretien du jardin : si le locataire n'entretient pas lui-même et qu'un prestataire intervient
• Entretien de la chaudière individuelle : contrat annuel
• Vidange de la fosse septique : si le bien n'est pas raccordé au tout-à-l'égout

En pratique, pour une maison individuelle, de nombreux bailleurs intègrent toutes ces charges dans le loyer (loyer charges comprises) pour simplifier la gestion. C'est légal, mais dans ce cas aucune régularisation n'est possible.

Comment calculer la provision mensuelle ?

Basez-vous sur les charges réelles de l'année précédente. Pour un premier locataire :

• Demandez les décomptes de charges au syndic (copropriété)
• Identifiez la TEOM sur votre avis de taxe foncière
• Estimez eau et électricité des parties communes

Exemple pour un appartement en copropriété :

La TEOM : ce que les bailleurs ratent souvent

La TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères) est incluse dans l'avis de taxe foncière. Elle est récupérable sur le locataire — mais la taxe foncière elle-même ne l'est pas.

Pour identifier le montant TEOM : regardez votre avis de taxe foncière, la TEOM y est ventilée sur une ligne à part. Pour une année à cheval sur deux locataires, proratisez selon la durée d'occupation de chacun.

Erreur classique : beaucoup de bailleurs oublient la TEOM dans leurs provisions et se retrouvent à l'absorber chaque année. Sur un appartement où la TEOM représente 280 €/an, ça fait 28 €/mois que vous ne récupérez pas.

La régularisation en fin de bail

Lorsque le locataire part, la régularisation de la dernière année doit intervenir même si le décompte du syndic n'est pas encore disponible. Deux options :

• Attendre le décompte : vous retenez provisoirement une partie du dépôt de garantie (montant raisonnable) et procédez à la régularisation dès réception. Le délai de 2 mois pour restituer le dépôt peut être légèrement dépassé dans ce cas, à condition que ce soit justifié.
• Régulariser sur la base de l'année précédente : si le décompte n'est pas disponible, vous utilisez les charges N-1 au prorata de la période d'occupation, puis régularisez ensuite si nécessaire.

La deuxième option est plus simple et évite les frictions à la sortie.

Le délai de prescription des charges

Ni le propriétaire ni le locataire n'ont une mémoire infaillible. La loi fixe un délai de prescription de 3 ans pour les charges locatives.

Cela signifie que :

• Le bailleur peut réclamer des charges impayées jusqu'à 3 ans après la date à laquelle elles auraient dû être réglées
• Le locataire peut réclamer un trop-perçu jusqu'à 3 ans après la date de régularisation

Si vous avez oublié de régulariser pendant 2 ans, vous pouvez encore réclamer le différentiel pour ces 2 années. Au-delà de 3 ans, la créance est prescrite et ne peut plus être réclamée en justice.

Les erreurs les plus fréquentes des bailleurs

Récupérer des charges non listées. L'assurance PNO, les frais d'agence, les honoraires de syndic non courants — aucun de ces postes n'est dans le décret 87-713. Le locataire peut contester et obtenir remboursement avec intérêts légaux.

Oublier la régularisation annuelle. La loi l'impose une fois par an. Si vous ne le faites pas, le locataire peut demander la régularisation rétroactivement sur 3 ans — et les trop-perçus vous seront réclamés.

Appliquer une régularisation sur un forfait meublé. En meublé au forfait, il n'y a pas de régularisation possible. Le forfait est fixe pour la durée du bail.

Ne pas fournir les justificatifs. Le locataire a le droit de consulter toutes les pièces (factures, relevés compteur, décompte syndic) pendant 6 mois après la régularisation. Sans justificatif, la régularisation peut être contestée.

Questions fréquentes

Le locataire peut-il refuser de payer les charges ?

Non, s'il s'agit de charges récupérables justifiées. Il peut contester des charges hors décret 87-713 ou non justifiées par des documents.

Peut-on augmenter les provisions en cours de bail ?

Oui, après régularisation annuelle si les charges réelles ont augmenté. Pas de façon unilatérale sans justification.

Jusqu'à quand peut-on réclamer une régularisation ?

3 ans à compter de la date à laquelle la régularisation aurait dû être faite.

En copropriété, comment identifier les charges récupérables ?

Le syndic établit chaque année un décompte distinguant charges récupérables et non récupérables. Demandez-le explicitement si ce n'est pas fait automatiquement.

Sources et références

• Légifrance — Décret n° 87-713 du 26 août 1987 relatif aux charges récupérables
• Service-public.fr — Charges locatives (récupérables)
• ANIL — Les charges locatives

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